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    繼8月4日杭州主城區(qū)可售房源跌破13000套大關(guān)后，住宅可售房源也于8月6日跌破6000套大關(guān)。截至昨日12：00，透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，住宅可售套數(shù)為5627套，商鋪和寫字樓可售套數(shù)分別為2912套和3250套，后兩者加起來有6162套，比住宅多了535套。杭州樓市在可售房源數(shù)量上少見地出現(xiàn)了“住商倒掛”的現(xiàn)象。

    作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)還不夠發(fā)達(dá)的城市，杭州的“住商倒掛”現(xiàn)象一直存在。即使行情火熱如今年上半年，商業(yè)地產(chǎn)的消化速度也遠(yuǎn)不及住宅，純寫字樓項(xiàng)目的售價(jià)往往仍低于住宅，而這也是目前數(shù)量上出現(xiàn)倒掛的根本原因。相較于住宅，商業(yè)地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)要緊密得多，因而商業(yè)地產(chǎn)的相對(duì)冷清也在一定程度上印證了樓市這一波走高行情的根基不穩(wěn)。

    杭州乃至全國(guó)

    都出現(xiàn)房源數(shù)量“住商倒掛”

    事實(shí)上，杭州樓市在可售房源數(shù)量上出現(xiàn)的這一“住商倒掛”現(xiàn)象，早在7月份就已出現(xiàn)。

    中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)表明，7月7日，杭州首次出現(xiàn)了“住商倒掛”，當(dāng)時(shí)的住宅可售套數(shù)為7041套，而寫字樓和商鋪的可售套數(shù)則為7112套，兩者相差71套。此后在7月期間，杭州樓市又多次出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。

    “這樣的情形在以往確實(shí)是比較少見的，因?yàn)樽≌�是整個(gè)樓市的絕對(duì)主力軍，占到整個(gè)大盤的70％以上。目前來看，不止杭州，全國(guó)一些其他城市也出現(xiàn)了住宅存量少于商業(yè)地產(chǎn)的情況。究其原因，是因?yàn)榻衲晟习肽暌詠碜≌�市�?chǎng)很火，但商鋪和寫字樓市場(chǎng)與之相比并沒有十分明顯的變化。各種房產(chǎn)品類型的成交原因是不一樣的，寫字樓和商鋪的行情如何在很大程度上取決于租戶的經(jīng)營(yíng)狀況，受金融危機(jī)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響較大，因而在這一波行情中分得的市場(chǎng)份額遠(yuǎn)不如住宅�！敝袊�(guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東分析稱。

    根據(jù)該機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，同樣也可以驗(yàn)證這一結(jié)論。今年1－6月，杭州主城區(qū)住宅一共成交29011套，同比去年上半年增長(zhǎng)197.88％；商鋪一共成交1115套，同比只增長(zhǎng)了16.99％；寫字樓一共成交2828套，同比增長(zhǎng)幅度為62.99％。由此可見，從增長(zhǎng)幅度來看，樓市的火熱在住宅上體現(xiàn)得十分明顯，寫字樓也分得了不小的一杯羹，商鋪則不溫不火影響甚小。

    黃龍商圈寫字樓

    租金普降一成

    在目前杭州的寫字樓市場(chǎng)上，我們看到由于產(chǎn)品類型的劃分，小戶型公寓均被劃入此列。小戶型公寓具有精裝修、商住兩用、總價(jià)低等特點(diǎn)，因而在市場(chǎng)上較受歡迎，成為目前中小投資者首選的投資產(chǎn)品之一。也因此，上半年寫字樓市場(chǎng)的不錯(cuò)行情其成交熱點(diǎn)一直集中在小戶型公寓上，純寫字樓項(xiàng)目則表現(xiàn)平淡，區(qū)域也主要集中在錢江新城，說明市場(chǎng)對(duì)純寫字樓的接受度仍然較低。

    贏商投資認(rèn)為，原因大致有兩方面，一是杭州的純寫字樓市場(chǎng)一直狀態(tài)不佳，租金增長(zhǎng)和價(jià)格增長(zhǎng)有限，投資價(jià)值要低于住宅和商鋪；二是受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，實(shí)體產(chǎn)業(yè)普遍受到?jīng)_擊，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)大幅萎縮，因而對(duì)寫字樓需求量較大的金融、外貿(mào)、咨詢等服務(wù)類企業(yè)也處于收縮狀態(tài)，市場(chǎng)需求明顯減少。

    的確，今年一、二季度，杭州城區(qū)幾大商圈的寫字樓租賃價(jià)格均出現(xiàn)過幾次向下波動(dòng)，這類波動(dòng)在甲級(jí)寫字樓及超甲級(jí)寫字樓中體現(xiàn)得尤為明顯。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，黃龍商圈內(nèi)的超甲級(jí)寫字樓如嘉華國(guó)際、公元大廈等，空置率在慢慢上升，究其原因是在不景氣的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，一些企業(yè)出于成本考慮，無力負(fù)擔(dān)高昂的租金及物業(yè)管理費(fèi)，退而求其次尋找性價(jià)比相對(duì)較高的寫字樓。

    我愛我家商業(yè)地產(chǎn)部主管姚靈介紹稱，相比去年同期，上半年黃龍商圈的寫字樓租金普遍下降一成左右，原先如公元大廈等租金為4.5元/平方米/天，今年則調(diào)整為3.8-4元/平方米/天。其余如慶春、武林、文教等商圈的寫字樓租金也有一定比例下調(diào)。濱江區(qū)及錢江新城附近的寫字樓受配套及入住率的影響，租金仍然處于一個(gè)整體較低的位置。

    錢江新城寫字樓

    價(jià)格賣不過住宅

    租金不景氣，直接導(dǎo)致了寫字樓價(jià)格賣不高。事實(shí)上，作為一直困擾杭州的“住商倒掛”這一難題，最初的含義就是指純寫字樓價(jià)格賣不過住宅。而這樣的情況現(xiàn)今依然存在。

    以目前純寫字樓最大的供應(yīng)區(qū)域錢江新城為例，今年以來在售項(xiàng)目不多，包括萬銀國(guó)際、迪凱國(guó)際中心、尊寶大廈等，比起周邊住宅毛坯兩萬多元/平方米的起價(jià)來明顯偏低。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2008年6月14日開盤的迪凱國(guó)際中心，目前已售98套，可售30套，已售均價(jià)僅為10525元/平方米；2007年12月22日開盤的尊寶大廈，目前已售511套，可售108套，已售均價(jià)略高一些，為13779元/平方米；而2008年7月11日開盤的萬銀國(guó)際則是三者之中銷售情況最好的，也是價(jià)格最高的，目前為止已售279套，可售8套，均價(jià)為17157元/平方米。而錢江新城寫字樓整體巨大的供應(yīng)量，以及后續(xù)將陸續(xù)開盤的項(xiàng)目體量，也將擠壓該區(qū)域?qū)懽謽堑膬r(jià)格上行空間，并搶奪有限的客戶需求。

    “拜上半年大勢(shì)所賜，商業(yè)物業(yè)走得還可以，萬銀國(guó)際也賣得不錯(cuò)。我們的客戶中有相當(dāng)一部分人心態(tài)十分穩(wěn)健，他們永遠(yuǎn)不會(huì)把所有的雞蛋放在同一個(gè)籃子里。就像有一位客戶，他就先買了一套清水公寓的市中心排屋，再來萬銀國(guó)際買寫字樓�！比f銀國(guó)際營(yíng)銷總監(jiān)于旭東說，“至于住商倒掛這一現(xiàn)象，肯定不是短期內(nèi)就能得到解決的。但目前來看，寫字樓和住宅的價(jià)格已經(jīng)比以前接近了，同時(shí)寫字樓也還有再往上走的趨勢(shì)，因此未來還是可期的�！�