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    從2010年開始，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，住宅開發(fā)商謀求轉(zhuǎn)型，零售商躍躍欲試，原本寂靜的深潭水花四濺，但在商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)中，選址、立項、規(guī)劃、設(shè)計、招商、運營、投融資和資本運作，每一個環(huán)節(jié)都玄機深藏，這顯然不是一個沒有門檻的行業(yè)。

    從7月開始，經(jīng)濟觀察報聯(lián)合新浪樂居對商業(yè)地產(chǎn)進行系統(tǒng)性梳理，《商業(yè)地產(chǎn)紅與黑》側(cè)重分析住宅開發(fā)商的轉(zhuǎn)型代價，《轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)空間有多大》強調(diào)完全不同于住宅的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思維。此次，我們邀請到中國人大房地產(chǎn)研究中心特聘教授魯炳全、中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平、中國民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁楊毓、北京漢博商業(yè)投資管理有限公司副總裁李亞明、21世紀(jì)不動產(chǎn)中天總經(jīng)理鄧中文、DTZ戴德梁行中國區(qū)董事張家鵬，共同討論政府資源錯配以及商業(yè)開發(fā)中的短視和盲目。

    引鳳筑巢

    經(jīng)濟觀察報：轉(zhuǎn)型商業(yè)先轉(zhuǎn)觀念，從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向真正的商業(yè)地產(chǎn)最關(guān)鍵的是什么？

    魯炳全：商業(yè)地產(chǎn)要引鳳筑巢，而不是筑巢引鳳，筑巢引鳳是典型的做住宅的理念，是主觀的認(rèn)為我投資我說了算。商業(yè)地產(chǎn)要引鳳筑巢，鳳不是商家，你服務(wù)的是目標(biāo)客戶群，眼里沒有消費者，蓋出來的物業(yè)肯定就是孤家寡人。

    現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)面臨三大瓶頸：第一是融資瓶頸，目前制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大問題是融資比較單一，我們把銀行作為重點。國外發(fā)達國家商業(yè)地產(chǎn)的配套渠道非常廣泛，特別是專項基金，包括私募等等。這些配套對商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)、運營提供了非常好的資金支持。

    第二大瓶頸是運營托管，在發(fā)達國家成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體系中，專業(yè)托管已經(jīng)成為塑造現(xiàn)金流的重要渠道，目前在中國基本沒有，我們只是在商業(yè)地產(chǎn)某一個類別中比較成熟，比如酒店業(yè)，所以才有了中國以運營商為主導(dǎo)的投資開發(fā)模式，沃爾瑪都進來了。

    第三個瓶頸是資本運營的價值標(biāo)桿缺乏，價值評估的杠桿和體系在哪兒？現(xiàn)在我們國內(nèi)能不能找出一家商業(yè)物業(yè)價值評估機構(gòu)，而且在資本市場得到認(rèn)可？我沒有見到過。但是在國外，是人家是找全球最頂級的機構(gòu)專做物業(yè)價值評估，資本價值評估體系缺乏就容易淹沒投資物業(yè)價值，給后期進入資本運營造成損失。

    被選址、被規(guī)劃、被招商

    經(jīng)濟觀察報：成熟商業(yè)地產(chǎn)項目的前期調(diào)研少則一年多則五年，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目卻頻繁出現(xiàn)三邊工程，是什么原因?qū)е聻閿?shù)不少的商業(yè)項目盲目上馬？

    魯炳全：中國商業(yè)地產(chǎn)真正的春天是從2010年下半年開始，2010年整個行業(yè)干什么？大躍進。這個過程中產(chǎn)生很多存量的商業(yè)，可以說70%以上都是垃圾產(chǎn)品，我們最大存量的資產(chǎn)就只是一個資產(chǎn)，不是真正具有資本屬性高附加值的優(yōu)質(zhì)商業(yè)。

    張家鵬：沒有好項目可以從兩個層次來看，一是硬件不好，項目招商跟做紅娘一樣，孩子本身有殘疾，很難辦這個事；二是位置的區(qū)別，市中心當(dāng)然好做，但是市中心要求檔次非常高，新中心項目商家目前不是首選，所以遠的項目有找商家的問題，中心的項目有檔次差異的問題，這是結(jié)構(gòu)性問題，雖然供應(yīng)很多，但是做不起來。

    魯炳全：商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)第一個環(huán)節(jié)是選址和立項，現(xiàn)在中國的國情不是選址而是被選址，政府說就這幾塊地你要不要，不要還有別人要，地拿到了不知道做什么，不知道給誰做，此后還限定開工，帶條件開工，非常倉促。永旺是主動選址確定三大定位，第一是投資定位，作為投資商的投資目標(biāo)是什么；第二是市場定位，項目做成之后在城市區(qū)域扮演什么角色；第三是業(yè)態(tài)定位，主營業(yè)態(tài)如何定位。

    郭增利：現(xiàn)在被規(guī)劃更難受。我曾問西域(Westfield)主席為什么不來中國？他說如果你能確認(rèn)在五公里范圍內(nèi)不會再有第二個購物中心，我肯定來。我說對不起，不是我確認(rèn)不了，這是中國的市長都不敢確認(rèn)的事。

    商業(yè)房地產(chǎn)下一步肯定會從中心向新城區(qū)轉(zhuǎn)移。有商無業(yè)，有業(yè)無商，居住起來會非常不便利，所以我覺得應(yīng)該把商業(yè)設(shè)施作為公共設(shè)施去看待，首先解決想住在這里的人的生活，然后吸引越來越多再住在這兒的人，否則疏散中心人口根本無法實現(xiàn)。