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    社區(qū)商業(yè)投資優(yōu)選

    按照一般的分類，在商業(yè)地產(chǎn)之中，又可以細(xì)分為寫字樓、購物中心、步行街、一線臨街商鋪等多種分類。就目前深圳市的情況來看，大型購物中心和寫字樓的投資成本都較高，回收成長(zhǎng)率相對(duì)較緩，對(duì)于普通的中型投資者并無實(shí)際的參考意義，而那些資金投入較小、收益穩(wěn)定的商鋪將是一個(gè)不錯(cuò)的投資選擇。

    通常來說，社區(qū)商業(yè)由于有強(qiáng)大的住戶支撐，選對(duì)商家類型，投資的回報(bào)基本是比較穩(wěn)定的。就其他商鋪而言，區(qū)間面積在35~75平方米的單鋪及200～400平方米的轉(zhuǎn)角位商鋪是比較容易出租的，且對(duì)投資者的資金壓力也不會(huì)太大。另一個(gè)非常重要的就是，社區(qū)商業(yè)的實(shí)用率較高，一個(gè)售價(jià)7萬元／平方米、使用率90%的商鋪要比一個(gè)售價(jià)5萬元／平方米、使用率70%的商鋪要值得多。對(duì)于實(shí)用率低于90%的商鋪，要謹(jǐn)慎投資。對(duì)于面積，要考慮到出租的用途，35~75平方米是個(gè)穩(wěn)妥的選擇，如果有商鋪能像住宅一樣做到額外的贈(zèng)送就更加可觀了。

    此外，套現(xiàn)能力是評(píng)估商鋪價(jià)值的重要指標(biāo)。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)獨(dú)立、租客如云的獨(dú)立式商鋪是投資高手的熱門首選，這種商鋪一鋪一商戶，投資者可以順利實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，實(shí)現(xiàn)成功套現(xiàn)；經(jīng)營(yíng)權(quán)不獨(dú)立、一個(gè)商戶對(duì)應(yīng)很多業(yè)主的商鋪，一旦出現(xiàn)糾紛，將極大增加套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。此外，商鋪的產(chǎn)權(quán)年限也對(duì)商鋪的價(jià)值產(chǎn)生重大影響。目前深圳市新建的商業(yè)產(chǎn)權(quán)年限大多為50年，但也有部分具備70年產(chǎn)權(quán)的社區(qū)商業(yè)，產(chǎn)權(quán)年限長(zhǎng)的商業(yè)，其評(píng)估價(jià)值越高，轉(zhuǎn)手銷售的價(jià)格也更高。

    重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域成長(zhǎng)

    一般來講，區(qū)域的成長(zhǎng)對(duì)商鋪價(jià)值的帶動(dòng)是顯而易見的，尤其是政府規(guī)劃好，但從未被炒作過的區(qū)域，這樣類型的區(qū)域在今后幾年的發(fā)展速度會(huì)非�？�，且相比于完全成熟的片區(qū)，目前的價(jià)格仍處于洼地。如福田中心區(qū)、后海片區(qū)等地的商鋪，在區(qū)域未開發(fā)成熟之前售價(jià)僅為3萬～４萬每平方米。

    在深圳這樣類型的投資型城市，政府規(guī)劃的區(qū)域會(huì)很多。如未來十年深圳市重點(diǎn)打造的前海片區(qū)，其商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值非凡，值得投資者關(guān)注。

    目前深圳市場(chǎng)上的在售商鋪供應(yīng)量較少，尤其是適合于中小型投資客戶的商品更為稀缺，如位于大前海片區(qū)的玉湖灣傳家鋪就是一例。玉湖灣占據(jù)前海中心CBD和SBD（港口物流中心）的雙主干道金鉆地段，緊鄰超過3000名師生的西鄉(xiāng)高級(jí)中學(xué)，并具備純社區(qū)商業(yè)、70年產(chǎn)權(quán)、30~75平方米黃金面積、高實(shí)用率、雙層層高等多項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)，一經(jīng)面世便受到投資者的熱烈追捧，成為大前海片區(qū)最為熱銷的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。目前玉湖灣最后一批壓軸鋪王單位已經(jīng)于五一期間推出，總計(jì)30席，均處于臨街最佳位置。