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    一個(gè)月內(nèi)兩次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，其對樓市影響頗大，使得投資客信心爆漲。不過，隨后溫總理強(qiáng)調(diào)，要必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策，決不能讓房價(jià)反彈。

    盡管如此，投資者仍然難以擠進(jìn)受調(diào)控抑制的住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)則成了投資客最青睞的投資領(lǐng)域。此外，今年上半年廣州政府調(diào)整推地策略，加大推商業(yè)地塊力度，上半年土地市場亮點(diǎn)幾乎全數(shù)集中在商業(yè)地塊的“爭奪”上，天河商業(yè)地塊地王誕生后，該區(qū)多個(gè)寫字樓項(xiàng)目價(jià)格上漲，甚至有寫字樓惜售，可見寫字樓市場投資熱潮繼續(xù)升溫。

　　現(xiàn)狀：1000-2500平方米寫字樓產(chǎn)品大熱

　　記者了解到，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫中，有不少投資客正在四處尋找適合投資、發(fā)展前景大的寫字樓產(chǎn)品。據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的上半年商業(yè)地產(chǎn)回顧報(bào)告顯示，第二季度寫字樓投資市場成交量增加，主要源于自用型買家購買整棟物業(yè)及分拆業(yè)權(quán)寫字樓，例如，廣汽集團(tuán)以14億元購入珠江新城的保利中達(dá)廣場1號(hào)辦公樓，總面積45600平方米，將為集團(tuán)總部自用。

　　某商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，自從商業(yè)地王誕生以后，有意向購買寫字樓的客戶增多，同早前仍在觀望的買家也開始變得積極活躍了。這既有分散的小投資客也有一些中小企業(yè)主。其中，小投資客購買的產(chǎn)品面積不大，都是一些幾十平方米的產(chǎn)品，完全是純投資；購買寫字樓的大客戶主要是一些企業(yè)主，分為兩類型，一類是一個(gè)中小型企業(yè)，以商貿(mào)公司、互聯(lián)網(wǎng)公司等新興的企業(yè)，這類型的公司更注重企業(yè)的對外形象，另一類，就是一些專業(yè)市場的商家，比如做汽配、精品、電腦數(shù)碼等生意，這些企業(yè)即是用于長線投資也是打造公司的品牌，將優(yōu)質(zhì)的辦公場所用于接待客戶等。據(jù)透露，這些中小企購買的面積為300平方米~1000多平方米，其中有多家中等企業(yè)有意購買1000多平方米。

　　仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖接受信息時(shí)報(bào)記者采訪表示，從今年上半年寫字樓投資市場來看，中小企購買寫字樓的數(shù)量比往年是增加的，且這部分客戶主要是傾向購買1000~1500平方米、2000~2500平方米的大面積商鋪，并且都是購買一層或是半層，與租賃寫字樓不同的是，購買寫字樓的企業(yè)都會(huì)考慮公司的長遠(yuǎn)發(fā)展，所以需要考慮寫字樓的整體性，為企業(yè)日后擴(kuò)大、擴(kuò)建預(yù)留空間。

　　市場：天河北高租售比寫字樓成香餑餑

　　鑒于環(huán)球經(jīng)濟(jì)疲弱，部分外資企業(yè)對于經(jīng)濟(jì)前景仍然看淡，導(dǎo)致部分寫字樓擴(kuò)充計(jì)劃受阻。其中，影響較大的珠江新城新落成的大廈。馬煒圖表示，“盡管如此，一些以國內(nèi)市場為主的外資企業(yè)受影響程度較低，放緩但仍相對穩(wěn)定的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍然繼續(xù)推動(dòng)擴(kuò)張需求，其大多選擇天河中央商務(wù)區(qū)和越秀區(qū)內(nèi)的傳統(tǒng)甲級寫字樓。”

　　此外，眾多商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)專家均表示，目前廣州最受買家青睞的寫字樓板塊仍是天河北板塊，但可惜的是，當(dāng)下天河北板塊可售的一手寫字樓非常稀缺，在售的一手甲級寫字樓僅有一個(gè)，位于天壽路，CBD與IBD交匯處，由頤和集團(tuán)開發(fā)的頤和四季公館。除此之外，只能在二手市場中尋找甲級寫字樓產(chǎn)品。

　　據(jù)了解，目前天河北二手甲級寫字樓價(jià)格主要集中在25000元~35000元/平方米左右，租金價(jià)格列位前三名之高，據(jù)滿堂紅提供的一份數(shù)據(jù)顯示，2012年4月~5月期間，天河北板塊甲級寫字樓二手報(bào)價(jià)均價(jià)為27372元/平方米。然而，珠江新城的富盈信大廈目前報(bào)價(jià)為39000元/平方米，現(xiàn)時(shí)租金均價(jià)為每月155元/平方米。

　　記者了解到，目前天河北的寫字樓出租率仍是廣州全市出租率最高的板塊，興業(yè)地產(chǎn)工商鋪部天河區(qū)域經(jīng)理沈瑛瑛告訴記者，如今天河北寫字樓出租率仍然是非常，如財(cái)富廣場、中信廣場、耀中廣場等一些甲級寫字樓的出租率都在98%以上，偶有一些寫字樓因?yàn)榭腿俗饧s到期，出租率略低一些，其出租率也達(dá)到了90%以上。

　　優(yōu)勢：交通網(wǎng)絡(luò)中心 高端商業(yè)氛圍地位難動(dòng)搖

　　為何天河北寫字樓會(huì)成為企業(yè)首先的辦公場地之一？行業(yè)人士指出，選擇商業(yè)地產(chǎn)，地段為首要的條件，天河北，無疑是廣州商務(wù)氛圍濃厚且高端時(shí)尚指數(shù)最高的板塊。據(jù)了解，1996年廣州新火車東站落成之后，廣州市政府圍繞著火車東站建起了高端的天河北商圈。可以說，天河北商圈是上世紀(jì)90年興起的廣州CBD，該商圈聚集多個(gè)甲級寫字樓，同時(shí)，近兩年一座座高端時(shí)尚購物廣場崛起。

　　有業(yè)內(nèi)專家指出，性價(jià)比高，位于城市中心，交通便捷、周遍商氛圍濃厚的寫字樓最受到中小企業(yè)青睞。據(jù)記者了解，目前能符合所有這些因素的寫字樓，為數(shù)不多，要不有的寫字樓處于繁華，但是價(jià)格頗高，要不價(jià)格適中的寫字樓，又處于近郊位置。而位于天河北的頤和四季公館寫字樓能擁有所有的要素，這當(dāng)中，地段是該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢之一。

    日前，記者前往天河北唯一有新貨推出的甲級寫字樓頤和四季公館采訪，該項(xiàng)目所處于的地理位置是其最大的優(yōu)勢之一。在交通方面，該項(xiàng)目位于廣園快速路旁邊，臨近粵墾路和東莞莊立交。從地段位置來看，頤和四季公館的優(yōu)勢較為明顯，樓盤距離廣州最繁華的商業(yè)圈正佳和天河城不到20分鐘車程。同時(shí)，距離廣州交通樞紐廣州東站很也非常近，步行大約10多分鐘左右既可到達(dá)。

　　此外樓盤緊鄰廣園快速路，如果小區(qū)住戶家中有車的話，也可以很方便快捷地通過廣園快速路去往市區(qū)各處。如果是家中無車的住戶，也可以選擇公交出行，有兩個(gè)公交站點(diǎn)可供選擇，一個(gè)是位于粵墾路上的春暉苑站，一個(gè)是位于廣園快速路上在暨南大學(xué)華文學(xué)院西門門口的瘦狗嶺站，從樓盤步行到兩個(gè)公交站大約需要5~8分鐘。除此之外，商業(yè)配套是該項(xiàng)目所出的區(qū)域最明顯的優(yōu)勢，該項(xiàng)目所位于的天河北板塊20分鐘內(nèi)輻射的大型購物廣場為廣州最多，包括天河城、正佳廣場、萬菱會(huì)、太古匯、東方寶泰購物廣場等等。

　　產(chǎn)品：高端節(jié)能智能系統(tǒng) 每年省電32萬

　　據(jù)了解，頤和四季公館毛坯均價(jià)僅2.2萬元/平方米，最低價(jià)格為1.8多元/平方米，與天河其他甲級寫字樓4萬/平方米的價(jià)格相比便宜了近一半價(jià)格，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，目前有幾個(gè)中小企業(yè)老板有意向整層購買。

　　開發(fā)商表示，目前有許多寫字樓下班不提供空調(diào)，有些甚至不提供電梯，相當(dāng)于每天僅享受到8小時(shí)辦公服務(wù)。頤和四季公館寫字樓可24小時(shí)供電、獨(dú)立供冷，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)無隙辦公，相當(dāng)于3個(gè)8小時(shí)工作日，多賺2倍租金。廣州甲級寫字樓大部分采用中央空調(diào)，須整層整棟啟動(dòng)，加班電費(fèi)普遍4元/平方米/h以上，頤和四季“我們的寫字樓”采用新加坡節(jié)能空調(diào)設(shè)計(jì)，只需0.5元/平方米/h，隱藏外置空調(diào)機(jī)位，彰顯外立面時(shí)尚高端。按辦公空間150平方米，全年加班150天，平均每天加班4小時(shí)約算，每年可節(jié)省電費(fèi)32萬元。

　　除了售價(jià)不高之外，寫字樓的戶型面積多樣且靈活變化。80~1000平方米百變戶型，可拆可合，因?yàn)殚g隔靈活，業(yè)主完全可根據(jù)自己的需要，自由組合最適合自己的辦公空間，完全滿足各種個(gè)性化需求。最難得的是，該寫字樓擁有79%罕見超高實(shí)用率，即使中信實(shí)用率也只有68%，而西塔更是只有62%。多出10%以上的實(shí)用率相當(dāng)于為客戶節(jié)省3000元/平方米左右的成本。