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    近兩年，成都商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，然而，集中開發(fā)卻導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)壓力膨脹。

    有數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月份成都寫字樓庫存高達(dá)400多萬平方米，而且由于短期集中放量，寫字樓市場已出現(xiàn)租金下滑、空置率上升的現(xiàn)象，以至于有研究人士稱成都寫字樓或?qū)⒂纱吮�發(fā)危機(jī)。

    這樣的擔(dān)心是否多余？面對高體量、同質(zhì)化的競爭壓力，下半年成都寫字樓當(dāng)如何尋找出路，避免出現(xiàn)“高血壓”？本報(bào)記者日前就此采訪了三位業(yè)內(nèi)人士，他們的觀點(diǎn)或許能為大家看清當(dāng)前的成都寫字樓現(xiàn)狀提供一些參考。

    記者：成都寫字樓市場主要凸顯了哪些問題？

    馮玨：上半年來，成都寫字樓的主要問題還是供應(yīng)量過大并過于聚集，造成區(qū)域及結(jié)構(gòu)性的集中，空置率也不斷上升。近期供應(yīng)的寫字樓主要集中在東大街和南延線沿線，產(chǎn)品類型都以甲級寫字樓為主。由于產(chǎn)品選擇面寬，造成價(jià)格遞減，導(dǎo)致投資者觀望。寫字樓大多屬于投資品，必定受到價(jià)格趨勢影響，由于購房者更多會考慮回報(bào)率，因此在價(jià)格趨勢不明朗的情況下，項(xiàng)目的銷售壓力更大，加之受整體金融環(huán)境影響，投資者疑慮會更多。

    王淞躍：目前成都市場上超甲級、甲級、類甲級寫字樓不勝枚舉，似乎都要與“甲”沾邊才算得上是真正的寫字樓，產(chǎn)品的高度同質(zhì)化似乎在所難免。在寫字樓市場供應(yīng)井噴的背景下，甲級寫字樓顯得尤其泛濫。但目前成都的甲級寫字樓在硬、軟件配置方面大都還停留在表面，如單純追求大堂空間、單梯服務(wù)面積、空調(diào)配置、層高等，產(chǎn)品重疊度太高。

    記者：近期租金下滑、空置率上升是否意味著寫字樓市場已開始降溫？

    張進(jìn)：預(yù)計(jì)目前市場存量的消化周期需要3—5年。從銷售來看，寫字樓市場受經(jīng)濟(jì)下行、信貸收緊、競爭激烈等各方面因素影響，自2011年下半年開始已經(jīng)出現(xiàn)明顯的疲軟態(tài)勢；從整體租賃市場看，去年至今年上半年，仍然處于一個(gè)較平穩(wěn)的小幅上行趨勢，空置率并未明顯上升。不過，從當(dāng)前的市場存量結(jié)合今明兩年巨大的銷售放量和交房量，寫字樓市場無論從銷售還是運(yùn)營方面來講均不容樂觀，高新區(qū)天府新城尤其值得注意。

    王淞躍：根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，目前成都寫字樓存量已超過400萬平方米，消耗存量尚需兩年多的時(shí)間，如果加上已交房但依舊空置的寫字樓，這個(gè)數(shù)字還將繼續(xù)放大。從2011年上半年起，成都寫字樓市場急劇膨脹，從客戶情況來看，有近一半都是投資型客戶，在寫字樓空置率持續(xù)攀高的情況下，寫字樓出租難度將加大，租金水平勢必受到影響，投資回報(bào)率明顯下挫，投資者的投資信心急劇萎縮，導(dǎo)致市場供需失衡的格局愈演愈烈。

    就目前的租金下滑、空置率上升及存量攀升現(xiàn)象中不難看出，寫字樓已經(jīng)進(jìn)入白熱化的競爭階段，面臨巨大的競爭壓力，預(yù)計(jì)未來2—3年里，成都寫字樓市場將進(jìn)入平臺期，后期收益預(yù)計(jì)下滑可能性較大。

    記者：短期內(nèi)成都寫字樓空置率安全線究竟該是多少？如何應(yīng)對同質(zhì)化傾向？

    馮玨：當(dāng)前市場去化速度較慢，但商業(yè)地產(chǎn)的持有成本低，并且結(jié)構(gòu)性調(diào)整空間大。一般來說，寫字樓空置率應(yīng)低于10%，但目前成都寫字樓空置率超過20%，這主要是由于短期供應(yīng)量增加。我個(gè)人認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)調(diào)整開發(fā)周期，對一些綜合體項(xiàng)目可以暫緩寫字樓部分開發(fā)，轉(zhuǎn)向做酒店式公寓等產(chǎn)品。對于已開發(fā)的項(xiàng)目，則可以降低單價(jià)、快速跑量、快速清貨，薄利多銷才是企業(yè)當(dāng)下的出路。

    王淞躍：面對激烈的市場競爭和高同質(zhì)化壓力，成都寫字樓更需追求一些功能化和精致化的設(shè)計(jì)。如大堂分區(qū)功能化，可設(shè)置咖啡吧、飲品區(qū)、閱讀室等休閑配套；可考慮在避難層或其他輔助層設(shè)置健身房、運(yùn)動區(qū)等公共運(yùn)動場所。

    當(dāng)然，交付使用后是否能夠持續(xù)提供較好的物業(yè)管理服務(wù)，對寫字樓的租金水平和升值潛力也具有重要的影響作用。

    記者：企業(yè)增加自持是否能有效改善后期運(yùn)營？

    張進(jìn)：企業(yè)增加自持的確是改善后期運(yùn)營的有效前提。海外的寫字樓市場基本是以持有運(yùn)營為主，不過近幾年才在國內(nèi)迅猛發(fā)展的寫字樓畢竟有其現(xiàn)實(shí)特性。所以，企業(yè)的自持仍需量力而行，在具備資金儲備、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)及充分的評估論證的前提情況下，可以考慮增加自持甚至整體自持的方式，以獲取物業(yè)更大程度的升值增收。同時(shí)，需要特別強(qiáng)調(diào)的是，自持僅僅是改善運(yùn)營的有效前提，絕非無往不利的“尚方利器”，也正是由于自持的形式，對企業(yè)的經(jīng)營理念、資金儲備、專業(yè)水平等均提出了更高的要求。

    馮玨：這應(yīng)該視企業(yè)自身情況而定，因?yàn)橐恍┢髽I(yè)并不具備這樣的承受力，自持運(yùn)營對于企業(yè)的資金、管理都提出了更高的要求。以城南不少項(xiàng)目為例，多數(shù)開發(fā)企業(yè)其實(shí)并沒有想象中的強(qiáng)大實(shí)力，多數(shù)項(xiàng)目是屬于融資開發(fā)。因此，當(dāng)前還是應(yīng)該多注重調(diào)整產(chǎn)品配額，通過調(diào)價(jià)實(shí)現(xiàn)快跑。