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    “到目前為止，整層銷售已占整個項目總銷售的40%~50%！如果市場持續(xù)看好，這一比例或?qū)⑦M一步擴大。”近日，號稱“5A”甲級寫字樓的城市春天8號項目經(jīng)理孟亢偉向本網(wǎng)表示。然而除此之外，更有甚者，像棕櫚泉國際中心、中航國際廣場和東方希望中心等多個超大體量寫字樓高端項目全部是以整層起售的。

    在本網(wǎng)所接觸到的上述項目相關(guān)負責人均表示，目前成都寫字樓市場向好，尤其是大客戶出于辦公環(huán)境等因素考慮更愿意整層購買寫字樓，致使其日趨升溫。

    對于上述行為，開發(fā)商的底氣或許正源于以下背景。據(jù)了解，繼2011年狂飆之后，今年成都商業(yè)地產(chǎn)再度發(fā)力，尤其是寫字樓業(yè)態(tài)格外火熱，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢頭。

    全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長姜煒向本網(wǎng)表示，高端寫字樓在原則上是不鼓勵整層銷售的，但是在一些城市，還不具備大規(guī)模持有高端寫字樓的能力， 整層銷售不失為一種保品質(zhì)的好方式，至少能過濾很多沒有實力的小業(yè)主，避免未來物業(yè)在運營階段出現(xiàn)混亂。

    成都寫字樓市場向好極化明顯 高端項目整層銷售趨熱繼2011年狂飆突進之后，尤其在天府新區(qū)建設(shè)以及“北改”啟動等利好因素的刺激下，今年成都商業(yè)地產(chǎn)再度發(fā)力，尤其是寫字樓業(yè)態(tài)格外火熱，呈現(xiàn)出供銷旺盛的勢頭。

    相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2011年成都甲級寫字樓凈吸納面積約為42266.48平方米，而年底整體空置率同比下降逾8個百分點。另據(jù)悉，2012年成都將會有像華潤翡翠廣場、明宇金融廣場等多個配置大體量高端寫字樓的綜合體項目入市出售。

    日前，中國房地產(chǎn)協(xié)會會員、全經(jīng)聯(lián)常務理事和高級經(jīng)濟師楊廷文撰文分析認為，在國內(nèi)GDP增長良好，商業(yè)地產(chǎn)未遭遇政策打壓以及市場驅(qū)動投資反彈加大等因素作用下，2012年將是商業(yè)地產(chǎn)投資的最佳選擇。

    不僅如此，成都寫字樓租金“實實在在”的高回報率，也成為進一步催火寫字樓市場的主要因素之一。

    就在前不久，第一太平戴維斯發(fā)布的《2011中國房地產(chǎn)市場回顧及2012年展望報告》數(shù)據(jù)顯示，成都寫字樓回報率連續(xù)三年超過8%，高于北京、上海、廣州和深圳，位居受監(jiān)測的全國五大城市之首。該機構(gòu)預計，整個2012年成都寫字樓租金還將上漲0.5%。

    此外，成都寫字樓市場極化明顯，促使高端寫字樓“趾高氣昂”。高力國際分析認為，2011年成都寫字樓客戶普遍青睞于低端寫字樓，而新落成高端項目的市場吸納度并不高，到2012年，“級將先后投運，將進一步推動高端租戶群體對頂級辦公物業(yè)的追求”。

    在上述幾大因素的作用下，開發(fā)商紛紛打出高端寫字樓整層出售牌，使成都市場再起波瀾。“到目前為止，整層銷售已占整個項目總銷售的40%~50%！如果市場持續(xù)看好，這一比例或?qū)⑦M一步擴大。”近日，號稱“5A”甲級寫字樓的城市春天8號項目經(jīng)理孟亢偉向本網(wǎng)表示。

    據(jù)了解，除此之外，更有甚者，像棕櫚泉國際中心、中航國際廣場、東方希望中心和沙河中心等多個超大體量高端寫字樓項目，竟然全部是以整層起售的。

    成都寫字樓整層銷售日益趨熱，也引起了業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。中潤實業(yè)營銷總監(jiān)祁宏志認為，整層出售能夠快速地回籠大筆資金，加速項目開發(fā)進度，也能吸引一些資金實力與品牌價值兼?zhèn)涞拇笃髽I(yè)入駐，通過低價整層出售樹立品牌形象，從而帶動零散銷售。

    欲吸納大企業(yè)形成品牌效應 提振后期銷售加速回款“整層起售大多出現(xiàn)在項目營銷的早期階段，主要是為了吸引大品牌客戶，相當于前期出讓部分收益進行高端品牌營銷。”同森集團發(fā)展總監(jiān)馮玨表示。

    當前，成都高端寫字樓整層銷售的時間節(jié)點也正好印證了馮玨的上述分析。據(jù)本網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，像棕櫚泉國際中心、中航國際廣場、東方希望中心和沙河中心等多個超大體量高端寫字樓項目，都還處于整個項目的銷售早期。

    例如，新會展片區(qū)的棕櫚泉國際中心項目，配置有號稱“國際標準超甲級”的寫字樓業(yè)態(tài)，總體量多達76000平方米，附有“整層起售”四個大字的條幅格外顯眼。該項目經(jīng)理表示，目前來購買的寫字樓客戶均為人們所熟知的品牌企業(yè)，“有的大客戶還不止購買一層，甚至多層”。

    “這樣整層、整層出售寫字樓，主要是為大企業(yè)提供好的辦公環(huán)境。如果大量散售，未來或?qū)⒂绊懙饺腭v大企業(yè)的辦公秩序等。” 該項目經(jīng)理如是說。現(xiàn)實地，在城南CBD核心區(qū)域，未來或?qū)⑽�引更多實力企業(yè)，而其對大體量高端寫字樓的需求也更為龐大。

    此外，在中航國際廣場以及與之僅一路之隔的東方希望中心等多個高端寫字樓項目，其售樓部相關(guān)負責人也均表示，整售主要還是為大企業(yè)打造優(yōu)良的辦公環(huán)境而制定的。

    據(jù)了解，中航國際廣場寫字樓總體量就達16.7萬平方米，東方希望中心純寫字樓項目更是超過25.6萬平方米，而除此之外，該區(qū)域還云集了諸如奧克斯廣場、中海國際中心以及合景泰富譽峰等體量相當可觀的寫字樓項目。

    不過，對于開發(fā)商主打?qū)懽謽钦麑悠鹗叟频男袨�，馮玨認為，“那也只是開發(fā)商的一個營銷概念，前期拿它作為由頭吸引大客戶，等到大客戶落定或外立面呈現(xiàn)時，就依靠外形和入駐品牌，拉高價格，開零銷售，以改善項目整體利潤”。

    祁宏志也表達了相似觀點，他認為，“可能影響房企的是，整層出售給投資商的價格肯定很低，企業(yè)要損失不少利益，但這樣能樹立品牌形象，最終能帶動零散銷售”。

    上海同策房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)市場研究部總監(jiān)張宏偉進一步分析表示，“整售一般都是大企業(yè)買來自用或投資的，但是這絕不是簡單的交易行為。如果大宗購買，將有可能涉及到銀行融資，甚至涉及企業(yè)內(nèi)部股權(quán)并購，或者房地產(chǎn)信托等資本運作，最終就是讓投資客覺得基本上不怎么花錢，可以輕松買到寫字樓”。

    在四川嘉盛地產(chǎn)董事長樊義波看來，高端寫字樓在整售中格外復雜，也確實存在不少潛規(guī)則，其中不排除開發(fā)商、投資商與銀行等多方利益的合謀與博弈，而對于體量相對較小的高端寫字樓整售，尤其在后期運營中需要考慮如何改進相關(guān)配套規(guī)劃等問題。