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    2009-12-18寫字樓市場(chǎng)在年末迎來了一輪成交放量。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年11月，一手寫字樓物業(yè)售出21.31萬平方米，環(huán)比上漲了12.5%。不論是零售還是整棟購買均表現(xiàn)出了較強(qiáng)動(dòng)力。租賃方面，租金微跌，但空置率繼續(xù)下滑。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前，投資者已經(jīng)恢復(fù)了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資信心，再加上近幾個(gè)月來住宅價(jià)格飆升，對(duì)比之下，寫字樓的投資空間被凸顯出來，從而導(dǎo)致了寫字樓買賣市場(chǎng)的成交放量。租賃方面，目前租金處于低點(diǎn)，且年底為沖業(yè)績，多數(shù)寫字樓會(huì)在此時(shí)給出較大優(yōu)惠，有租賃意向者正面臨一個(gè)“淘金”機(jī)遇。

    【零售】

    商業(yè)地產(chǎn)投資信心恢復(fù) 11月寫字樓市場(chǎng)量價(jià)齊升

    新增供應(yīng)的下降將11月份寫字樓市場(chǎng)放量對(duì)比得更加明顯。據(jù)上海中原研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，2009年11月，新增可售寫字樓10例，共計(jì)12.79萬平方米（1287套），環(huán)比回落了45%。楊浦區(qū)是本月推出項(xiàng)目比較集中的區(qū)域，包括北美廣場(chǎng)、創(chuàng)智天地等項(xiàng)目悉數(shù)上市。而在成交方面，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2009年11月上海一手寫字樓售出21.31萬平方米，共2408套。價(jià)格方面，本月上海寫字樓銷售均價(jià)為16985元/平方米，超出10月份的16211元/平方米。

    據(jù)了解，交通、配套便捷的SOHO產(chǎn)品是本月熱銷項(xiàng)目的關(guān)鍵詞。以普陀區(qū)星河世紀(jì)城為例，該項(xiàng)目位居成交榜首位，為全裝修SOHO，靠近年底即將通車的軌道交通11號(hào)線。而正對(duì)著松江泗涇軌交站口的三湘商業(yè)廣場(chǎng)4.5米挑高SOHO商務(wù)空間本月也熱銷了1.57萬平方米。

    對(duì)于市場(chǎng)在11月份的放量，中原地產(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為原因主要有2個(gè)。

    其一，自三季度以來，寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)逐漸回暖，投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的信心已得到恢復(fù)；其二，在住宅價(jià)格不斷上漲的情況下，寫字樓的投資空間被彰顯出來。目前，即便是一些位于繁華地段的寫字樓單價(jià)也都在3萬-5萬元/平方米之間，而相同地段內(nèi)的優(yōu)質(zhì)住宅單價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這個(gè)數(shù)字。因此，對(duì)比之下，投資者更愿意將資金投入到寫字樓市場(chǎng)。該人士同時(shí)表示，由于寫字樓投資對(duì)買家的資金實(shí)力要求更高，導(dǎo)致寫字樓成交放量幅度通常較為穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)瘋狂搶購。

    【整購】

    看好后市謀“抄底” 整棟購買大手筆頻現(xiàn)

    整購寫字樓的浪潮在10月的短暫歇息后11月再次抬頭。中原地產(chǎn)相關(guān)資料顯示，11月2日，靠近外灘的寫字樓興力浦大廈被上海久事集團(tuán)以25.2億元競(jìng)得；11月中旬小陸家嘴商圈的“浦發(fā)大廈”被海南航空名下的“海航置業(yè)”以14.75億元收入囊中，均價(jià)近32000元/平方米。以目前市場(chǎng)上6-7元/平方米/天的租金價(jià)格來看，該項(xiàng)目保守回報(bào)率可達(dá)7%左右。

    中原工商鋪部業(yè)務(wù)人員透露，陸家嘴另外一個(gè)項(xiàng)目保利廣場(chǎng)4幢獨(dú)立的多層寫字樓C棟也已經(jīng)被收購。該項(xiàng)目的地理位置比較優(yōu)越，加上沿江獨(dú)棟具有一定的稀缺性，目前報(bào)價(jià)在60000-90000元/平方米之間。高層寫字樓租賃單價(jià)約為7-8元/平方米/天之間，日前開發(fā)商已經(jīng)積極通過與滬上中介代理公司如上海中原工商鋪部合作多種方式收集意向客戶。

    另外，花旗銀行3年前斥資5.2億元吃進(jìn)的大寧國際商業(yè)廣場(chǎng)四幢辦公樓，在11月也以近8億元的價(jià)格轉(zhuǎn)手賣給中國銀行的子公司——中銀香港，單價(jià)為2萬元/平方米左右。

    對(duì)此，中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理馬冀表示，無論是自用還是購入包裝租出，寫字樓投資整購事件的頻起都表明市場(chǎng)對(duì)于商辦物業(yè)的后市十分看好。一方面，寫字樓價(jià)格無論租售都處于低點(diǎn)，此時(shí)吃進(jìn)比較劃算。另外一方面，目前如保利廣場(chǎng)等待售甲級(jí)寫字樓均對(duì)買家設(shè)立了比較高的門檻，因此鮮有分割出售案例。

    【租賃】

    租金微跌，項(xiàng)目沖刺優(yōu)惠 求租客遇年底“淘金”季

    11月份，寫字樓租賃需求有所增加。根據(jù)中原地產(chǎn)相關(guān)資料顯示，11月份寫字樓空置率則繼續(xù)下滑到10.02%。同時(shí)，租金仍在低位徘徊。11月上海甲級(jí)寫字樓租金為7. 58元/平方米/天，環(huán)比下降1%。人民廣場(chǎng)、虹橋開發(fā)區(qū)、徐家匯由于甲級(jí)寫字樓房源稀少，租金暫時(shí)止跌，淮海中路租金水平則與上月基本持平。陸家嘴板塊雖然租金價(jià)格依然下跌，隨著保利廣場(chǎng)4萬平方米高層第四季度竣工入市，以及其他甲級(jí)寫字樓售出項(xiàng)目除自用單位以外的剩余部分再次入市招商，陸家嘴甲級(jí)寫字樓的租賃盤源相對(duì)仍較充足，故短期內(nèi)租金上漲的可能性不大。

    馬冀認(rèn)為，一般而言，國慶過后的10月份以及11月寫字樓市場(chǎng)的租賃旺季。為在年前沖業(yè)績，多數(shù)項(xiàng)目會(huì)在此時(shí)給出較大的優(yōu)惠。因此，有租賃意向的求租者可在年底考慮出手。