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    眾多的投資者將目標轉(zhuǎn)向了全線飄紅的商業(yè)地產(chǎn)市場。
    自今年“4·17”新政推出之后，個人二套房按揭貸款首付比例提高到五成，貸款利率也上調(diào)至基準利率的1.1倍，購買第二套住宅的首付款和利率已經(jīng)等同于買商鋪。
    為此，本報《燕趙樓市》周刊應廣大讀者、網(wǎng)友和投資者的需求，特成立投資者聯(lián)盟組織——“燕趙都市報商業(yè)地產(chǎn)投資俱樂部”，并專門推出本期主題策劃。希望通過業(yè)內(nèi)人士的經(jīng)驗分享，能讓更多關注商業(yè)地產(chǎn)的讀者、網(wǎng)友獲得一些成功的投資經(jīng)驗，并為他們眼下的投資撥開市場迷霧，指明投資方向。

    商鋪投資的“雙重利好”

    主持人：今年頻出的樓市新政，和我省正在進行的“三年大變樣”工程，都對商鋪投資產(chǎn)生了怎樣的影響？
    師漢武：國家的積極調(diào)控，在一定時期內(nèi)肯定會影響樓市走向，但我認為是暫時的。新政不是針對商業(yè)地產(chǎn)的，或者說投資者經(jīng)歷了無數(shù)次宏觀調(diào)控后，早就應該轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)投資領域。商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)最大的區(qū)別在于商業(yè)地產(chǎn)的可經(jīng)營性，它可以游離于房地產(chǎn)市場之外，或者說它是區(qū)域經(jīng)濟的載體。現(xiàn)今，新政下二套住房貸款與商業(yè)地產(chǎn)一樣調(diào)至五成。相比商業(yè)地產(chǎn)在政策上的穩(wěn)定性，如果選擇投資房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)無疑回報更穩(wěn)定、抗跌性更好，這是最好的投資時機。“三年大變樣”是省會商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史上最重要的里程碑，具有劃時代的意義。不說大家也明白，經(jīng)過拆遷提高了商鋪的含金量，規(guī)范了商鋪的市場。
    貢獻：新政影響是，由住宅的慣性投資轉(zhuǎn)移到多渠道的投資，包括了股市、黃金、各種基金和商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）的多種渠道的投資。也就是說人們開始嘗試了如何真正做投資理財了。因為所謂的住宅投資就是個資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，是回報率最低的方式，是“置房”傳統(tǒng)的觀念，不能叫投資。投資看的是回報。
    段亞：新政應該對商鋪沒有什么影響。商鋪一直以來都是首付5成，加上比住宅的投資回報更高，因此商鋪的投資潛力因為政策對住宅的打壓而凸現(xiàn)了出來。而且貸款投資商鋪目前并無數(shù)量限制，不管是你貸款買一套，還是買十套，只要能滿足首付和利率要求，都可以貸到。隨著“三年大變樣”工作的不斷推進，百盛進入萬象天成、世界500強沃爾瑪入駐金正·海悅天地項目、萬達商業(yè)廣場全面入駐等等，石家莊商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展迎來了前所未有的勃勃生機。
    徐濤：“三年大變樣”的推進，直接導致之前舊有的店鋪消失，此消彼長，一定程度上也帶動了開發(fā)商對敏銳商機的捕捉，在規(guī)劃中，增加商鋪的開發(fā)量。另外隨著鋪缺租金日趨上漲，也帶動了投資客群對商鋪投資的熱忱。再加上今年頻出的樓市新政更多的指向“房價漲幅過快的部分城市的住宅市場”,使得更多的投資客或投機客的資金流向更偏重商業(yè)市場。幾方面的因素，都逐漸拉升了商鋪投資市場的火熱。
    張昱：省會“三年大變樣”來勢迅猛，沿街商業(yè)紛紛拆遷，這帶給了商業(yè)地產(chǎn)新的興盛契機，投資商業(yè)、購買商業(yè)地產(chǎn)將隨著三年大變樣的開展成為地產(chǎn)界的一大熱點。再者，現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展趨勢是向集約化、專業(yè)化方向發(fā)展，也就是現(xiàn)在的專業(yè)市場，把相同的商業(yè)放在一個區(qū)域內(nèi)進行經(jīng)營管理。比如說正定的洋貨金街，它是集全世界各種名品于一街，將規(guī)劃成為高集約與高專業(yè)的現(xiàn)代化市場。

    如何選擇一個好商鋪？

    主持人：俗話說：“一鋪養(yǎng)三代”。眾所周知，在房地產(chǎn)投資中，商鋪是投資風險最大，投資回報最為豐厚的物業(yè)類型，這也正是近年來商鋪個人購買投資升溫的重要原因。那么，我們該如何選擇一個好商鋪？
    貢獻：首先，商鋪投資目前看來是風險最小，回報穩(wěn)定的（相比股市、基金等）；第二，選擇商鋪要看地段，城市已有的繁華地段，商業(yè)氛圍濃厚，但是投資成本高，升值空間�。坏谌�，看發(fā)展，看升值，看規(guī)劃。要按照城市的發(fā)展方向做投資，按照市場的需求看發(fā)展。規(guī)劃成功的城市綜合體項目的升值空間大，還有就是跟大租戶大商業(yè)走，“大帶小”，地段成熟了就可以做投資。
    師漢武：我認為首先你應該清楚自己的資金情況，商鋪沒有短線的，你要清楚，你是在投資而不是投機。所以我經(jīng)常說，根本沒有投資收益高、投資風險小的商鋪，這不是商業(yè)地產(chǎn)投資。這是個投資悖論。投資商業(yè)地產(chǎn)或商鋪，不是簡單的投資。舉例說，卓達商貿(mào)廣場商鋪當年每平米5000元，附近住宅3000多元，如果簡單算投資回報率，住宅合算得多。但是現(xiàn)在你再算一算，住宅漲到6000元，商鋪5萬都不賣。
    段亞：最主要的兩點：一是把握好投資時機，從總體上說，經(jīng)濟形勢良好、商業(yè)景氣、商業(yè)利潤高于社會平均利潤的時期，未必是投資商鋪的最佳時機；反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，商業(yè)氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內(nèi)選擇商鋪，需要付出的成本也相對較低。二是堅決“傍大款”。如果你相中的商鋪位于著名連鎖店或強勢品牌專賣店附近，甚至就在這些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商鋪市場的時間和精力，因為你的商鋪將可以借助這些店面的品牌效應招攬顧客。商鋪的收益在很大程度上取決于人流量。
    張昱：商鋪選購要考慮的因素很多，比如：房地產(chǎn)環(huán)境、商鋪的商業(yè)環(huán)境、供求關系等。根據(jù)我的經(jīng)驗，有這么幾條供大家參考：因地制宜選行業(yè)、獨立門面不可少、周邊民眾購買力需知曉、人流量很重要。
    徐濤：商鋪最重要的要看地段，要看人流。其中更多考量的就是購買力。推薦投資傳統(tǒng)成熟商圈內(nèi)的商鋪。雖然是需要付出相對高的房價，但其收益也是相當高的。同時，要看商鋪的結(jié)構(gòu)設計，大開間短進深的商鋪是上品。作為投資商鋪的人群，必須要更深入地考慮使用者的實際使用的切實需求，諸如業(yè)態(tài)定位、區(qū)間劃分乃至門頭店招的懸掛位置等等。

    這些“招兒”讓你玩轉(zhuǎn)商鋪

    主持人：因為商鋪投資和住宅投資最大的不同，就在于首付的增加，請問，按照你的經(jīng)驗，商鋪投資該注意哪些因素？如何玩轉(zhuǎn)商鋪投資？
    貢獻：簡單說，一看規(guī)劃，二看實力。比如，規(guī)劃中，要有大的集中商業(yè)購物中心的支撐，在這點上，那些綜合體項目的發(fā)展就有保證，因為項目本身就有人口的支持；同時，對于那些已開發(fā)的項目，選擇商鋪時，一定要看開發(fā)商的實力，因為實力強的開發(fā)商，能夠保證后期商業(yè)運營的繁榮。
    師漢武：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃是值得研究的：第一，看位置，是大商圈，還是區(qū)域型商圈、社區(qū)型商圈。根據(jù)商圈層次推出它的規(guī)模，如果規(guī)模太大超出了它的需求肯定沒有升值潛力。所以商圈不同價值不一樣。第二，看業(yè)態(tài)定位，是傳統(tǒng)商鋪還是受商圈影響過大的。早年我在南三條開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，市場很火，有很多人問我，南三條買哪里最好？哪個項目最好？我告訴他們，南三條升值潛力到頭了，一句話：太貴！事實證明，那些投資南三條的，現(xiàn)在也不賠，也不賺。我們再看現(xiàn)在，我認為，東開發(fā)區(qū)的商業(yè)項目潛力較大。比如星辰項目，它會是下一個最具投資的項目。因為長江大道的全線開通，政府把它定位為次商圈。隨著國際會展中心、五洲國宴、五星級酒店、國際汽車城等項目的相繼開業(yè)，周邊的商鋪無疑是最大受益者。
    徐濤：商鋪投資，準確說是一種理財方式。所以，商鋪投資，量力而為需要謹記！可以借助銀行的貸款，但最好不要形成過分依賴短期收益來博取最終的大利益。畢竟五成首付，十年貸款期，需要支付的利息很大程度地侵占了你商鋪本身可以獲取的實際利益。投資小面積商鋪是首選，尤其是初入商鋪投資領域的朋友。
    張昱：商鋪投資講究的是長期回報，從目前國內(nèi)外大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗來看，一個優(yōu)質(zhì)商鋪所獲得的長期租金收益遠遠高于初始投入。對于商鋪投資來說，“地段、地段，還是地段”這句“名言”仍然適用。而且，商鋪投入同回報通常也是成正比的。
    段亞：投資商鋪，首先要看這個區(qū)域有沒有發(fā)展?jié)摿�。投資商鋪物業(yè)要用發(fā)展的眼光。有一些看似商業(yè)氛圍不太火的商鋪，前期租金可能很低，似乎沒有“錢”途，可是各個方面的發(fā)展因素全都具備，在不久的將來，完全可以發(fā)展成頂級的商圈。比如現(xiàn)在正在爭論的比較熱的第四商圈，就是省政府這個位置，有海悅天地、萬象天成、有聯(lián)邦二期等大商業(yè)體。