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    中國正在進入商業(yè)地產(chǎn)時代，據(jù)統(tǒng)計2009年初至2012年6月，中國商業(yè)地產(chǎn)投資額月均同比增長32%，增速是同期住宅開發(fā)的1.3倍，今年上半年，這一差異擴大至2倍。“全球在建購物中心面積前十強城市中有七個在中國，其中成都同時在建達到104個綜合體，”世聯(lián)地產(chǎn)深圳商業(yè)部總監(jiān)雷艷表示。

    在深圳，以大型購物中心為主要形態(tài)的集中式商業(yè)面積在未來5年將增長87%，接近翻倍，相當于深圳未來5年將再造深圳過往30年的存量集中式商業(yè)的總和，短期供應(yīng)過剩的局面將難以避免。

    “商業(yè)地產(chǎn)的火熱來源于對住宅市場的調(diào)控和擠壓，而關(guān)鍵的是，這種火熱來自政府調(diào)控而非市場需求本身，”美聯(lián)物業(yè)徐楓表示。深圳各大房地產(chǎn)機構(gòu)此前已經(jīng)紛紛發(fā)布不看好下半年深圳甲級寫字樓市場的報告，而與寫字樓十分相似的是商鋪也是在同樣的背景下將迎來大批量的市場供應(yīng)。

    業(yè)內(nèi)預(yù)計，深圳商鋪將面臨租金下調(diào)的壓力，今年下半年租金漲幅將放緩，而明年商鋪租金將分化，普通商鋪或“見頂”。

    下半年商鋪空置率將略升

    據(jù)介紹，商業(yè)地產(chǎn)熱度升溫的背后原因包括商業(yè)地產(chǎn)不受調(diào)控限制，有高額且穩(wěn)定的投資回報，平衡土地增值稅，建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)可以提升城市形象滿足政府需求，同時住宅開發(fā)商的企業(yè)形象也得以改變和提升。

    而與此同時，深圳即將面臨集中式商業(yè)面積爆發(fā)，世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，未來5年深圳集中式商業(yè)面積將增長87%。而根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2012年下半年深圳新增大型商業(yè)供應(yīng)18萬平方米，預(yù)計年底深圳大型優(yōu)質(zhì)商鋪總存量將達190萬平方米。

    一方面深圳商業(yè)面積將迎來集中供應(yīng)區(qū)間，另一方面商鋪租賃的整體需求卻在放緩，世聯(lián)地產(chǎn)深圳商業(yè)部總監(jiān)雷艷預(yù)計，深圳商業(yè)地產(chǎn)短期供應(yīng)將過剩。

    “租金升幅也將收窄，”仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪部副董事程怡向記者表示，經(jīng)濟增長放緩、零售消費增幅減弱和租金成本人力成本等因素影響零售商利潤，將制約下半年零售擴張需求；而深圳下半年商鋪空置率將有微升，加上需求下滑，平均租金增長空間將會受限；關(guān)內(nèi)成熟商場對零售商仍有一定吸引力，同時，百貨、超級市場和零售商繼續(xù)向深圳關(guān)外拓展。

    而來自高力國際的數(shù)據(jù)則對深圳大型購物中心租賃市場頗有信心。據(jù)統(tǒng)計，2012年1-5月，深圳累計實現(xiàn)社會消費品零售總額1541.5億元，同比增長14.1%，“這顯示社會消費品零售總額在年內(nèi)的增長呈逐月加快的趨勢，表示居民的消費需求亦呈穩(wěn)步上升的趨勢。消費需求的增長拉動了零售品牌的擴張，零售商家也將積極尋找新的物業(yè)，”高力國際研究人員表示。

    “短期內(nèi)，全市優(yōu)質(zhì)商鋪租金將繼續(xù)穩(wěn)步上升，但漲幅有所放緩，”程怡表示，不過在投資市場上，發(fā)展商因資金壓力持續(xù)，可能推出更多的可售項目，寬松的貨幣政策也繼續(xù)有利于投資市場。

    快速市場品牌消化新增購物中心商鋪

    根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，隨著深圳零售消費增長放緩，今年第二季度其擴張需求有所減弱，空置率保持在低位；而成熟商場在第二季度需求仍然旺盛，主要來自快速時尚品牌，租金有小幅增長；投資市場上分散業(yè)權(quán)投資商鋪的活動也日漸活躍。

    據(jù)統(tǒng)計，2012年1至5月，受宏觀經(jīng)濟增速放緩、物價高企等因素影響，深圳社會消費品零售總額錄得1541億元，同比增長14.1%，增幅較2011年同期的17.1%有所下滑，而受外圍經(jīng)濟因素影響，加上國內(nèi)租金成本、人力成本及信貸成本增加，零售商利潤普遍受到影響，導(dǎo)致品牌擴張需求有所減弱。

    不過雖然整體零售租賃需求放緩，但仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪部副董事程怡透露，從行業(yè)看，快速時尚品牌仍保持活躍，且新店均集中在較成熟的商場：Zara在海岸城租下約1400平方米的概念店，H&M在益田假日廣場再擴充300平方米左右，Mango和Muji在福田區(qū)的Coco Park開新店等，也有新品牌落戶深圳，例如蘋果即將在益田假日廣場開設(shè)華南區(qū)首家Apple Store，面積約為1000平方米。

    深圳商鋪的空置率依然維持在比較低的水平，程怡表示，第二季度深圳優(yōu)質(zhì)商鋪市場有新增供應(yīng)4萬平方米，凈吸納量約29000平方米，“凈吸納量主要來自新增供應(yīng)，加上其他商場空置率保持在低位，二季度優(yōu)質(zhì)商鋪市場空置率下降0.4個百分點至3.2%，上半年整體空置率則較去年第四季度微升0.2個百分點。”

    記者了解到，福田中心區(qū)的卓越InTown目前已開業(yè)，項目負一層的餐飲及超市部分自去年11月開始試營業(yè)，目前入住率約75%，以配套餐飲以及中檔服裝吸引白領(lǐng)一族及年輕消費者群。