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    2011年，與樓市密切相關(guān)的另一個(gè)關(guān)鍵詞是“保障房”。

    曾幾何時(shí)，一則“未來五年，全國計(jì)劃新建保障性住房3600萬套”的消息像一個(gè)重磅炸彈，在地產(chǎn)界炸開了鍋。潘石屹在接受媒體采訪時(shí)表示，這樣一個(gè)大的量，將使得整個(gè)房地產(chǎn)格局從今年開始發(fā)生一個(gè)特別大的變化。

    “十二五”規(guī)劃中明確指出：未來五年，全國計(jì)劃新建保障性住房大約是過去10年建設(shè)規(guī)模的兩倍；同時(shí)，每年還將改造農(nóng)村危房150萬戶以上。

    僅2011年，全國將開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，比上年增長70%以上，創(chuàng)歷年之最。而在過去，全中國每年銷售的商品房總和都不到1000萬套。

    一年過去，保障房對(duì)地產(chǎn)界影響幾何？地產(chǎn)商們對(duì)保障房態(tài)度有了什么轉(zhuǎn)變？

    今年7月份的一天，任志強(qiáng)在接受央視新聞?lì)l道采訪后，感慨地發(fā)了條微博：“央視的記者根本就不知道什么是‘保障房’。”當(dāng)天下午，另一家媒體采訪他時(shí)，同樣涉及到保障房問題，依然是“一頭霧水、不知所云”。

    任志強(qiáng)看來，這似乎是一個(gè)很諷刺的現(xiàn)象，整個(gè)社會(huì)都在談?wù)摫Ｕ戏拷ㄔO(shè)，但到頭來，大家卻連保障房的概念都沒搞清楚。

    保障房，這一我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。

    保障房的定義中說是“根據(jù)政策以及法律法規(guī)的規(guī)定”，但具體依據(jù)哪條法律，沒有明說；“提供給特定人群”，但哪些人才是特定人群、如何量化考核，同樣沒有明確規(guī)定。很多時(shí)候，正是因?yàn)檫@種定義的模糊，才導(dǎo)致人們?cè)谡務(wù)摰臅r(shí)候不知所云。

    在任志強(qiáng)看來，保障房概念的模糊，歸根結(jié)底在于中國至今沒有“住房法”，沒有厘清誰應(yīng)享受政府公共資源的保障，誰應(yīng)獲得政府的支持與幫助，如何公平的分配以實(shí)施最困難救助，如何成為促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭體制的機(jī)會(huì)安全網(wǎng)，如何防止腐敗和擴(kuò)大貧富差距�，F(xiàn)有政策中大量出現(xiàn)的問題，正是因?yàn)槔�用保障房政策進(jìn)行不合理分配，從而導(dǎo)致擴(kuò)大了收入分配差別，因此讓保障房走入了歧途。

    撫仙湖論壇上，針對(duì)政府近年來推行的保障房建設(shè)規(guī)劃對(duì)地產(chǎn)界的影響，主持人請(qǐng)?jiān)趫?chǎng)的大佬們用一個(gè)詞給個(gè)評(píng)價(jià)。十余人組成的圓桌會(huì)議，半數(shù)人肯定保障房的民生效果，半數(shù)人對(duì)保障房執(zhí)行過程及最終可能帶來的影響表示懷疑。

    “保障房對(duì)地產(chǎn)界可以說是沒有影響。”在場(chǎng)有學(xué)者直言不諱：保障房與商品房的關(guān)系，就好像公交車與出租車的關(guān)系，如果一切按照正常程序走下去，二者的受眾層本就少有交叉。

    現(xiàn)場(chǎng)一度變成地產(chǎn)商們的“正義論壇”，他們對(duì)保障房的執(zhí)行及未來惠及的受眾輪番發(fā)表看法，其中不無憂慮。

    有房地產(chǎn)老板當(dāng)場(chǎng)“開炮”：這是“劇本還沒寫好，戲就上演了”。還有的地產(chǎn)商表示，在沒有調(diào)查清楚建多少、給誰住和如何分配的情況下，政府匆匆上馬如此龐大的建設(shè)項(xiàng)目，無異于“給腐敗制造溫床”。

    朱中一成了論壇現(xiàn)場(chǎng)氛圍的“緩和劑”：“大家提到的問題，中央政府肯定也都考慮到了，保障房目標(biāo)還會(huì)再做調(diào)整。”他還表示，1000萬套保障房已在11月底前全部開工。通過大規(guī)模保障性住房建設(shè)，到“十二五”末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將提高到20%以上，基本可以解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。

    然而，這一美好前景，在眾多房地產(chǎn)老板看來，無異于水中月、鏡中花。上海城開集團(tuán)總裁就曾直言不諱地說，目前的保障房建設(shè)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出政府的支付能力。

    這一說法，可以在任志強(qiáng)最近的一篇博文《啥是中國的大躍進(jìn)》中找到數(shù)據(jù)佐證：整個(gè)保障房建設(shè)需要資金1.3萬億，其中社會(huì)籌集8000億，央企補(bǔ)貼1000多億，其余4000億由地方政府支出。然而“當(dāng)土地?zé)o法用市場(chǎng)方式獲取高價(jià)時(shí)，這4000億元要從地方政府的牙縫中擠出來就十分困難了”。因此，對(duì)于保障房建設(shè)順利完成，“錢成了一個(gè)重要的限制條件”。

    另外，在任志強(qiáng)看來，土地、建設(shè)能力和分配機(jī)制，也是制約保障房建設(shè)的重要問題，因此，他不無擔(dān)憂地說：“我實(shí)在不愿意讓那不達(dá)目的誓不罷休的胡來拖垮中國經(jīng)濟(jì)。”

    地產(chǎn)轉(zhuǎn)型向何處去？

    房地產(chǎn)已經(jīng)到了轉(zhuǎn)型的時(shí)候。

    至少在過去的一年中，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)快速、持續(xù)火熱，已經(jīng)足以看清地產(chǎn)大旗風(fēng)向標(biāo)。“房地產(chǎn)必須轉(zhuǎn)型”幾乎是撫仙湖論壇上地產(chǎn)大佬們的共識(shí)。

    朱中一多次在公開場(chǎng)合為地產(chǎn)商們提建議，這次也不例外：“房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，應(yīng)以住宅地產(chǎn)為主協(xié)調(diào)發(fā)展；房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)模式應(yīng)該由粗放型向經(jīng)濟(jì)環(huán)保型方向轉(zhuǎn)變。要做好區(qū)域經(jīng)濟(jì)定位，拓寬融資渠道，尋求新的開發(fā)、經(jīng)營和銷售模式，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、行業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。”

    然而，就開發(fā)商個(gè)體來說，如何尋求商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)的融合創(chuàng)新之道，并非易事。

    當(dāng)主持人提問“商業(yè)地產(chǎn)是未來的發(fā)展方向嗎”時(shí)，馳騁商業(yè)地產(chǎn)江湖二十多年的上海證大房地產(chǎn)有限公司董事吳洋給出了一個(gè)很有趣的答案：“不要相信哥，哥只是傳說。”

    吳洋見證過多起住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的失敗案例。“開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)的目的是追逐資本，帶著住宅地產(chǎn)的觀念去做商業(yè)地產(chǎn)，急于追逐資本最大化，那會(huì)死得很快。商業(yè)地產(chǎn)需要至少八到十年時(shí)間來經(jīng)營，需要像一個(gè)孩子一樣來精心培育。”他奉勸地產(chǎn)商們，轉(zhuǎn)型前要先轉(zhuǎn)變觀念。他警告：“蜜月很短，日子很長。”

    “商業(yè)地產(chǎn)是未來的希望，你信嗎？反正我不信。”吳洋這么說，還是基于另一現(xiàn)實(shí)的考慮：十多年經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一線城市商業(yè)地產(chǎn)格局已定，目前已到提升格局的時(shí)候；而二線城市的格局也已基本完善，空間不多；剩下的三四線城市還正在發(fā)展當(dāng)中。“在這種情況下，我們?cè)趺慈グl(fā)展？”

    那么，旅游地產(chǎn)會(huì)否成為地產(chǎn)商最后的救命稻草？

    作為當(dāng)天僅有的幾個(gè)“東道主”之一，云南文化產(chǎn)業(yè)投資控股集團(tuán)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理游煒，面對(duì)在場(chǎng)來自全國各地的住宅地產(chǎn)老板，上演起“最直白的勾引”：“房產(chǎn)商們不要太糾結(jié)，直接往我們這邊轉(zhuǎn)吧。”

    游煒分析，目前房地產(chǎn)在受打壓的情況下，如果和旅游文化產(chǎn)業(yè)結(jié)合，不但發(fā)展前景廣闊，還可規(guī)避很多風(fēng)險(xiǎn)。“我們不像房地產(chǎn)那樣，需要調(diào)控，還要被打壓，我們這個(gè)國家是鼓勵(lì)發(fā)展的。”他也承認(rèn)，如何將文化貫穿到地產(chǎn)中，還需要深入研究，需要做大量的工作。但他深信，地產(chǎn)和文化旅游的結(jié)合，將是地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的最好路徑。

    “旅游地產(chǎn)現(xiàn)在對(duì)大家來說，基本上還是一張白紙。前途大有可為。”朱中一在接受都市時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)，還一再強(qiáng)調(diào)，尤其是云南的旅游地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿�巨大�?/p>

    然而，在旅游地產(chǎn)專家、國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉峰看來，盡管旅游地產(chǎn)目前已經(jīng)有了不錯(cuò)的發(fā)展苗頭，但還有很多問題需要解決：第一，群雄混戰(zhàn)。第二，大地產(chǎn)小旅游現(xiàn)象是很明顯，掛羊頭賣狗肉。第三，經(jīng)營模式比較單一，持續(xù)的盈利和綜合效益很難保證。最后，規(guī)劃主題缺乏創(chuàng)意。

    就在地產(chǎn)商糾結(jié)于“住宅地產(chǎn)該如何往商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)，怎么轉(zhuǎn)”的時(shí)候，復(fù)星集團(tuán)執(zhí)行董事長范偉提出了另一種轉(zhuǎn)型論調(diào)：從經(jīng)營模式上轉(zhuǎn)型。從“操盤手”轉(zhuǎn)向“管理者”，組織專業(yè)的投資團(tuán)隊(duì)，幫別人投資管理資金，而不是去糾結(jié)到底是做住宅還是旅游。“相信無論做住宅或者旅游，都要最頂級(jí)的人來負(fù)責(zé)操盤。”他建議，未來所有的老板都需要有一個(gè)好的判斷，即是做輕松一點(diǎn)的老板，還是賺辛苦錢。

    這也恰恰應(yīng)和了朱中一在論壇開場(chǎng)便說過的話，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型不用太擔(dān)心，不做這一塊了，還有很多其他的辦法，有很多路可以選擇。

    曾經(jīng)持續(xù)高燒的樓市似乎已成過往，即使是幾天前央行下調(diào)準(zhǔn)備金利率，也沒辦法讓地產(chǎn)商們歡欣起來。

    “那時(shí)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的，不是對(duì)房地產(chǎn)的，我們一定要有足夠的時(shí)間準(zhǔn)備”。會(huì)談即將結(jié)束，朱中一的收尾，理性中帶點(diǎn)悲愴。

    對(duì)中國地產(chǎn)商們來說，接下來的一年，將會(huì)是更具挑戰(zhàn)性的一年，如任志強(qiáng)所說，“至少還能熬半年”。那么，半年之后呢？