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　　郭增利 中國(guó)購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任

　　從中國(guó)綜合體發(fā)展的主要模式來看綜合體，在中國(guó)我沒有看到相同的標(biāo)準(zhǔn)。我自身覺得這樣的劃分會(huì)影響到一些真正的產(chǎn)品，你會(huì)發(fā)現(xiàn)沒有辦法對(duì)它歸類。所以我們自身做了一個(gè)分類，可能未必成熟。我認(rèn)為我國(guó)綜合體主要有五種類型，包括了均衡性模式、傾斜性模式、混合型模式、資金主導(dǎo)模式和土地主導(dǎo)型模式。

　　均衡性模式，它的代表就是華潤(rùn)中心。傾斜性模式，就是強(qiáng)調(diào)某個(gè)主導(dǎo)功能的品質(zhì)化模式，例如恒隆廣場(chǎng)，它是綜合體的形態(tài)，所以恒隆的優(yōu)勢(shì)在于它的購物中心。

　　混合型的模式比較強(qiáng)調(diào)片區(qū)開發(fā)和土地集約使用。它主要的特點(diǎn)就是城市帶動(dòng)力非常強(qiáng)，社會(huì)效應(yīng)顯著，回報(bào)周期較長(zhǎng)，擴(kuò)張速度受到制約，但項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。大家會(huì)發(fā)現(xiàn)它們的市場(chǎng)占有率并不高，但是他們對(duì)一個(gè)城市的拉動(dòng)能力非常顯著。可能就是因?yàn)樗麄冏非筮@種品質(zhì)的特點(diǎn)，確實(shí)形成了競(jìng)爭(zhēng)力，但是一定程度會(huì)影響它對(duì)外擴(kuò)張能力。到了資源型發(fā)展方式的時(shí)候，會(huì)給綜合體提出更高的要求，目前我們主要局限在可持續(xù)發(fā)展，還沒有達(dá)到前面的高度。

　　再看第四、第五種模式，我認(rèn)為恰恰是這樣的兩種模式占據(jù)了中國(guó)綜合體的大部分市場(chǎng)份額。這對(duì)中國(guó)市場(chǎng)短期是有貢獻(xiàn)的，但如果按照綜合體成為百年建筑、百年商業(yè)的目標(biāo)去衡量，有一部分大樓是要被當(dāng)?shù)氐胤秸�府點(diǎn)名炸掉的。資金主導(dǎo)模式和土地主導(dǎo)型模式與城市機(jī)能不太合適。我們整個(gè)物業(yè)需要的資金一切都是圍繞資金流、現(xiàn)金流去計(jì)算，從投資角度來看這樣的模式是成功的，但是從城市綜合體和商業(yè)綜合體的角度來看，這樣的模式恰恰是有阻礙的。

　　現(xiàn)階段中國(guó)綜合體表現(xiàn)為商業(yè)綜合體而非城市綜合體

　　中國(guó)城鎮(zhèn)粗放式的發(fā)展方式?jīng)Q定了第四、第五種模式的存在和占有主導(dǎo)地位。所以我的反思是，中國(guó)綜合體表現(xiàn)為商業(yè)綜合體而非城市綜合體。

　　為了改變這種狀況，我有三條意見。

　　1.加快從商業(yè)綜合體階段向城市綜合體階段的轉(zhuǎn)變。

　　2.加快從開發(fā)商投資方式主導(dǎo)向政府規(guī)劃引導(dǎo)方式的轉(zhuǎn)變。

　　3 .加快從資金循環(huán)和地產(chǎn)投資收益模式向社會(huì)服務(wù)和城市服務(wù)轉(zhuǎn)變。

　　關(guān)于這幾點(diǎn)有以下對(duì)策。

　　1.要優(yōu)化城市功能和城市空間可持續(xù)發(fā)展的綜合體開發(fā)服務(wù)體系。

　　2.深化物業(yè)組合協(xié)同效應(yīng)和城市價(jià)值的綜合體運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系。

　　3.構(gòu)建資源型城市發(fā)展方式需要的綜合體社會(huì)服務(wù)體系和城市功能完善體系。

　　這次的討論，我自身認(rèn)為心里是有壓力和風(fēng)險(xiǎn)的，畢竟是在否定一些東西，建立一些新的東西。我們建議內(nèi)省，說實(shí)話心里很忐忑，不一定是對(duì)的。我想拋磚引玉，大家可以圍繞我們自身的思維方式，能夠給我們找到更多、更好的答案，能夠確確實(shí)實(shí)幫助在座的開發(fā)商化解心中的困擾，也能夠幫助在座的零售商未來更好地選擇與綜合體進(jìn)行合作，能夠讓零售商在和綜合體合作的過程中實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。

　　禹來 中國(guó)購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心首席專家
　　中國(guó)內(nèi)地并沒有真正意義上的城市綜合體

　　從政府城市規(guī)劃、建設(shè)的角度來看，對(duì)城市綜合體會(huì)有特別的要求。從房地產(chǎn)開發(fā)商和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的角度看也肯定是不一樣的。

　　規(guī)劃主要強(qiáng)調(diào)城市綜合體要有城市功能，城市建設(shè)主要強(qiáng)調(diào)資源。我們是否要在所有的城市都建城市綜合體？最重要的是，我們有沒有必要在那些地方建城市綜合體？住宅地產(chǎn)做銷售，商業(yè)地產(chǎn)做經(jīng)營(yíng)，它們是如何結(jié)合？這就是一個(gè)城市綜合體能夠存在和能夠成為百年建筑、百年商業(yè)的基礎(chǔ)。

　　下面我們看看城市綜合體的要素，分三個(gè)方面。一是城市化發(fā)展的要求，二是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的進(jìn)程，三是城市綜合體的特征。

　　顯然，城市綜合體是城市化發(fā)展的一個(gè)產(chǎn)物。如果城市沒有發(fā)展到一定的程度，或者說城市繁華的程度不夠高，去蓋城市綜合體干什么？技術(shù)那么復(fù)雜，資金需求量那么高，為什么蓋它？

　　作為一個(gè)城市綜合體，它真正要體現(xiàn)的是社會(huì)功能、社交功能、商業(yè)功能、商務(wù)功能、交通功能、景點(diǎn)功能。如果沒有了社會(huì)功能，我同意郭增利主任的說法，最多只能叫做商業(yè)綜合體。在這種意義上，我認(rèn)為中國(guó)目前很少，甚至沒有城市綜合體。

　　“全服務(wù)、全天候、全時(shí)段”是城市綜合體的特征

　　作為城市綜合體，它的建筑面積需要一定的規(guī)模，這在中國(guó)很容易滿足，動(dòng)不動(dòng)就200萬平方米的規(guī)模。作為一個(gè)城市綜合體，從城市發(fā)展的角度，是要與外部空間協(xié)調(diào)，在內(nèi)部空間上要連續(xù)。如果你做不到是全天候的，就不能叫做城市綜合體。

　　例如我們?nèi)ゾ频瓿燥堖�需要打傘，那就有問題�？臻g的連接要便捷，我們有建筑物但不是整體的，一會(huì)兒上，一會(huì)兒下，這是內(nèi)交通的問題。

　　從商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品品質(zhì)來看，它提供的是整體服務(wù)。包括辦公樓、購物中心、商業(yè)街都是為顧客服務(wù)的。在這個(gè)服務(wù)的過程中，通過哪些手段實(shí)現(xiàn)呢？功能配置、經(jīng)營(yíng)管理、交通組織。

　　商業(yè)地產(chǎn)需要大量的資金，除了資金還需要什么？最核心的在于服務(wù)水平、經(jīng)營(yíng)管理。所以一個(gè)城市綜合體已經(jīng)被賣得亂七八糟的，它還能不能提供整體服務(wù)？這顯然是做不到的。

　　作為城市綜合體，要有規(guī)模、功能、空間的要求，而作為商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品，我們需要它有服務(wù)的功能，一個(gè)城市綜合體的特征自然而然就出來了。

　　作為一個(gè)購物中心，我希望大家明白我說話的出發(fā)點(diǎn)。我不是對(duì)它進(jìn)行定義，而是提醒大家在做這個(gè)產(chǎn)品時(shí)應(yīng)該怎么去考慮。從商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)來說，有三點(diǎn)，全服務(wù)、全天候、全時(shí)段。這些才構(gòu)成了真正城市綜合體的特征。

　　購物中心，在城市綜合體和商業(yè)綜合體中，是其中最主要的一種功能構(gòu)成，或者是一種產(chǎn)品。在城市綜合體里面的購物中心，原則上一定是大型購物中心。

　　購物中心有些什么特點(diǎn)？在城市綜合體所有的產(chǎn)品中，不管是不是齊全，主要包括了這些：寫字樓、公寓、酒店、廣場(chǎng)等，它們都以購物中心為中心。作為一個(gè)城市綜合體，它必須要有社區(qū)功能，最有可能就是通過購物中心來實(shí)現(xiàn)。

　　王玨林 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任
　　綜合體為什么那么熱？因?yàn)槌鞘邪l(fā)展需要它

　　為什么綜合體現(xiàn)在這么熱？一是房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。因?yàn)槲覀兎康禺a(chǎn)調(diào)控主要針對(duì)的是住宅，這讓很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在住宅市場(chǎng)發(fā)展上感覺受到局限，現(xiàn)在紛紛做商業(yè)。原來不搞商業(yè)的大企業(yè)也在進(jìn)入商業(yè)，不搞住宅的大企業(yè)進(jìn)入了住宅。所以這一方面是受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，企業(yè)的功能和產(chǎn)品在擴(kuò)大，這就給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來了空間和時(shí)間。

　　二是城市發(fā)展的需要。我們真正的綜合體從一線城市轉(zhuǎn)移到二線、三線城市，主要在近兩年。在2008年之后，現(xiàn)在很多的大企業(yè)，例如萬科、萬達(dá)、保利等企業(yè)在二線、三線城市發(fā)展得非常火爆。因?yàn)?009年初我國(guó)加大了基礎(chǔ)設(shè)施投資，4萬億帶動(dòng)地方30多萬億的投資，這一下子把二線、三線城市，尤其是三線城市的投資環(huán)境改變了。過去我們到一個(gè)地級(jí)市，沒有什么商業(yè)圈，沒有商業(yè)街，沒有高水平的商業(yè)綜合體，還是過去那種商場(chǎng)，而且大部分是零售、出租的�，F(xiàn)在到三線城市，馬上不一樣，它們的短缺也是我們進(jìn)入三線城市的原因，帶出了巨大的需求和機(jī)會(huì)。

　　三是大型開發(fā)企業(yè)的帶動(dòng)。過去二線城市大型開發(fā)企業(yè)都不愿意進(jìn)去，現(xiàn)在卻搶著進(jìn)入三線城市。在它們的帶動(dòng)下，大型房地產(chǎn)企業(yè)投資開始往下移，推進(jìn)了綜合體的發(fā)展。但是這還有另外一個(gè)原因，它們和政府進(jìn)行充分的交流和協(xié)調(diào)。不管在政策方面還是在地價(jià)、選址方面都會(huì)給予支持，給它們提供了很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　做出讓人家記得住的購物中心，你的企業(yè)才有影響力

　　如今，商業(yè)綜合體由于受到各方的重視，迎來了發(fā)展的機(jī)遇，只要具備一定的水平和能力、投資規(guī)模，以及做過綜合體，有一定的經(jīng)歷，和政府一談即成，市長(zhǎng)高興而且很支持。當(dāng)然不可能像萬達(dá)、萬科這樣被政府領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)來，無條件地進(jìn)入，但是企業(yè)帶著某些條件一樣可以進(jìn)入，可以說，門檻比以前要低很多。

　　地價(jià)可溢、利潤(rùn)上漲是商業(yè)綜合體得到快速發(fā)展的另外一個(gè)重要原因。如果知道你在進(jìn)行綜合體開發(fā)，那肯定是可以溢價(jià)的。它與住宅不一樣，住宅不能溢價(jià)，這樣互補(bǔ)之后，既保證了合理的利潤(rùn)空間，而且安全指數(shù)又高了一些，大家都好。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其具有一定規(guī)模的大型企業(yè)要想做大做強(qiáng)，提高它的影響力，必須借助公共建筑來進(jìn)行提升，做商業(yè)綜合體開發(fā)是不錯(cuò)的方式，做出好的、讓人家記住的購物中心，你的企業(yè)才會(huì)有社會(huì)影響力。