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    在中國銀監(jiān)會(huì)近日召開的2011年年中工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康公開表示，繼續(xù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持“關(guān)注和警覺”。這是銀監(jiān)會(huì)首次在內(nèi)部全體會(huì)議上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風(fēng)險(xiǎn)警示。

    全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)近期在發(fā)布二季度數(shù)據(jù)時(shí)也提出，“在政府對(duì)商品住宅交易嚴(yán)格限制下，投資持續(xù)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，二季度全國商業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比增長率均為最高。商業(yè)地產(chǎn)成為地產(chǎn)資本‘蓄水池’還是新泡沫，值得高度關(guān)注。”

    在第五屆中國品牌節(jié)上，全國政協(xié)常委、大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型已經(jīng)錯(cuò)過最好時(shí)期。他認(rèn)為，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商存在的問題是，以前主動(dòng)轉(zhuǎn)型的好時(shí)機(jī)并沒有抓住，現(xiàn)在因?yàn)樽≌�受限而一哄而上被�?dòng)轉(zhuǎn)型，勝算機(jī)會(huì)并不大。

    商業(yè)地產(chǎn)的“躍進(jìn)”年代

    在住宅市場受到越來越嚴(yán)厲調(diào)控的情況下，商業(yè)地產(chǎn)市場則持續(xù)出現(xiàn)異于往年的追捧。

    國土部的研究報(bào)告顯示，2011年2季度的土地價(jià)格上漲主要源于開發(fā)商對(duì)商業(yè)地塊的熱捧：京滬穗深4個(gè)一線城市及14個(gè)熱點(diǎn)城市二季度商業(yè)地價(jià)全線上漲，且幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅地塊，二三線城市的地價(jià)上漲中，商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)最大。

    與此同時(shí)，全國各大城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量也在飛速躍進(jìn)。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京商用項(xiàng)目的新增供應(yīng)持續(xù)出現(xiàn)放量，當(dāng)月共有15個(gè)商用項(xiàng)目獲得預(yù)售證，是今年以來商業(yè)地產(chǎn)預(yù)售量最多的月份。以北京西部的石景山商圈為例，該區(qū)域?qū)⒃谖磥?0年新增建設(shè)用地近1600公頃，其中大部分為商業(yè)、寫字樓用地。

    “一些城市已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)泡沫。”洲聯(lián)集團(tuán)五合智庫總經(jīng)理鄒毅稱，近期看到的一則消息尤其讓他擔(dān)憂。比如，石家莊未來將有10個(gè)集商業(yè)、辦公、居住、酒店、文娛等為一體的商業(yè)綜合體，目前有些已經(jīng)開工建設(shè)，一些剛完成立項(xiàng)。

    據(jù)鄒毅保守測算，石家莊10個(gè)商業(yè)綜合體共計(jì)約100萬平方米的商業(yè)面積，以其此前的調(diào)研結(jié)果，石家莊人均商業(yè)消費(fèi)為每人1平方米，要滿足10個(gè)商業(yè)綜合體，則需要新增100萬人的消費(fèi)。

    “石家莊目前的人口約900萬-1000萬之間，要新增100萬人口消費(fèi)從而滿足三年后基本成形的商業(yè)規(guī)劃，至少要求石家莊3年內(nèi)城市化率提升10%，即每年城市化率提高3%以上，但中國年均城市化率僅為1%，這顯然是不現(xiàn)實(shí)的。”鄒毅認(rèn)為，這是明顯的商業(yè)地產(chǎn)泡沫區(qū)域。這對(duì)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)還不是最大的，開發(fā)商轉(zhuǎn)售之后，可能會(huì)套牢一批中小投資者。“3年后，石家莊可能出現(xiàn)大量的死鋪和高空置率的各類商業(yè)物業(yè)類型。”鄒毅稱。

    不僅鄒毅有著如此擔(dān)心，石家莊本地開發(fā)商同樣憂心忡忡。河北九尊地產(chǎn)咨詢有限公司副總經(jīng)理夏少文認(rèn)為，石家莊目前出現(xiàn)的城市綜合體項(xiàng)目，相對(duì)于目前城市的規(guī)模和需求有些過量，這也是整個(gè)中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在的問題�？紤]到商業(yè)房產(chǎn)投資后經(jīng)營的復(fù)雜性，國人仍以投資住宅為主，這也是綜合體項(xiàng)目未來將面臨的銷售和招商困難。

    轉(zhuǎn)型的陣痛

    在住宅開發(fā)商將目光普遍投向商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)老大讓王健林早在3年前就開始悄悄轉(zhuǎn)型文化和旅游地產(chǎn)。王健林接受記者采訪時(shí)篤定地表示，萬達(dá)地產(chǎn)下一個(gè)十年的核心競爭力就是文化和旅游地產(chǎn)。“現(xiàn)在看來文化和旅游地產(chǎn)是個(gè)可以做大的產(chǎn)業(yè)，效益還不錯(cuò)。”