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　　關(guān)于風(fēng)險，商業(yè)房地產(chǎn)真正的風(fēng)險就是財務(wù)的風(fēng)險，特別是只租不賣的話，現(xiàn)金流就成為非常重要的一件事。風(fēng)險投資很容易應(yīng)付，就是不要借那么多錢。不借那么多錢，就不會出問題，所以恒隆在以往的六年里都是零負(fù)債，而且都有凈現(xiàn)金在手上。

　　為什么不借那么多錢還能夠開發(fā)呢？我給出兩點，照著這兩點來做，將來就能夠不太借貸，也仍然能夠做商業(yè)房地產(chǎn)。這兩點也是所有搞房地產(chǎn)的金科玉律。

　　最重要的是地點、地點、再地點，只選最好的，次好的千萬不要蓋，在這個領(lǐng)域里特別是在高檔商業(yè)房地產(chǎn)里，在某一個區(qū)域或者在某一個城市，第一跟第二的回報率基本相差兩倍到三倍，其中一個原因就是選地址好不好。當(dāng)然選址不是唯一要素，那塊地開發(fā)的很多條件非常重要，你的設(shè)計也非常重要。房地產(chǎn)是有基因的，就是地點和設(shè)計。

　　第二個原則就是低買高賣，這個機(jī)會，要在市場逆轉(zhuǎn)的時候。我從1995年到1998年四年之內(nèi)沒有買過一寸土地，我曾經(jīng)從2001到2004年四年里也沒有買過一平方米的土地，但是當(dāng)機(jī)會來的時候，就是別人都沒有錢的時候，銀行貸款也不敢貸款的時候，那才是我的機(jī)會。

　　最后還有一個風(fēng)險，這個風(fēng)險不是對房地產(chǎn)商的風(fēng)險，而是對國家的風(fēng)險，就是商業(yè)房地產(chǎn)做不好，就會污染老百姓的視覺，就是在制造垃圾，就是在浪費(fèi)資源。土地資源是非常珍貴的，鋼筋水泥也是很珍貴的，從國家的角度不應(yīng)當(dāng)浪費(fèi)如此多的資源，浪費(fèi)在蓋垃圾大樓上面。

　　商業(yè)房地產(chǎn)升級路線

　　商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展至今，變得火熱起來，有人提出要警惕商業(yè)房地產(chǎn)中的泡沫和風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)是不是到了一個升級時代？商業(yè)房地產(chǎn)的升級應(yīng)該延尋怎樣的路線和策略？

　　首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光:商業(yè)房地產(chǎn)在走上升級的趨勢，這是第一。其次，從我們的實踐當(dāng)中也確實是這樣，比如我們過去做商業(yè)地產(chǎn)比較簡單，蓋了一片住宅，有寫字樓，有商場，最早的基本賣掉。后來我們做奧特萊斯時，覺得我們在升級了，從大的地產(chǎn)商轉(zhuǎn)移到蓋商業(yè)地產(chǎn)，如果沒有很高的專業(yè)性，將來就會有很多問題。后來我們又進(jìn)步了一點，找好的國際上的商業(yè)管理公司，共同合資，把他的理念、管理和商品價格引進(jìn)來。現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)還不行，還要再進(jìn)一步，世界上還有很多做奧特萊斯的公司，大家做的不一樣，誰做得最好。

　　中坤集團(tuán)投資董事長黃怒波：商業(yè)模式肯定要升級，而且不但升級，一定要創(chuàng)新。金融危機(jī)之后一切都在變，我們以前講商業(yè)地產(chǎn)的時候，就想蓋一個大商場，賣一些百貨的東西，就像零售店一樣。但是現(xiàn)在大的問題來了，電商來了，電商來了會把這些都?xì)⑺�。如果再靠你店里的衣服可能就不如網(wǎng)商了，網(wǎng)商特別便宜。電商把物流的成本大大降下來，而像王府井商業(yè)中心成本就大大上來，我認(rèn)為商業(yè)模式正在出現(xiàn)一場革命。

　　現(xiàn)在蓋商場蓋在哪里？比如大鐘寺，過去一招招一個大商，現(xiàn)在的問題是，沒有人來。過去吃完飯去逛商場，現(xiàn)在根本用不著，拿手機(jī)就解決了，傳統(tǒng)商業(yè)模式落伍了。怎么辦？突然發(fā)現(xiàn)特多的教育機(jī)構(gòu)進(jìn)來，引來快餐又火了，從簡單的購物消費(fèi)，到精神文化消費(fèi)，城市生活休閑，最好建成網(wǎng)絡(luò)不可替代的吃飯、電影院等等。

　　另外，中國正在向服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，中國從來不是服務(wù)型的國家，沒有服務(wù)意識。這個服務(wù)體系出來，就會支撐一個新的商業(yè)模式產(chǎn)生，商業(yè)模式不但升級，而且一定是場革命。商業(yè)地產(chǎn)商們，一定不要再走落后的業(yè)態(tài)，就像過去總批評Shopping，現(xiàn)在我也批評商業(yè)中心，希望都做成城市生活休閑廣場。

　　今典集團(tuán)董事長張寶全：商業(yè)升級是客觀的，除了數(shù)量上的升級以外，也要有一些本質(zhì)上的改變。商業(yè)升級的本質(zhì)是什么？我們在不同的領(lǐng)域會有不同的形態(tài)，我認(rèn)為本質(zhì)就是消費(fèi)轉(zhuǎn)型。當(dāng)一個國家人均達(dá)到3000美金的時候，消費(fèi)發(fā)生了轉(zhuǎn)型，到6000美金的時候，這個轉(zhuǎn)型已經(jīng)非常成熟，形成大面積的產(chǎn)業(yè)化，這個消費(fèi)轉(zhuǎn)型的本質(zhì)就是從功能消費(fèi)向體驗消費(fèi)，就是所謂的文化消費(fèi)轉(zhuǎn)型。

　　比如很多年前，我們經(jīng)常去百貨公司，冬天到了，咱們?nèi)ベI一個棉帽或棉鞋，它就是功能消費(fèi)，也包括百貨公司這樣一種商業(yè)形態(tài)，它也是在功能消費(fèi)時代的典型商業(yè)模式。所謂的體驗消費(fèi)是什么？體驗消費(fèi)的本質(zhì)是生活方式的消費(fèi)，是消費(fèi)價值的所在。十年前，找人辦事，送一瓶雀巢咖啡，還帶上一瓶伴侶，現(xiàn)在還有人送嗎？一定是去酒吧、咖啡廳。去哪一家酒吧？選擇什么樣的地點？什么樣的環(huán)境？包括怎樣的喝法，是今天消費(fèi)的價值所在，這就是體驗型。

　　這樣一種消費(fèi)的轉(zhuǎn)型，必使我們在商業(yè)的本質(zhì)和供應(yīng)模式上發(fā)生變化。這種產(chǎn)業(yè)化最重要的寓意在于，生活方式的轉(zhuǎn)型，新的生活方式再形成新的產(chǎn)業(yè)模式，這一點我們必然要走過。

　　大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總裁陳平：升級有一點誤導(dǎo)。我們看一下全國的購物中心，有的購物中心連傳統(tǒng)百貨都打不過。購物中心來了，傳統(tǒng)百貨不好生存了，我們到有些城市一看發(fā)現(xiàn)不是這樣，傳統(tǒng)百貨銷售額上去了，而新的購物中心看上去很好看，銷售額根本上不去，所以在這個問題還沒有解決的時候，就談升級，說激烈一點，恐怕有點急功近利。

　　我想說的一個是穩(wěn)中求進(jìn)，另外是細(xì)分與精準(zhǔn)。購物中心有它自己的任務(wù)，百貨有百貨的任務(wù)，電商有電商的任務(wù)，不是誰來誰就死�，F(xiàn)在太多的購物中心，不要輕視傳統(tǒng)百貨的力量，多年積累的消費(fèi)者的習(xí)慣不是那么容易改變的。作為購物中心僅僅是形態(tài)的東西擺在那里，消費(fèi)者不認(rèn)帳，可以說購物中心是體驗的、時尚的、休閑的，但它為這個東西愿意出多少差價呢？這個需要精準(zhǔn)，需要走到市場上去看，而市場的反映我更希望是先把“穩(wěn)”字做好。我們需要在傳統(tǒng)的商業(yè)當(dāng)中，一個購物中心形態(tài)來了，它應(yīng)該先活下去，購物中心的成本是巨大的�，F(xiàn)在大家不缺吃的，不缺穿的，是時間導(dǎo)致你要去那里的，但是到那里如果不掏錢買東西，你的購物中心怎么活下來？購物中心先要活下來，我認(rèn)為現(xiàn)在還真的不要急于創(chuàng)新。

　　從2005年寧波萬達(dá)購物中心開始到現(xiàn)在，從形態(tài)上，包括從業(yè)態(tài)的構(gòu)成上，有沒有發(fā)現(xiàn)很大的變化？沒有。所以我們這么多年一直在做精細(xì)化，過去我們先理解購物中心是什么，應(yīng)該擺什么東西，另外購物中心如何跟這塊土地的靈魂找到共鳴。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長王永平：商業(yè)地產(chǎn)升級是當(dāng)前迫切需要思考的話題，這兩年商業(yè)地產(chǎn)的投資非常熱，十年前人們在問什么叫商業(yè)地產(chǎn)？那時候人們還不太熟悉。五年前人們在問誰在做商業(yè)地產(chǎn)？概念炒得很熱了，但真正專業(yè)化、品牌化發(fā)展的公司并不多。而十年后的今天，人們在問誰還沒有做商業(yè)地產(chǎn)？目前的這種熱很多是一種同質(zhì)化。

　　現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的競爭就跟改革開放一樣，過去摸著石頭過河，現(xiàn)在進(jìn)入深水區(qū)了。深水區(qū)的競爭一定是更高層次上的競爭。競爭的方向在哪里？我們過去僅僅從溫飽型向小康型發(fā)展，經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型，我們商業(yè)的消費(fèi)也有一個轉(zhuǎn)型。未來的商業(yè)地產(chǎn)，第一是高品質(zhì)，它的東西更好、更保真、更安全；第二是時尚感，這種提升也不是所有的東西都是奢侈品，而是時尚；另外是強(qiáng)調(diào)體驗，這一定是趨勢，但是這種轉(zhuǎn)型一定要建立在腦袋不能發(fā)熱的時候去做，所以今天我們的主題確定為穩(wěn)中求進(jìn)。就是首先要從大躍進(jìn)的發(fā)展當(dāng)中冷靜下來。我想起了印度詩人的一句話，“我們不能走得太快，我們要放慢我們的腳步，我們等等我們的靈魂”。商業(yè)地產(chǎn)同樣有這樣的問題，這句話也映襯了官方語言，就是穩(wěn)中求進(jìn)，我們要把速度放下來，要做一些品質(zhì)。另外，需求是有限的，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)增長速度跟消費(fèi)增長速度是不同步的，跟人口規(guī)模增長是不同步的，這種不同步造成要么是超前，要么是泡沫化，所以現(xiàn)在提升級是很重要的話題。