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　　寫字樓租賃目前采用靈活應(yīng)對方式。

　　商品房可以預(yù)售，但寫字樓收樓前不能簽租賃合同。

　　內(nèi)地對商品房實行預(yù)售制度，有商業(yè)地產(chǎn)人士向記者詢問，寫字樓是否可以參照商品房預(yù)售制度實行“寫字樓預(yù)租賃”。深圳仲量聯(lián)行商業(yè)部主管夏春毅告訴記者，外資公司一般對租賃事宜需要較長的決策時間，寫字樓業(yè)主也希望在新寫字樓收樓前即簽下租賃合約，不過根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，寫字樓在取得收樓資格前是不能簽訂租賃合同的。究竟“寫字樓預(yù)租賃”制度是否行得通？記者為此采訪了穗深兩地的商業(yè)地產(chǎn)人士，大部分市場人士表示，外資公司租客進駐內(nèi)地多年，已熟悉內(nèi)地的規(guī)章制度，新寫字樓的租賃也有靈活應(yīng)對方式，“寫字樓預(yù)租賃”實際已變相實施。

　　未收樓不能租賃 各地有對策

　　據(jù)深圳仲量聯(lián)行商業(yè)部主管夏春毅了解，北京和上海兩地的新寫字樓租賃也需要遵循有關(guān)法規(guī)，尤其是消防驗收前不能簽租賃合同，京滬兩地的外資公司和業(yè)主對新寫字樓通常是先簽租賃意向書，再簽租賃合同。夏春毅表示，由于先簽租賃意向書的做法已成為兩地的普遍做法，外資公司也比較認可這種變通方式。不過他表示，由于外資公司對合同以及租賃寫字樓的態(tài)度較謹慎，租賃寫字樓的搬遷時間若未能確定，有可能延誤制定有關(guān)決策，若有政府介入推行“寫字樓預(yù)租賃”制度，外資租客會對租用寫字樓更有信心和保障。

　　滿堂紅寫字樓部總監(jiān)劉星表示，新落成的寫字樓因消防驗收的原因而難以確定入伙時間，因此造成簽訂租賃合同的一大障礙租賃合同的起租時間難以確定，他們協(xié)助寫字樓業(yè)主和承租方對此進行約定，順延起租時間至正式入伙為起點。劉星透露，廣州與京滬兩地新寫字樓先簽租賃意向書的做法的確不太一樣，很少就租賃寫字樓簽訂意向書，一般都是談好條件就簽租賃合同，不會簽租賃意向書這種過渡性文件。

　　早簽有著數(shù) 風(fēng)險需共擔(dān)

　　劉星表示，早簽有著數(shù)，這是市場常識，外資公司租客也知道這個“游戲規(guī)則”。他以珠江新城西區(qū)一棟新寫字樓的租賃為例，該寫字樓2009年招租時，月租金條件為130~140元/㎡，加上免租期，單位租金優(yōu)惠至每月百元，2010年年中收樓后再租賃該寫字樓，租金升高至160元/㎡。

　　中原工商鋪高級營業(yè)總監(jiān)羅思源表示，業(yè)主希望盡快完成前期招商、招租目標，更希望引入有實力的商戶或租戶，而租戶或商戶則希望獲得更大租金優(yōu)惠以及其他的無形優(yōu)惠，這都是合同簽訂雙方的初衷，在實施過程中也盡可能實現(xiàn)共贏與風(fēng)險共擔(dān)。

　　外企決定搬寫字樓起碼3個月

　　廣州各大商業(yè)地產(chǎn)中介都有跟跨國企業(yè)打交道的經(jīng)驗，他們都認同外資公司租客有自己一套行事方式。合富置業(yè)分區(qū)營業(yè)經(jīng)理朱良邑表示，對跨國公司來說，決定租賃的時間會比普通公司客戶要長，主要原因是受其公司自身內(nèi)部因素的影響，從物色寫字樓物業(yè)，初步確定意向物業(yè)、再到議價、審批等流程，至于時間長短往往都是看該客戶的決定，對中介來說，交易流程與普通公司客戶是一樣的。中原工商鋪羅思源透露，外資公司租客決策搬遷寫字樓大約需3~6個月，每個外資公司都有不同的財政年度起點，若剛好錯過當年財政年度，租賃寫字樓的預(yù)算無著落，搬遷寫字樓恐怕要等一年。劉星表示，在他們代理的寫字樓租賃業(yè)務(wù)中，簽下的一份最長寫字樓“樓花”遠期租賃合約是一年后入伙，大部分都是一年內(nèi)或幾個月內(nèi)成功搬入的。

　　合富置業(yè)朱良邑表示，若是客戶想租一些比較新凈的寫字樓物業(yè)，其實可以考慮那些樓齡在5年以內(nèi)的中高端寫字樓物業(yè)，這些寫字樓物業(yè)管理一般比較完善，保養(yǎng)亦會比較好，如天河北的耀中廣場、珠江新城的匯美大廈等，樓齡新、保養(yǎng)好，比較受外資企業(yè)的歡迎。