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    8月12日，華聯(lián)超市與北京東三環(huán)附近的樂(lè)成中心簽約，在北京開(kāi)設(shè)了其第6家分店。

    “中”字招牌的百貨企業(yè)，逐漸進(jìn)入了“洋”百貨扎堆的北京CBD地區(qū)。以定位高端為主的CBD商業(yè)圈，在空置率和CBD東擴(kuò)的概念下，逐漸開(kāi)始分散。各商業(yè)物業(yè)開(kāi)始自謀主題出路。

    “我們商業(yè)招租率已經(jīng)完成了70%，寫(xiě)字樓整體出租率也達(dá)到了60%，”樂(lè)成國(guó)際中心CEO周東權(quán)長(zhǎng)舒一口氣后，對(duì)記者坦承，他這個(gè)項(xiàng)目于去年年底全球金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)開(kāi)始招商，當(dāng)時(shí)特別擔(dān)心招商情況不理想。沒(méi)想到，卻提前完成了招商任務(wù)。

    而這一切得益于他放棄了重復(fù)做高端商業(yè)的想法，改為做中高端人群的“吃喝玩樂(lè)和照顧家庭”的場(chǎng)所。事實(shí)證明，他這一“賭”，卻是做對(duì)了。

    各尋出路

    樂(lè)成中心位于北京國(guó)貿(mào)南1000米，建筑面積10萬(wàn)平方米。原本這樣的商業(yè)物業(yè)在CBD地區(qū)不算什么，但是累積的商業(yè)地產(chǎn)空置率和CBD東擴(kuò)的計(jì)劃，讓這些中小商業(yè)物業(yè)不得不加緊尋找出路。
   
    “這樣的商業(yè)物業(yè)，過(guò)去都是建好后，不著急出租，等幾年升值了，賣給外資的，”某國(guó)際顧問(wèn)行負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，去年年底，外資大舉撤離中國(guó)。而CBD地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，就成了一個(gè)累積性的問(wèn)題。

    據(jù)高力國(guó)際等顧問(wèn)行報(bào)告，CBD地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)空置率在33%以上，而其租金大舉下降了13.3%。

    目前，CBD地區(qū)今年上半年的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量，已經(jīng)達(dá)到了去年全年水平�？勺赓U面積存量達(dá)到818萬(wàn)平方米，僅第二季度入市就有20萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，北京CBD管委會(huì)常務(wù)副主任劉春城還宣布，CBD東擴(kuò)將使CBD商業(yè)地產(chǎn)面積達(dá)到1050萬(wàn)平方米，其中半數(shù)為寫(xiě)字樓。

    在此消息下，位于CBD副中心位置的商業(yè)地產(chǎn)們倍感壓力和緊張。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，位于CBD副中心位置的商業(yè)地產(chǎn)面積也在300萬(wàn)平方米以上。

    最引人注意的是位于國(guó)貿(mào)大廈正南1000米的富力中心和樂(lè)成中心，這兩個(gè)體量差不多的商業(yè)物業(yè)，幾乎同時(shí)開(kāi)業(yè)。這兩個(gè)商業(yè)物業(yè)的招商結(jié)果，不僅是CBD東擴(kuò)概念的影響，還將影響到廣渠路兩塊地王的前景。

    此前，富力10.22億元拿下了廣渠路10號(hào)地，而中化方興卻以40.5億的高價(jià)拿下了廣渠路15號(hào)地，這兩幅地的樓面地價(jià)都超過(guò)了1.4萬(wàn)元/平方米，且項(xiàng)目定位相當(dāng)一部分是商業(yè)地產(chǎn)。

    有意思的是，富力中心和樂(lè)成中心這兩棟有代表性的商業(yè)樓宇，走了一條完全不同的招商路線。

    富力中心定位高端商業(yè)物業(yè)，主要做寫(xiě)字樓和商場(chǎng)，去年年中時(shí)，富力地產(chǎn)將其賣給摩根公司，形成了如今的富力摩根中心。僅隔一條東三環(huán)，體量也在10萬(wàn)平方米的新生代購(gòu)物廣場(chǎng)樂(lè)成中心，則定位于居住在這一區(qū)域的中高端人群的生活服務(wù)中心。

    寄望“新生代消費(fèi)”

    就是憑著這個(gè)"低端"的定位，樂(lè)成國(guó)際中心招商率達(dá)到70%以上，寫(xiě)字樓中入駐的世界500強(qiáng)企業(yè)就有幾十家。

    記者也了解到，周東權(quán)是一個(gè)“老商業(yè)”了。他曾在北京109百貨、中友百貨、華威大廈等多個(gè)著名商業(yè)項(xiàng)目中擔(dān)任過(guò)老總。周東權(quán)的商業(yè)定位經(jīng)很簡(jiǎn)單：為這個(gè)副中心地區(qū)居住人群的吃喝玩樂(lè)服務(wù)，尤其是家庭服務(wù)。而這種商業(yè)定位，與一個(gè)甲級(jí)商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，似乎又相去甚遠(yuǎn)。

    但是周東權(quán)堅(jiān)信這個(gè)定位選擇是正確的。在8月12日與CFRI消費(fèi)時(shí)尚研究院一起做的消費(fèi)趨勢(shì)研討會(huì)上，周東權(quán)表示，任何一個(gè)商業(yè)體都不可能希望自己什么都吃下，尤其是在當(dāng)前CBD區(qū)域內(nèi)商業(yè)樓宇呈現(xiàn)過(guò)剩趨勢(shì)的情況下。他給樂(lè)成中心的具體定位就是，成為雙井商圈內(nèi)中高端人群的“new family mall”：一是因?yàn)樗�認(rèn)為雙井商圈內(nèi)的此類人群消費(fèi)力已經(jīng)能夠撐得起樂(lè)成中心；二是通過(guò)試營(yíng)業(yè)以來(lái)的數(shù)據(jù)總結(jié)，他發(fā)現(xiàn)這里的消費(fèi)人群是以理性消費(fèi)為主，這就更驗(yàn)證了他對(duì)這塊區(qū)域主力消費(fèi)人群的判斷。

    CFRI消費(fèi)時(shí)尚研究院一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，近兩個(gè)多月的“新生代消費(fèi)調(diào)查”數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段的“新生代人群”，在進(jìn)入“家庭階段”的前后時(shí)期，呈現(xiàn)出購(gòu)買(mǎi)力與購(gòu)買(mǎi)意愿集中飆高的態(tài)勢(shì)，結(jié)婚、生子、育兒，使得服裝服飾、家庭日用、兒童教育等相關(guān)支出大大增加，從而也令“新生代家庭”new family，成為品牌和商家最為關(guān)注的價(jià)值人群。

    樂(lè)成中心獲得了意想不到的成果。目前寫(xiě)字樓租金在7元/天/平方米左右，堪比CBD核心區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓租價(jià)。

    與此同時(shí)，新生代購(gòu)物廣場(chǎng)樂(lè)成中心的餐飲業(yè)和兒童樂(lè)園專門(mén)定位為國(guó)貿(mào)等核心地區(qū)工作的外籍和高尚人士提供家庭服務(wù)，尤其是兒童樂(lè)園，其匯集了國(guó)內(nèi)外頂級(jí)兒童樂(lè)園品牌，可使兒童玩、學(xué)、樂(lè)一體。

    華聯(lián)集團(tuán)的一位負(fù)責(zé)人8月12日告訴記者，他們之所以選擇樂(lè)成中心合作，也是看中了這種新生代消費(fèi)的力量。在這里居住的多數(shù)是中產(chǎn)階層，如果購(gòu)物、家庭消費(fèi)都放在這里，就沒(méi)有理由不去樓下超市逛逛。