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    作為商業(yè)地產(chǎn)的頂級物業(yè)形態(tài)，都市寫字樓的繁榮程度標志著一個城市的發(fā)展程度。城市發(fā)展程度高，對寫字樓數(shù)量的需求也相應(yīng)要大，黃金地段寫字樓的空置率也相對較低，這是比較良性的循環(huán)形式。然而，受整體經(jīng)濟環(huán)境低迷，以及寫字樓租金持續(xù)上漲等因素影響，目前島城商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)一股“出逃潮”，部分中小型公司搬出房租較高的高中檔寫字樓，或遷移至嶗山、李村等房租相對便宜的地區(qū)，更有甚者直接搬進了普通居民小區(qū)。而這種“商住樓”的增加，也一時成為了眾人熱議的話題。

    個例分析：從寫字樓到小區(qū)有苦難言

    自從公司搬到嶗山區(qū)之后，山東威諾科技有限公司青島分公司副經(jīng)理王芬面臨的麻煩越來越多，真讓她感到有苦難言。

    “在此之前，我們公司是在福泰廣場12樓辦公，這次搬家主要是因為房租增長過高。”王芬向記者介紹說，作為一家專營消防安全器材的小型公司，公司從開創(chuàng)之初就一直在福泰廣場，但持續(xù)上漲的房租成本，成為了公司發(fā)展的巨大阻力。“在2011年我們租的房子漲了兩次價，已經(jīng)影響到了公司的發(fā)展。”王芬表示，2012年由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷，消防安全器材市場出現(xiàn)了同步衰退，“上半年的到賬營業(yè)額還不到去年同期的一半，而我們又接到房東的通知，要求自9月份開始，房租再次上漲。”面對低迷的市場情況，以及高昂的寫字樓房租，該公司最終選擇搬至嶗山區(qū)東城國際小區(qū)內(nèi)。“來了以后才發(fā)現(xiàn)，小區(qū)里的公司還真不少，規(guī)模有大有小。”王芬說。

    然而畢竟不同于專業(yè)寫字樓，在居民小區(qū)內(nèi)公司經(jīng)營面臨著諸多實際問題。“首先就是物業(yè)服務(wù)沒法比。”王芬說，由于業(yè)務(wù)關(guān)系，公司經(jīng)常要接受各類快遞、公函等，然而居民小區(qū)物業(yè)的服務(wù)細度明顯不如專業(yè)寫字樓，“以前在寫字樓里的時候，有快件或公函到前臺之后，他們都會打電話通知我們，但居民小區(qū)的物業(yè)就沒有這些服務(wù)內(nèi)容。”王芬說，除此之外，居民小區(qū)的環(huán)境也不適于開展商務(wù)活動，“比如我們開大客戶見面會，或者各區(qū)銷售代表業(yè)務(wù)會的時候，公司人一多就會出很多麻煩，有時候很重要的客戶被物業(yè)保安攔在小區(qū)外面。”王芬說，在專業(yè)寫字樓內(nèi)，每一層往往都會設(shè)置公共會客區(qū)，使用起來非常靈活，而在居民小區(qū)，如果過度開展商務(wù)活動，難免跟鄰居產(chǎn)生齟齬。

    同時，并非所有的公司都能搬進居民小區(qū)。“就算房租再貴，我們公司也不會搬到居民小區(qū)里。”青島盛泰貴金屬投資公司負責(zé)人孫經(jīng)理告訴記者，雖然他們所在的黃金廣場房租也是一漲再漲，但他們從沒有考慮過搬家，“一方面我們定期要舉辦投資講座或?qū)＜乙娒鏁�，如果搬到小區(qū)里，就體現(xiàn)不出公司的檔次和專業(yè)程度；另外，黃金廣場里各類投資公司集中，也形成了一個小范圍的信息共享群體，一旦搬走信息會產(chǎn)生脫節(jié)的。”

    市場調(diào)查：“商住房”租賃市場火爆

    記者從美南不動產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)等地產(chǎn)公司了解到，目前前來咨詢的小型公司青睞兩種居民樓，一種是經(jīng)濟適用房，原因很簡單：住宅樓的售價、租金（包括物業(yè)費和停車費等）都遠低于一般的商品房和寫字樓。另外一種是交通發(fā)達、繁華的黃金地段，之所以選擇黃金地段的中高檔樓盤，則是看中了那里的人氣、地段和價位，雖然相關(guān)費用比經(jīng)濟適用房高了點，但也遠遠低于寫字樓。在居民樓里開設(shè)的公司，往往面積不大，只要幾張辦公桌、幾部電話就可以辦公經(jīng)營，而這些樓盤里的業(yè)主消費能力都比較強，也有利于提高業(yè)務(wù)量。此外，把公司開進居民樓還有諸多便利條件，夜間沒有時間限制、電梯不停開，最適合小公司辦公等特點。另一方面，對于房屋所有者來說，也愿意租給公司，因為租給公司的租金往往要高于一般的住戶。

    而催熱“商住房”租賃市場的另一個因素，就是房主的投資方向的變化。美南不動產(chǎn)市場經(jīng)理孫楊告訴記者，隨著住宅市場的限購、金融理財產(chǎn)品收益走低，寫字樓高投資回報穩(wěn)定性逐漸凸顯。“未來三四年，甲級寫字樓仍將處于緊俏狀態(tài)，寫字樓市場的租金增長勢頭將依然強勁。”孫楊介紹說，專業(yè)寫字樓的房租穩(wěn)步上漲，也間接影響了“商住房”的租賃市場，“現(xiàn)在很多房主都更傾向于租給小公司，相比起個人租戶，公司租戶給的租金更高、更穩(wěn)定。”

    目前，我市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展狀況仍舊在比較初級的階段。盡管有萬達、華潤、證大、中海、中鐵等品牌房企涌入開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，盡管開發(fā)規(guī)模空前，目前仍未改變初級階段的現(xiàn)狀。根據(jù)我市總部經(jīng)濟發(fā)展的整體規(guī)劃布局，兩至三年后，隨著完備的城市綜合體項目的投入使用，甲級寫字樓、5A級寫字樓入住率提高，青島的商業(yè)地產(chǎn)將會再上一個臺階，屆時才能夠真正滿足商業(yè)用房的需求。而在痛苦的“培養(yǎng)期”中，“商住房”是一個性價比較高的草根選擇。

    權(quán)威數(shù)據(jù)：甲級寫字樓新增14萬平方米

    日前，全球白金400強企業(yè)的房地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司仲量聯(lián)行發(fā)布了2012年第一季度青島寫字樓市場報告，報告數(shù)據(jù)顯示，2012年第一季度青島三棟優(yōu)質(zhì)甲級辦公樓竣工入市，新增面積達14萬平方米。

    報告顯示，今年一季度青島三棟優(yōu)質(zhì)甲級辦公樓竣工入市，新供應(yīng)充足。與此同時，寫字樓租賃需求持續(xù)旺盛，企業(yè)新建、擴張、升級三大因素使得青島辦公樓市場交易活躍，大宗交易明顯增多。據(jù)介紹，甲級辦公樓的平均租金雖受新增供應(yīng)的影響有所下降，但整體辦公樓市場平均租金穩(wěn)中有升，達到每平方米每月87元，環(huán)比上漲2.4%。

    租賃需求穩(wěn)定，大宗交易活躍。據(jù)介紹，在經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定增長的利好影響下，推動了辦公樓需求的持續(xù)增加。盡管受新項目入市的影響，整體市場空置率微漲至18.3%，乙級辦公樓的空置率持續(xù)走低。

    今年以來，企業(yè)搬遷升級、擴租以及新公司設(shè)立等需求均較為集中，使得寫字樓市場交易活躍。據(jù)記者采訪了解，外資企業(yè)方面，普華永道租下了剛剛交付的萬邦中心約3700平方米的辦公面積；百勝餐飲集團由乙級辦公樓升級到香格里拉中心，租用了兩個整層約2600平方米的面積。

    內(nèi)資企業(yè)方面，歌爾聲學(xué)股份有限公司在位于嶗山區(qū)的國展財富中心進行擴租，租用了約2700平方米。從租賃需求的行業(yè)來看，專業(yè)服務(wù)公司及高科技行業(yè)是市場需求的主力，其租賃面積占比分別為29.8%和21.4%。

    此外，報告顯示，一季度，位于市南商務(wù)區(qū)沿海核心位置的優(yōu)質(zhì)辦公樓項目集中交付，為市場帶來14余萬平方米的新增供應(yīng)，這些優(yōu)質(zhì)項目的集中入市在一定程度上提升了我市辦公樓的整體水平。盡管新增供應(yīng)大幅增加，但租金表現(xiàn)穩(wěn)中有升。據(jù)了解，一季度，我市辦公樓市場的平均有效租金微幅上漲至每平方米每月87元。