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    綜上所述，牽連國民經(jīng)濟(jì)多個部門且需要完善政策、法規(guī)更多的商業(yè)地產(chǎn)，似乎更有調(diào)控的必要性。但過去十年中，涉及商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策并不多見。這其中的原因又是什么？

    宋會雍的觀點(diǎn)代表著房地產(chǎn)行業(yè)很多人士的普遍看法。他說，這主要是因?yàn)橄啾茸≌�的供不�?yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)的市場永遠(yuǎn)都是過剩的，國家認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)可以由市場自我調(diào)整，不需要出臺專門的政策予以調(diào)控。

    案例

    近80萬平方米供應(yīng)將入市北京購物中心市場承壓

    一項(xiàng)關(guān)于中國各地購物中心空置率調(diào)查的排行榜顯示，沈陽以高達(dá)24.3%的空置率位居榜首，此外，重慶和北京等地的空置率也都高于10%。

    另一則數(shù)據(jù)加重了市場隱憂。

    來自世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2013年中國七大城市的購物中心計(jì)劃開業(yè)量是2012年的2.9倍，遠(yuǎn)超零售品牌商開店速度和零售銷售額增速。

    據(jù)記者了解，2013年北京預(yù)計(jì)將有11個零售項(xiàng)目進(jìn)入市場，新供給面積近80萬平方米。“從分布來看，北京核心區(qū)域購物中心已較為飽和。”第一太平戴維斯研究與顧問咨詢部董事王瓊向記者指出，品牌商擴(kuò)張會考慮品牌推廣和經(jīng)營效益，在核心區(qū)域飽和后才會考慮非核心區(qū)域，所以這造成一些非核心區(qū)項(xiàng)目招商存在一定的困難。

    空置率的警鐘

    身處亞奧商圈的北辰時代名門可以算作一個具有代表性的案例。

    2月25日，記者來到了位于鳥巢附近的這一購物中心發(fā)現(xiàn)，偌大的購物中心門可羅雀，除了一層有三三兩兩的顧客外，其他樓層很難見到顧客的身影。商場四層已出現(xiàn)了零星的撤柜，商場五層幾乎一半以上的面積都處于空置狀態(tài)。

“北辰時代名門自開業(yè)至今客客流量一直不高，與其定位沒有契合目標(biāo)客戶需求、地理位置，推廣力度不夠等有關(guān)。”一位分析人士指出。

    戴德梁行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)主管蔡二虎表示，同一區(qū)域內(nèi)的新奧購物中心空置率也相對較高。“并非市場供應(yīng)量的問題，而是定位出現(xiàn)了偏差。”

    記者在現(xiàn)場看見，雖正直周日，但新奧購物中心的地下停車場卻有大量空閑的車位，這與市中心一些購物中心停車位一位難求的情況形成鮮明的對比。

    高租金的魔咒

    “零售與商業(yè)面積增長速度是否匹配，是衡量商業(yè)面積是否供應(yīng)過快的最重要指標(biāo)。”世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理宋春生指出，過去5年，二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過零售額增長，風(fēng)險(xiǎn)激增。

    世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年三季度，北京購物中心的空置率已經(jīng)達(dá)到了11%，超過了6%的警戒線。根據(jù)第一太平戴維斯研究報(bào)告，2012年第四季度北京主要商圈中，中關(guān)村商圈的空置率最高，由2012三季度的11%上升到14%。

    蔡二虎告訴記者，購物中心不同于住宅或?qū)懽謽牵�不符合周邊消費(fèi)水平或者是租金水平太高，都會影響項(xiàng)目的空置率。

    目前，由于受招商周期延長、與租戶租金議價(jià)能力下降，以及空置率上升等問題，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)周期也在不斷延長。宋春生指出，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回報(bào)周期已由5~6年普遍延長至8~10年。

    宋春生表示，在宏觀經(jīng)濟(jì)增速趨緩以及零售企業(yè)銷售額下降的環(huán)境下，連鎖零售企業(yè)2012年拓展比較謹(jǐn)慎，壓縮開店計(jì)劃，全年開店完成率普遍低于70%。零售企業(yè)開店積極性的下降會進(jìn)一步影響到購物中心的租金水平。

    新華南MALL空置率達(dá)80% 以住養(yǎng)商計(jì)劃加速

    曾被譽(yù)為世界最大購物中心之一的華南MALL，因開業(yè)后大量空置入不敷出，于2006年被北大資源集團(tuán)（以下簡稱北大資源）接手，并于2007年改名為新華南MALL·生活城。

    如今，五年多過去了，華南MALL是否已獲重生？

    近日，記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，新華南MALL依舊靜靜地躺在東莞萬江路旁，除了中心廣場的水上游樂項(xiàng)目、少許臨街商鋪正在經(jīng)營外，其商場內(nèi)部商家早已撤離，空無一人，人行電梯也被遮蓋起來，上面鋪滿塵土，粗略估算，其空置率仍超過80%。

    商鋪空置率達(dá)八成

    資料顯示，華南MALL原定位為中國首個超大型主題購物公園。2006年，經(jīng)營不堪重負(fù)的華南MALL被北大資源集團(tuán)整體收購，原開發(fā)商三元盈暉也成為其下屬分公司。

    在北大資源集團(tuán)的經(jīng)營管理下，華南MALL被重新規(guī)劃定位為新都市主義國際生活街區(qū)，2007年7月改名為“新華南MALL·生活城”。易主之后的新華南MALL總投資額達(dá)到45億元。

    近日，記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新華南MALL至今仍沒有起死回生的跡象。

    記者在新華南MALL看到，除了歡笑天地、天線寶寶、萬達(dá)影城、水上游樂設(shè)施、尼羅河酒店等娛樂功能項(xiàng)目和門口麥當(dāng)勞、肯德基、真功夫等少量餐飲仍在營業(yè)外，曾經(jīng)的大型超市麥德龍、百安居、SPAR早已撤離，商場內(nèi)大量店鋪人去樓空，部分商場改為羽毛球館。

    記者注意到，曾被稱為亞洲最大室內(nèi)游樂場的歡笑天地，如今即便是周末，去游玩的人流依然較少，大量游樂設(shè)施處于停機(jī)狀態(tài)。

    原華南MALL預(yù)計(jì)每天人流量可達(dá)7萬人次，但自從2005年“五一”開業(yè)以來，因缺少消費(fèi)人群而人氣低落。直到2012年“五一”期間，北大資源重新增加游樂項(xiàng)目，投入巨資打造了一個占地面積3000多平方米的水上競技游樂項(xiàng)目“幸福東莞·快樂向前沖”，才帶來些許人氣。

    資料顯示，該購物中心占地面積約43萬平方米，總建筑面積119萬平方米，其中商鋪數(shù)量超過2300個，商鋪規(guī)劃建筑面積超過65萬平方米。此前，有境外媒體報(bào)道稱，華南MALL有99%商鋪未能出租。據(jù)南方日報(bào)報(bào)道顯示，直到2011年，新華南MALL已招商建筑面積為9萬平方米，僅占總開發(fā)面積的20%，近80%的商業(yè)面積閑置。

    據(jù)記者目測粗略估算，其目前實(shí)際空置率超過八成以上。

    新華南MALL實(shí)際的商鋪招商情況如何，實(shí)際空置率有多高？日前，記者以租用商鋪的名義撥通了新華南MALL招商處熊經(jīng)理的電話。熊經(jīng)理承認(rèn)目前新華南MALL的空置率很高。熊經(jīng)理稱，從今年3月份開始，將重新調(diào)整商鋪功能，新的工程改造后將大部分增加餐飲店鋪，“就是因?yàn)榭罩枚�，才要想辦法重新調(diào)整改造”。

    “重生”路荊棘叢生

    對于華南MALL運(yùn)營失敗的情況，大多數(shù)業(yè)界人士認(rèn)為，其在規(guī)劃定位上出現(xiàn)差錯，開發(fā)商也缺少大型綜合體項(xiàng)目的運(yùn)營開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。在華南MALL建成之前，三元盈暉曾在全球范圍考察大型商業(yè)項(xiàng)目，并將其定位為超大型主題購物公園，偏重中高端消費(fèi)。但由于東莞外來人口多，整體收入水平偏低，華南MALL的定位與需求不太吻合。

    深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，東莞是一個缺乏城市化的城市，以工業(yè)化為導(dǎo)向的城市經(jīng)濟(jì)布局分散，城市中心人口消費(fèi)能力較弱，不能與廣深等城市類比。人流量較少，使得大型商業(yè)綜合體經(jīng)營較為困難。

    據(jù)了解，為了解決商鋪空置的問題，北大資源在接手華南MALL后，便啟動了全球招商活動，并推出多種優(yōu)惠活動，還針對東莞大量的本地加工制造企業(yè)，于2008年提出了在新華南MALL內(nèi)設(shè)立“東莞工廠直銷中心”想法，總面積達(dá)6萬平方米。

    但這次調(diào)整并不理想。據(jù)知情人士透露，當(dāng)時新華南MALL招了不少企業(yè)進(jìn)來，不久后又撤走了。而記者也看到，“東莞工廠直銷中心”的經(jīng)營效果并不明顯，除了少量SPA連鎖店和某酒類直銷店還在繼續(xù)營業(yè)外，其余商鋪大多處于空置關(guān)閉狀態(tài)。

    此外，北大資源還試圖盤活該項(xiàng)目。2011年，以發(fā)展住宅養(yǎng)活商業(yè)的計(jì)劃出爐�！赌戏饺請�(bào)》報(bào)道，2011年5月，北大資源成功將新華南MALL未開發(fā)的7萬平方米的商業(yè)用地調(diào)整為二類居住用地，做起了住宅開發(fā)。

    記者也看到，在新華南MALL南區(qū)的北大資源御灣項(xiàng)目已大部分建成，目前有高檔別墅和江景洋房銷售，別墅銷售價(jià)格達(dá)到25000元/平方米。而新華南MALL西區(qū)的一塊未開發(fā)空地，也將于今年動工建設(shè)。據(jù)知情人士透露，該地塊也將用于住宅開發(fā)。

    但值得注意的是，在幾經(jīng)轉(zhuǎn)手和功能調(diào)整之后，無論是商業(yè)功能改造調(diào)整，還是將商業(yè)地塊調(diào)整為住宅開發(fā)，空置率依然嚴(yán)重的新華南MALL，重生之路或許仍然漫長。