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　　一半火焰，一半海水，投資寫字樓，歷來都是高風(fēng)險與高收益并存的，有人甚至拿它和股票的投資風(fēng)險相提并論，在房地產(chǎn)市場中，相對“窄眾”的寫字樓，恰恰因其“專業(yè)”的特性，成為最具“魅力”的投資產(chǎn)品。給她一點時間，還你一個未來。

　　寫字樓投資不同于住宅，你可能會擁有高額的租金回報，但同樣必須承擔(dān)“無人問津”的風(fēng)險，寫字樓投資，高風(fēng)險與高收益并存。

　　沒人可以否認寫字樓為投資客帶來的巨大收益，一些投資客在享受“甜蜜”，而一些人不得不面對“苦楚”，成本過高、空置率過高，甚至管理水平的好壞都困擾著投資客。

　　其貌不揚的馬先生就是一名寫字樓投資客，在他眼里，住宅投資永遠是“小打小鬧”的游戲，而像他這樣的，才稱得上“高水平”的玩家，馬先生在CBD外環(huán)擁有500平方米寫字間，每年租金收益高達40萬元。

　　其實，馬先生的投資歷程也經(jīng)歷了一場化繭成蝶的苦楚，2003年，馬先生開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫字樓投資，在對CBD內(nèi)環(huán)進行了長達1年的考察之后，一念之差，最終放棄，而如今，CBD內(nèi)環(huán)的價值上漲了3倍，“當(dāng)年CBD內(nèi)環(huán)低價入市，我非常有興趣，但始終對CBD的未來抱有懷疑，一失足成千古恨啊。”每每提及往事，馬先生仍后悔不已。

　　有了當(dāng)初的教訓(xùn)，馬先生依然對CBD念念不忘，2006年，他在CBD外環(huán)購置了500平方米寫字間。他告訴記者，CBD在行政之手指引下，如今已大美初現(xiàn)，商務(wù)環(huán)境越來越成熟，況且CBD外環(huán)的寫字樓檔次要高出內(nèi)環(huán)一大截，假以時日，一定會有更高的投資回報。

　　馬先生的判斷終于得到了回報，如今，他的寫字間整體租給了一家上市企業(yè)，回報穩(wěn)定且不菲，不僅如此，兩年多時間里寫字間的增值已達百余萬元。

　　他向記者袒露投資心得，一開始有不少小公司想租我的寫字樓，都被我一一回絕了，既然花了大錢進行寫字樓投資，就要吸引那些實力客戶，一來租金回報相對較高和穩(wěn)定，二來大企業(yè)的入駐，長期來看會抬高租金水平，增加回報率。

　　當(dāng)談及如今寫字樓的高“空置率”時，馬先生認為，鄭州的寫字樓面臨著中端產(chǎn)品過剩，高端產(chǎn)品不足的尷尬，因此，選擇寫字樓投資時，一定要選擇商務(wù)氛圍濃厚的成熟區(qū)域，或品質(zhì)優(yōu)良且管理優(yōu)良的物業(yè)，這樣才能有效地規(guī)避風(fēng)險。

　　他還指出，如今寫字樓遭遇的價值低估是暫時的，“買房子不就是買未來嗎，給它一點時間，它會還你一個美好的未來。”

　　投資有風(fēng)險，入市需謹慎

　　如果說住宅是一種“生活資料”，那么寫字樓就是一種“生產(chǎn)資料”，存在著巨大的投資風(fēng)險，因此，一定要仔細掂量，謹慎入市。

　　寫字樓產(chǎn)品歷來都是嫌貧愛富的，僅從寫字樓投資較高的門檻就可見一斑。

　　記者在采訪時了解，寫字樓的按揭貸款多為五成和10年的期限，在按揭利率上，寫字樓同樣“價格不菲”，執(zhí)行同期央行基準利率的1.1倍，這勢必要求投資客要有較高的首付能力和強有力的還款能力。

　　另外，業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬，拋去首付款的開支，寫字樓投資還要考慮購置物業(yè)的稅費、出租物業(yè)的稅費、房產(chǎn)稅、物業(yè)管理費、裝修、家居、房屋折舊等需要繳納的各種稅費，約占投資額的20%。

　　難怪精工地產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理梁耀華會形象地比喻說，住宅是一種“生活資料”，而寫字樓是一種“生產(chǎn)資料”，當(dāng)寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里，不但不會產(chǎn)生其他利潤反而會消耗資金。

　　投資有風(fēng)險，入市需謹慎。任何投資都要自己掂量下自己的實際情況，切不可盲目入市，為此業(yè)內(nèi)專家提醒消費者要掌握以下幾條原則：

　　原則一：投資回報低于8%莫出手

　　按照國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量一幢物業(yè)價格合理與否的基本公式為“年收益×15年＝房產(chǎn)購買價”。若物業(yè)年收益×15年大于購房款，則表明該項目尚具投資價值。

　　專家提醒，拋去各項稅費，實際的凈租金收益只是理想收益的2/3左右。投資回報率方面，若判斷出年租金回報率能達到8%就是較好的投資機會。

　　原則二：區(qū)位決定寫字樓價值

　　好的寫字樓要有優(yōu)越的商務(wù)環(huán)境，毗鄰交通要道、商業(yè)氣氛濃烈、商業(yè)配套充足的寫字樓一般具有高租金、高入住率的特點，投資回報較高。如果投資目的以獲利后出售為主，建議您盡量選擇發(fā)展中的商圈；如果投資目的以租賃為主，建議您選擇已成熟商圈。

　　原則三：嚴把硬件配套關(guān)

　　寫字樓普遍存在的問題有三個：車位不足，電梯等候時間長和空間軟環(huán)境較差。這三個致命的缺點給寫字樓的使用者帶來了很大的不便，使寫字樓的價值大打折扣。電梯數(shù)量和速度上，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右為甲級標準。寫字樓車位配置至少有1∶1以上，并配備足夠的地上訪客用車位。