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    近日，商業(yè)地產(chǎn)話題不斷。一面是已經(jīng)在全國布局100多個萬達廣場、覆蓋了大部分重要城市的大連萬達集團董事長王健林公開表示：“2013-2014年計劃再開業(yè)40多個萬達廣場。”一面是，9月26日首創(chuàng)置業(yè)宣布退出佛山奧特萊斯，引來業(yè)界廣泛關注�，F(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)之于開發(fā)商意味著什么？商業(yè)地產(chǎn)的整個發(fā)展處于什么階段？“爛尾潮”會不會卷土重來？

    商業(yè)地產(chǎn)供應過剩 行業(yè)將爆發(fā)危機

    9月21日，在上海舉行的第三屆中國商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上，多位業(yè)界人士在會上表達了對同質(zhì)化嚴重、非專業(yè)企業(yè)扎堆等現(xiàn)象的擔憂。甚至有業(yè)內(nèi)專家斷言，目前90%從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)“根本不懂商業(yè)”，預判2014至2015年將迎來眾多商業(yè)地產(chǎn)項目的集中上市，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將爆發(fā)危機。

    21世紀中國不動產(chǎn)分析師張磊說，根據(jù)他們的監(jiān)測，2009年以來，全國商業(yè)地產(chǎn)月均投資增速達到了30%以上，是同期住宅開發(fā)投資增速的1.3倍，今年上半年更是拉大到2倍。行業(yè)內(nèi)都在從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)或商業(yè)綜合體項目，也就形成了一個集中供應的可能。目前從全球范圍來看，在建的大型城市商業(yè)綜合體項目80%都在中國。

    據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海公司反饋，2012年上海將有22個商業(yè)綜合體項目入市；北京預計有17個零售商業(yè)地產(chǎn)項目入市，體量達94萬平方米，其中購物中心面積達78萬平方米；成都同時在建的商業(yè)綜合體項目達到100多個，其中市區(qū)57個，面積規(guī)模達到3400萬平米左右的體量；在深圳，大型集中式商業(yè)項目面積在未來5年將增長87%，接近翻倍，而未來5年供應量相當于深圳過往30年存量集中式商業(yè)的總和，預計年底深圳大型優(yōu)質(zhì)商鋪總存量將達190萬平方米。

    萬好國際集團副董事長江翔峰認為，按照國際曜跡司加猩桃得婊1.2平方米以內(nèi)是一個比較合理的參照值，但中國部分城市的商業(yè)地產(chǎn)投資有過剩跡象，以福建省莆田市為例，到2015年商業(yè)綜合體將達到12個，估計人均值將達2.8平方米，大大超過了國際標準。在今年9、10月上海土地出讓公告中，商業(yè)用地及商辦用地占據(jù)了近八成。然而在中心區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場相對飽和、遠郊人口消費能力尚未成型以及存量巨大等因素共同影響下，許多區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)供求比已嚴重失衡，成為庫存“重災區(qū)”。

    以最近10個月的平均成交量統(tǒng)計，目前上海的寫字樓和商鋪庫存總量需要32個月才能消化完。機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，11月上海商鋪的預計供應量還將新增100萬平方米。業(yè)內(nèi)人士稱，上海部分板塊已經(jīng)出現(xiàn)了商業(yè)過剩的情況，其中浦東惠南板塊的商業(yè)地產(chǎn)存量消化期甚至達到了12年。

    項目“爛尾”風險大

    據(jù)記者了解，商業(yè)綜合體等項目在二、三線城市及中西部城市的發(fā)展尤為迅速。由地方政府主導、出于追求業(yè)績，盲目規(guī)劃而野蠻生長的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)引起越來越多業(yè)內(nèi)人士的警惕。中國房地產(chǎn)住宅研究會副會長顧云昌曾經(jīng)指出，在競爭激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經(jīng)濟發(fā)動機，大量地供應商業(yè)地產(chǎn)土地，一定會造成供大于求局面。

    365分析師史連生指出，目前蘇州商業(yè)地產(chǎn)面臨開發(fā)商良莠不齊、產(chǎn)品同質(zhì)性強、后續(xù)資金乏力、庫存大、無序、過熱發(fā)展等問題，很可能成為繼住宅市場之后房地產(chǎn)發(fā)展的又一隱憂。上世紀90年代，全國各地掀起了一股“摩天大樓熱”，然而由于規(guī)劃缺陷、資金鏈斷裂、開發(fā)商落馬等諸多負面因素交雜，遺留了數(shù)座“爛尾”工程。2005年材料顯示，截至該年就天津市一個直轄市內(nèi)原有“爛尾”樓多達66座，總建筑面積達335萬平方米。

    本輪商業(yè)地產(chǎn)建設熱潮是在不受政策調(diào)控限制，又有可能帶來穩(wěn)定稅收而受到地方政府的大力支持，以及部分做住宅的開發(fā)商急需轉(zhuǎn)型的推動下狂飆突進，以至于很多商業(yè)地產(chǎn)成了專門“為投資客蓋的房子”，但是市場預期究竟如何將被畫上一個大大的“問號”，特別是在投資客大規(guī)模撤退之后，如何避免另一輪“爛尾”浪潮來襲，是不僅需要開發(fā)商、亦需政府部門深入思考的問題。

    亦有業(yè)內(nèi)人士向記者反映，當前不只是天津，國內(nèi)其他地方的商業(yè)地產(chǎn)也已出現(xiàn)總量過剩等泡沫化前兆。驟然爆發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)表現(xiàn)出相當?shù)娘L險。前期規(guī)劃的缺陷、后期資金鏈的斷裂，都極易導致項目最終“爛尾”。