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    今年以來，寫字樓租金持續(xù)大幅上漲給企業(yè)帶來了不小的成本壓力。據(jù)了解，不少企業(yè)為了降低租金成本正在將辦公地遷往科技園區(qū)或開發(fā)區(qū)。同時(shí)，北京道路交通和軌道交通的高速發(fā)展，以及城市多中心格局的逐步落實(shí)，以獨(dú)棟辦公樓為代表的園區(qū)辦公物業(yè)產(chǎn)品正以其高舒適度、低成本和良好的展示性吸引著越來越多企業(yè)進(jìn)駐。

    獨(dú)棟辦公樓成企業(yè)新寵

    獨(dú)棟辦公樓是近幾年發(fā)展起來的一類新型辦公物業(yè)。據(jù)中房商學(xué)院執(zhí)行院長(zhǎng)尹龍介紹，之所以被稱為獨(dú)棟辦公樓，是便于人們?cè)谕庥^上與寫字樓進(jìn)行區(qū)別。在建筑形式和所處位置上，獨(dú)棟辦公樓與寫字樓都有較大的區(qū)別。首先在面積上，寫字樓一般都在一萬平方米以上，大型寫字樓甚至達(dá)到幾萬平方米，而獨(dú)棟辦公樓一般在1000至5000平方米之間。如位于中關(guān)村昌平園的獨(dú)棟項(xiàng)目企業(yè)墅規(guī)劃了22棟企業(yè)獨(dú)棟，面積區(qū)間在2300至5000平方米。其次，企業(yè)獨(dú)棟相比大型寫字樓更生態(tài)化、郊區(qū)化、集群化。形態(tài)與國外的商務(wù)花園或者商務(wù)公園很相似。這類辦公物業(yè)在美國已經(jīng)成為很普遍的辦公形態(tài)模式，最典型的樣本就是硅谷。

    另外，在所處的位置上，寫字樓則集中在城市的各個(gè)商圈內(nèi)，而獨(dú)棟辦公往往與城市的核心區(qū)保持一定的距離，同時(shí)交通環(huán)境的改善已經(jīng)使辦公郊區(qū)化成為可能。

    園區(qū)發(fā)展帶動(dòng)獨(dú)棟辦公樓需求

    北京最早出現(xiàn)的企業(yè)獨(dú)棟當(dāng)屬總部基地。之后的短短幾年里，北京出現(xiàn)了多個(gè)企業(yè)獨(dú)棟項(xiàng)目。在東部，有非中心、max空港企業(yè)園、北京LINk等，在南部有BDA國際企業(yè)大道、聯(lián)東U谷、亦莊硅谷、BDA國際廣場(chǎng)、BDA芯中心等，在北部，有企業(yè)墅、硅谷亮城、東升科技園·北領(lǐng)地等。還有龍脈硅谷、通州商務(wù)園等項(xiàng)目分布其他區(qū)域。

    從目前在銷的獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的分布上我們不難看出，北京的獨(dú)棟辦公樓大多出現(xiàn)在城市近郊的科技園區(qū)或開發(fā)區(qū)內(nèi)。如總部基地位于中關(guān)村科技園的豐臺(tái)園，聯(lián)東U谷和BDA國際企業(yè)大道位于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，企業(yè)墅坐落于中關(guān)村科技園昌平園的核心。

    近幾年，北京各大園區(qū)的高速發(fā)展，使得入園企業(yè)的數(shù)量迅速上升，企業(yè)實(shí)力逐年增強(qiáng)。對(duì)辦公物業(yè)的需求越來越大，尤其是對(duì)于獨(dú)棟辦公物業(yè)更是情有獨(dú)鐘。如企業(yè)墅所處的中關(guān)村科技園昌平園經(jīng)過近20年發(fā)展，目前已經(jīng)形成擁有1500余家高新技術(shù)企業(yè)、160余家科研機(jī)構(gòu)組成的產(chǎn)學(xué)研用為一體的龐大產(chǎn)業(yè)鏈條，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)日益顯現(xiàn)的同時(shí)對(duì)辦公物業(yè)的需求與日俱增。作為昌平科技園核心區(qū)唯一提供企業(yè)總部獨(dú)棟的項(xiàng)目，企業(yè)墅已經(jīng)吸引了多家細(xì)分行業(yè)中的龍頭企業(yè)入駐。

    辦公高舒適度催熱獨(dú)棟辦公物業(yè)

    北京市場(chǎng)上正在銷售的獨(dú)棟辦公呈現(xiàn)“四低一高”的特點(diǎn)：低樓層、低密度、低容積率、低成本，高綠化率。選擇將新總部落戶企業(yè)墅的格林威信集團(tuán)董事長(zhǎng)顧小鋒認(rèn)為，“四低一高”在寸土寸金的城市核心區(qū)是無法奢望的，而近郊的產(chǎn)業(yè)園、科技園區(qū)恰恰可以實(shí)現(xiàn)，這也是高新技術(shù)等智力密集型企業(yè)選擇辦公場(chǎng)所的重要參考因素之一。

    隨著城市核心的日益擁堵以及辦公成本的連年上漲，給越來越多的企業(yè)不僅帶來資金上的壓力，同時(shí)也抑制了許多成長(zhǎng)型企業(yè)的發(fā)展空間。于是，越來越多的企業(yè)在尋求突破這種發(fā)展瓶頸的過程逐步將目光投向了成本更低，辦公環(huán)境更加舒適的園區(qū)。據(jù)企業(yè)墅副總經(jīng)理孫智慧介紹，企業(yè)墅總建筑面積5.5萬平方米，僅規(guī)劃了22棟企業(yè)獨(dú)棟，容積率可與別墅相媲美。項(xiàng)目周邊自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，北靠蟒山，南鄰京密引水渠，西接萬畝濱河森林園。園區(qū)內(nèi)部南北組團(tuán)中規(guī)劃了大面積的生態(tài)園林綠化，超低的密度使得辦公人士仿佛置身別墅園區(qū)之中，舒適度較中心商務(wù)區(qū)大幅提高。同時(shí)交通也十分便利，該項(xiàng)目距離地鐵昌平線南邵站僅1000米，距八達(dá)嶺高速科技園出口僅5分鐘車程。

    按照國際慣例，一般辦公物業(yè)的價(jià)格要比同地區(qū)住宅物業(yè)高出兩三倍以上。而目前企業(yè)墅的均價(jià)僅為每平方米11000元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于昌平區(qū)在售住宅的價(jià)格。