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    受調(diào)控政策打壓，住宅市場出現(xiàn)頹相，投資客已退地三舍。有觀點認為，從住宅市場撤出來的資金，會進入商業(yè)地產(chǎn)市場。記者上周調(diào)查了香港中路沿線的商鋪、寫字樓、酒店式公寓三類商業(yè)物業(yè)，實際情況顯示，受租金回報低或進入門檻高等因素制約，投資客染指商業(yè)物業(yè)也并非易事。

    商鋪：風景這邊獨好

    過去幾年，無論是全球經(jīng)濟危機還是房地產(chǎn)市場調(diào)控，對青島商鋪市場的影響都不大。

　　“說白了商鋪價格高低要看租金回報”，21世紀不動產(chǎn)青島鑫居加盟店商鋪投資置業(yè)顧問陳志丹介紹，商鋪投資沒有觀望，只有合適不合適之分，就是在經(jīng)濟低迷的2008年也有商家租賃商鋪，擴大經(jīng)營。

　　近幾個月，住宅市場下滑，是不是有些資金已進入商鋪市場呢？

　　對此，陳志丹告訴記者，沒有資金流向商鋪市場的明顯現(xiàn)象，一個原因是商鋪投資有“高技術”含量，所以參與的人數(shù)不會太多，客群相對穩(wěn)定，一般都是老客戶；另一個原因是投資一個商鋪的決策過程長，要數(shù)月時間，觀察商鋪周邊的人流、業(yè)態(tài)分布等因素，從4月中旬房地產(chǎn)調(diào)控開始到現(xiàn)在，調(diào)控時間還比較短，所以就算有資金準備流入也不會這么快表現(xiàn)出來。

　　陳志丹透露，最近剛成交了一套閩江二路的商鋪，面積在60平方米，每平方米4.5萬元，年租金13萬元，目前這個水平的租金收益已算是不錯的商鋪投資。

　　對于當前東部一些新推向市場的小面積商鋪，陳志丹表示了謹慎的態(tài)度。比如一處總價在150多萬元的地下小商鋪，據(jù)銷售方稱年租金會在8萬元。

　　陳志丹認為，在香港中路人氣較旺的地下商街小面積商鋪的租金在6萬元左右，年租金8萬元只是開發(fā)商對未來經(jīng)營狀況的估算，能否達到還很難講。

　　寫字樓：租賃略有回升

　　從2008年下半年開始，受全球金融危機影響，青島香港中路的寫字樓租賃價格一落下滑，投資收益下跌。上周記者再次到青島的這一商務核心區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著經(jīng)濟形勢回暖，寫字樓租賃市場有回升跡象。

　　21世紀不動產(chǎn)金都店張女士告訴記者，自今年春節(jié)過后，租賃寫字間的客戶明顯多了。

　　另一中介機構東方地產(chǎn)東海店黃店長也告訴記者，從該門店的情況看，近期求租寫字間的客戶比2009年要略多一些，但相比2006年、2007年，只能達到六七成。

　　黃店長也坦言，單個中介門店實際租賃成交增長不明顯，可能有兩個原因，一是現(xiàn)在的二手房中介店面比2006年、2007年增多，以致客戶分流；二是過去一段時間寫字樓空置率高，求租寫字間的客戶很容易就能找到出租人，有些時候不需中介公司便能自行交易。

　　黃店長介紹，目前租賃價格也有所回升，比如數(shù)碼港寫字間現(xiàn)在的價格已達到2.8元／平方米／天，市場最差的時候價格為2.5－2.6元/平方米／天，現(xiàn)在的租金價格比低潮時已有了10％－20％的漲幅。

　　另據(jù)仲量聯(lián)行對青島一季度寫字樓市場分析，目前寫字樓市場似乎正在步出低谷，并穩(wěn)步復蘇，隨著業(yè)主意識到寫字樓市場在復蘇，也開始提高租金報價，受此影響，一季度青島乙級寫字樓平均租金較上季度增長2.2％。但與此同時，甲級寫字樓為保持市場競爭力，采取了刺激措施，價格下降2.8%，平均空置率從前一季度的67.2%降至46.7%。

　　黃店長認為，環(huán)顧香港中路一線，條件優(yōu)越的寫字樓屈指可數(shù)，所以一旦經(jīng)濟形勢復蘇，高檔寫字樓仍是稀缺資源。

　　酒店式公寓：房價低于地價

　　貌似住宅的酒店式公寓，本質(zhì)上仍是投資型產(chǎn)品，與寫字樓、商鋪更像是近親，其價格同樣受租金的影響，在香港中路一線，現(xiàn)有TOP頤和國際和三度空間少數(shù)幾個酒店式公寓，主要出租客戶為大型公司駐青高管，其租賃價格走勢與寫字樓行情有很大關聯(lián)度。

　　太平洋房屋郝店長介紹，酒店式公寓不大適合普遍家庭居住，購買酒店式公寓的客戶都是用來投資，年后新一輪住宅價格上漲，酒店式公寓價格漲幅不大。

　　東方地產(chǎn)黃店長告訴記者，酒店式公寓租金價格已開始回升，TOP頤和國際約68平方米酒店式公寓，最低時只能租到4萬元／年，現(xiàn)在能租到4.8萬元／年；三度空間約50平方米戶型，最低時只能租到2.8萬元／年，現(xiàn)在能租到3.6萬元/年。

　　3月中旬，北京遠坤地產(chǎn)競得青島工人療養(yǎng)院地塊，樓面地價已達到19500元／平方米。而目前，同處在香港中路商務核心區(qū)域的酒店式公寓二手房價格低于這一樓面地價。

　　據(jù)香港中路某二手房中介人士介紹，TOP頤和國際酒店式公寓現(xiàn)在的售價約為1.7萬元／平方米,三度空間售價約在1.5元／平方米，過去幾年酒店式公寓價格上漲低于周邊住宅。

　　相關鏈接：商鋪投資要訣

　　商鋪投資資金門檻高，技術含量也高，如何投資才能降低風險，21世紀不動產(chǎn)青島鑫居加盟店商鋪投資置業(yè)顧問陳志丹介紹了兩點：

　　一、多了解要購買的商鋪周邊鋪面的成交價格，盡量不要過分高于周邊商鋪的成交價格。

　　二、要多打聽周邊商鋪的租金價格，商鋪價格是由租金決定的。只要租金價格清晰，今后的投資收益就能知道個八九不離十，會有效控制風險。

　　有兩種情況會使投資商鋪出現(xiàn)風險，要注意規(guī)避：

　　一、商鋪周邊的商圈或業(yè)態(tài)發(fā)生改變，比如過去的美食一條街云霄路和中山路出現(xiàn)過因商圈蕭條帶來的租金下降。

　　二、在購買商鋪當年，該商鋪周邊租金價格虛高。

　　上述兩種情況，出現(xiàn)的可能性較小，但也要認真考察。