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    上周，市住建委《關(guān)于加強(qiáng)已建成非住宅項(xiàng)目房屋分割登記管理有關(guān)問題的通知》，禁止擅自分割已建成的非住宅項(xiàng)目。在2010年5月本市出臺規(guī)定，要求酒店類項(xiàng)目不得分層、分套(間)銷售。而本次發(fā)布的《通知》中明確，已建成的非住宅項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃批準(zhǔn)的房屋設(shè)計(jì)用途進(jìn)行經(jīng)營和使用。這標(biāo)志著各種“商改住”項(xiàng)目將統(tǒng)一被叫停。

    禁止“商住”體現(xiàn)調(diào)控將走向深化

    根據(jù)《通知》規(guī)定,所謂已經(jīng)建成的非住宅項(xiàng)目,包括商業(yè)、辦公、配套、公建、配套公建、非配套公建、綜合樓等,這些非住宅項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃批準(zhǔn)的房屋設(shè)計(jì)用途進(jìn)行經(jīng)營和使用,禁止擅自分割。如果確實(shí)必須改變房屋平面布局的,也應(yīng)在不改變房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)用途的前提下,由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位重新出具設(shè)計(jì)施工圖紙,并報(bào)施工圖審查機(jī)構(gòu)按照規(guī)定進(jìn)行審核。房屋分割涉及公用部位的,還應(yīng)征得利害關(guān)系業(yè)主的一致同意。此外,住建委還要求,房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃許可內(nèi)容,和規(guī)劃部門存檔備案或經(jīng)施工圖審查機(jī)構(gòu)審定的圖紙,對非住宅項(xiàng)目進(jìn)行測繪。

    以往，“商改住+分割出售”一直是打擦邊球，逃避調(diào)控政策的手段。很多帶有投資和保值需求的購房人在2010年中成為了這類項(xiàng)目的主要買家。由于項(xiàng)目按商業(yè)立項(xiàng)，所以購買時(shí)可以不占用“一家一套”的商品房住宅購房指標(biāo)，同時(shí)在貸款上也不受套數(shù)限制，所以規(guī)避了“限購”和“限貸”兩大限制政策。

    對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，在業(yè)界紛紛猜測所謂第三輪調(diào)控的內(nèi)容之時(shí)，“非住宅項(xiàng)目嚴(yán)禁分割”的通知恰恰反映出了2011年政策調(diào)控的新思路——在繼續(xù)落實(shí)已有政策措施的前提下，“查遺補(bǔ)漏”，檢查和堵住以往的政策漏洞，嚴(yán)禁變相逃避調(diào)控的行為。這樣既能進(jìn)一步規(guī)范市場和落實(shí)調(diào)控政策的意圖，也能保障滿足正常的自住型購房需求。

    北京中原分析認(rèn)為：調(diào)控政策更加注意細(xì)節(jié)化，從商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控可以看出。2011年的市場調(diào)控政策將繼續(xù)陸續(xù)出臺，第三輪調(diào)控很可能以細(xì)化前期政策為主。

    “商住”并未被完全卡死

    中原地產(chǎn)認(rèn)為，政策未完全卡死商住項(xiàng)目，某些特定的條件下，仍然有“漏網(wǎng)”的可能。《通知》中明確，對于確須改變房屋平面布局，對房屋重新進(jìn)行分割的，應(yīng)在不改變房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)用途的前提下，由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位重新出具設(shè)計(jì)施工圖紙，并報(bào)施工圖審查機(jī)構(gòu)按照規(guī)定進(jìn)行審核，房屋分割涉及公用部位的，還應(yīng)征得利害關(guān)系業(yè)主的一致同意。

    此政策難改商業(yè)地產(chǎn)2011年火熱格局

    在2010年樓市調(diào)控后，商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槭艿秸{(diào)控政策的影響比較少。與住宅成交量大幅下降的情況相比，商業(yè)地產(chǎn)則呈明顯的量價(jià)齊漲的趨勢。

    在2010年的最后一天商業(yè)單元為11028套，而現(xiàn)房商業(yè)單元為14587套。相比去年最后一天的期房商業(yè)單元14296套，現(xiàn)房商業(yè)單元16446套，均有明顯下調(diào)。

    雖然有不得分割銷售的政策，但是北京中原預(yù)計(jì)2011年商業(yè)地產(chǎn)將依然火熱：首先：住宅市場宏觀調(diào)控，4月來的住宅調(diào)控系列政策非常明顯的抑制了投機(jī)及投資需求，使得住宅市場出現(xiàn)了明顯的下調(diào)，特別是針對住宅的限購使得住宅成交量下調(diào)了近3成。而商業(yè)地產(chǎn)享受的貸款比照住宅第二套房的首付5成、利率1.1倍的政策。而且不限貸款套數(shù)。

    其次：商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格相對低估，北京的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格在2009年來的資產(chǎn)暴漲潮中受到的影響比較小，在朝陽門等二環(huán)內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域的部分寫字樓的價(jià)格僅相當(dāng)于通州的住宅價(jià)格，使得商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格基本沒有泡沫，成為了最近部分投資者的首選。

    第三：商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率高，相比目前北京住宅租售比已經(jīng)超過1：500以上，商業(yè)地產(chǎn)的出租回報(bào)率在1：300左右，比較高的回報(bào)率也使得最近考慮價(jià)值投資的購房者更多考慮商業(yè)地產(chǎn)。

    第四：通貨膨脹明顯，而商業(yè)單元成為很多消費(fèi)者抵御通貨膨脹的重要商品。