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    今年一季度以來商業(yè)地產(chǎn)行情持續(xù)走好，租金總體水平已經(jīng)漲到金融危機(jī)以來的最高水平。一季度五大城市甲級寫字樓租金指數(shù)環(huán)比全面上漲，其中南方主要城市寫字樓租金漲幅高于北方，深圳、廣州寫字樓領(lǐng)漲一線城市，租金指數(shù)分別為150.3、107.3，環(huán)比上漲8.6%、5.7%；隨著租賃需求的復(fù)蘇，全國寫字樓空置率不斷下降，已經(jīng)達(dá)到歷史最低水平，截止2011年一季度末，深廣兩地甲級寫字樓的空置率分別為5.8%、10.3%。

    今年，的售價也水漲船高，寫字樓銷售價格持續(xù)上漲。目前寫字樓的整體發(fā)展健康，空置率的持續(xù)下降與銷量、租金上漲成正比。同時，因為租金回報率同通貨膨脹率不匹配，當(dāng)前只是補(bǔ)漲，隨著政策的收緊，未來租金還將繼續(xù)上漲。

    東部高鐵樞紐城市存商機(jī)

    經(jīng)濟(jì)發(fā)展后，東部沿海地區(qū)的二、三線城市城市化進(jìn)程加快，隨著產(chǎn)業(yè)規(guī)模、居民消費水平、交通網(wǎng)絡(luò)快速提升，都將給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來新一輪的契機(jī)。

    我國未來二十年的發(fā)展脈絡(luò)清晰，主要呈東、中、西三縱，由于我國的海岸線與其他大國相比是最短的，未來國家重要的資源、資本、信息、人才都將高度集中于這個區(qū)域，形成我國最密集的城市群，中部地區(qū)變成輔助區(qū)，伴隨著大量制造業(yè)和實體經(jīng)濟(jì)西移，東部沿海的虛擬經(jīng)濟(jì)將變得越發(fā)集中。

    相較一線城市，目前二、三線城市具備土地等成本優(yōu)勢，除少數(shù)如杭州、廈門等經(jīng)濟(jì)發(fā)展較成熟的沿海城市外，多數(shù)二、三線城市的商用土地價格仍處于低位，未來升值空間巨大。

    值得注意的是，高鐵在東部尤其是長三角地區(qū)的分布密度很高，據(jù)統(tǒng)計約占了全國的一半，高鐵的通達(dá)會給我國帶來新的地價房價體系，處在交通節(jié)點上的樞紐城市，例如蘇州、無錫等地在未來三年的政策調(diào)控期內(nèi)都將在核心區(qū)外圍形成新的地價節(jié)點。

    對于普通投資者而言，軌道交通在各個城市建設(shè)，會提升原本偏遠(yuǎn)地區(qū)的住宅入住率。這使社區(qū)商業(yè)迎來新的契機(jī)。人流聚集的實力提升后，社區(qū)商鋪含金量自然增加。

    不過，投資二三線城市商業(yè)酒店時投資者要提高警惕，因為一些開發(fā)商用酒店大量圈地，最后造成酒店過剩。同時在酒店第三方管理方面，國內(nèi)自有品牌的經(jīng)營管理能力仍較有局限，管理成本壓不下來，造成酒店的經(jīng)營效益低下、投資回收期長，未來三五年內(nèi)這樣的尷尬局面很難有大的起色。

    城市綜合體——戰(zhàn)略新選擇

    城市綜合體可謂是商業(yè)地產(chǎn)的集大成者，休閑、購物、娛樂等多個商業(yè)空間的有機(jī)結(jié)合后，產(chǎn)生綜合協(xié)調(diào)的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。目前，綠地、萬達(dá)等著名房企均在這一領(lǐng)域深耕。

    未來三年，上海的城市綜合體新增供應(yīng)將多于北京。未來三年，上海十萬平方米以上的城市綜合體項目將新增超過50個，新增供應(yīng)量總計約為1380萬平方米，其中處于郊區(qū)的新興城區(qū)型綜合體約占了56%。而同期北京的新增供應(yīng)量約為566萬平方米，其中新興城區(qū)型綜合體占到38%。

    上海新增城市綜合體供應(yīng)量主要來源于四大供應(yīng)區(qū)：嘉定區(qū)（嘉定新城）、徐匯區(qū)（徐家匯）、普陀區(qū)（真如西站）、以及閔行區(qū)（大虹橋）。

    嘉定的新增供應(yīng)主要來自新興的嘉定新城。徐匯區(qū)則來自徐家匯中心的大體量供應(yīng)。普陀區(qū)真如板塊上海西站周邊也將上市大量城市綜合體項目。

    閔行則主要來自大虹橋區(qū)域的輻射，根據(jù)規(guī)劃，大虹橋的綜合體項目導(dǎo)入的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)會偏向于生產(chǎn)性服務(wù)方面，未來能否做起來同它的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策導(dǎo)入有直接的關(guān)系，投資者能參與的部分還是以辦公樓為主。

    除這些以外，另外一個值得關(guān)注的區(qū)域是世博板塊，從政府導(dǎo)向看這里將會是一個以購物消費為主的綜合開發(fā)片區(qū)，未來三年城市綜合體供應(yīng)量也較為客觀。

    除這幾個重點區(qū)域外，其他地塊分散比較零星。

    隨著大量綜合體的建成，未來上海的商用地產(chǎn)將形成一個全新的格局。