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    商業(yè)地產(chǎn)在過去兩年中始終保持強(qiáng)勁增長趨勢，北京等一線城市及天津、重慶等二線城市的商用物業(yè)租售價(jià)格不斷提升。

    戴德梁行預(yù)測，未來5年全球租金水平將持續(xù)上升，北京有望成為租金水平升幅最高的商業(yè)區(qū)。與租金相比，商用項(xiàng)目的成交價(jià)格也水漲船高。

    除了北京等一線城市外，二線城市的商業(yè)項(xiàng)目投資也十分活躍。戴德梁行報(bào)告指出，天津等二線城市目前不動產(chǎn)市場交易投資活躍。這些城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在經(jīng)歷從工業(yè)、制造業(yè)主導(dǎo)向服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的巨大轉(zhuǎn)變，將帶動商業(yè)不動產(chǎn)市場的發(fā)展。

    商業(yè)地產(chǎn)井噴式發(fā)展

    自2010年以來，在房地產(chǎn)業(yè)錯(cuò)綜復(fù)雜的調(diào)控環(huán)境下，單一的住宅開發(fā)蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)越來越大，多元化經(jīng)營，特別是持有商業(yè)物業(yè)的收益將成為最穩(wěn)定的收入來源。同時(shí)中國目前商業(yè)地產(chǎn)市場還未完全成型，也為品牌企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)提供了很大的空間。因此商業(yè)地產(chǎn)就成了地產(chǎn)巨鱷們規(guī)避調(diào)控的“藍(lán)海”，尤其是二三線城市，逐漸成為了群雄逐鹿的主戰(zhàn)場。

    2010年，SOHO中國的潘石屹先后在上海斥資50余億元，投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；同年，作為最早進(jìn)入中國的外資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商之一的凱德中國在5月宣布，斥資60億元在深圳興建大型城市綜合體來福士廣場，年底再次宣布，投資96億元在位于上海長寧核心區(qū)域的綜合地塊上建造同城第二座來福士廣場；2011年，在全國范圍內(nèi)有17座萬達(dá)廣場拔地而起，平均每月就有一個(gè)項(xiàng)目建成開張。

    除了老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在急速擴(kuò)張，住宅開發(fā)品牌企業(yè)也不約而同地展示了各自的商業(yè)地產(chǎn)宏圖，欲將其勢力版圖從住宅市場逐漸擴(kuò)展到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。2010年，萬科、華潤、中糧、保利等企業(yè)紛紛宣布在未來幾年內(nèi)大幅提高在商業(yè)項(xiàng)目上的投資比例。

    這樣的一輪井噴式的蓬勃發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)市場帶來了空前的繁榮，但是同時(shí)也埋下了深深的隱患。

    據(jù)中國產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)道“售后返租”，這一曾在商業(yè)地產(chǎn)營銷中的主推力作，引領(lǐng)購房者癡迷于“穩(wěn)賺不賠”的投資模式，自打出爐之日便被定格在了房產(chǎn)銷售的違禁之列，原因是自身潛在風(fēng)險(xiǎn)與隱患并重，甚至游離于違法邊緣。受政策打壓，該模式曾一度快速消失絕跡于業(yè)界。

    但在近期，因房產(chǎn)調(diào)控及行業(yè)回暖趨勢的雙重作用，隱身多年的“返租”模式開始在各地重新抬頭，在眾多商業(yè)地產(chǎn)的簇?fù)硐麻W耀登場。這種模式外在看似進(jìn)入門檻低、高投資回報(bào)率、擁有長租約年限，看起來是不錯(cuò)的購買切入點(diǎn)。不過，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，高回報(bào)背后往往是一個(gè)“地雷陣”，很多投資者會被“詐”得遍體鱗傷。對投資者來說，還是要摸清真實(shí)的市場回報(bào)水平，以長遠(yuǎn)的眼光來衡量是否值得入手。

    需求縮水導(dǎo)致供求失衡

    與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)雨后春筍般興起形成明顯對比的，是國內(nèi)商業(yè)物業(yè)需求量的萎縮。由于國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走低，一些看淡國內(nèi)市場的外資企業(yè)開始撤離，零售商對于新店的擴(kuò)張也保持謹(jǐn)慎態(tài)度，甚至知名連鎖品牌企業(yè)也停止了擴(kuò)張步伐，紛紛收縮規(guī)模。如全球傳媒巨頭貝塔斯曼2008年7月接連關(guān)閉了北京10多家連鎖書店，之前還關(guān)閉了杭州3家。

    此外，網(wǎng)絡(luò)購物的興起和逐步完善，使得消費(fèi)者光臨實(shí)體店的次數(shù)減少，企業(yè)對實(shí)體商鋪的需求減少。電子商務(wù)雖無法取代實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但它強(qiáng)大的生命力已經(jīng)對零售商業(yè)帶來了巨大的沖擊。

    商業(yè)地產(chǎn)蛋糕雖好，但面對蜂擁而至的分食者，如何在激烈的競爭中生存發(fā)展，還需要敏銳的判斷力和深厚的內(nèi)功作為基礎(chǔ)。決定一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成功與否的兩個(gè)關(guān)鍵步驟，在于價(jià)值鏈前段的前期定位和后端的運(yùn)營管理。

    前期定位對于商業(yè)項(xiàng)目是至關(guān)重要的，基于對項(xiàng)目所處的城市、區(qū)域、文化、消費(fèi)人群和競爭格局的充分分析，制定出準(zhǔn)確的，具有差異化的，客戶可感知的的項(xiàng)目定位。后期的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，招商推廣等各個(gè)環(huán)節(jié)都圍繞這一定位進(jìn)行展開，只有這樣才能避免陷入同質(zhì)化的渦流。

    商業(yè)地產(chǎn)多為持有型物業(yè)，采取的是只租不售的模式，是長線投資行業(yè)，資金回收期很長，這就要求發(fā)展商需要有雄厚的資金支持和漫長等待的耐心，否則就難以為繼，同時(shí)也更加考驗(yàn)開發(fā)商的持續(xù)運(yùn)營能力。