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    建筑能耗的浪費(fèi)，嚴(yán)重制約著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。然而，什么是節(jié)能？物業(yè)管理該怎么節(jié)能？是隨手關(guān)個(gè)燈，還是節(jié)約用

    水？顯然，這些都是簡(jiǎn)單節(jié)能方法，淺層次對(duì)節(jié)能的理解。如今，一些物業(yè)管理企業(yè)在管理物業(yè)中運(yùn)用專業(yè)技術(shù)，被稱為“節(jié)能的踐行者”。《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》特地邀請(qǐng)上海物業(yè)公司中的節(jié)能模范和節(jié)能專家，提供各自的金點(diǎn)子。

    小專利能節(jié)電百億元
    上海凡鑫投資管理中心董事長(zhǎng)王文才

    1度電約燒400克煤，2500度電就是1噸標(biāo)準(zhǔn)煤，如以2500度電費(fèi)一千多元計(jì)，平均改造一個(gè)建筑面積5萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)，每年變頻供水泵房節(jié)約電費(fèi)至少1萬(wàn)元，省下煤炭可達(dá)近10噸。 “十二五”規(guī)劃明確提出節(jié)能減排號(hào)召，合理用電、節(jié)約用電稱為節(jié)能減排工作的重中之重。

    怎樣才能不花大投入又可最大限度地節(jié)能？凡鑫投資管理中心通過(guò)長(zhǎng)期摸索實(shí)踐，針對(duì)樓宇的實(shí)際情況精打細(xì)算量身定做，只需對(duì)水泵進(jìn)行小小改造，最高節(jié)能可達(dá)到70％。更新后的供水系統(tǒng)可以根據(jù)用水量調(diào)節(jié)水泵頻率，在供水較少時(shí)低頻運(yùn)轉(zhuǎn)，大大節(jié)省傳統(tǒng)水泵不斷啟動(dòng)時(shí)耗電量較大的缺點(diǎn)，相較以往節(jié)電至少在50%以上。數(shù)據(jù)顯示，浦東新區(qū)海陽(yáng)新村小區(qū)在改造前全年用電量是1183度，改造后僅為490度，節(jié)能高達(dá)58%。此外，改造后，避免了傳統(tǒng)水箱儲(chǔ)水方式易造成二次污染的問(wèn)題，也節(jié)省了水箱和消毒設(shè)備的開(kāi)支；用水低峰時(shí)設(shè)備進(jìn)入休眠狀態(tài)，可以延長(zhǎng)機(jī)組使用壽命，并且減少水箱蓄水的二次污染，以及消除大樓定期清洗和檢修時(shí)需要停水的矛盾；新供水系統(tǒng)無(wú)須專人值守，節(jié)約了物業(yè)成本。

    這套鑫能源樓宇變頻供水節(jié)能裝置已獲得國(guó)家專利技術(shù)，全面創(chuàng)新變頻水泵供水系統(tǒng)的節(jié)能技術(shù)，可綜合實(shí)現(xiàn)住宅、賓館、寫字樓等建筑供水系統(tǒng)節(jié)電最高可達(dá)70％。鑫能源樓宇變頻供水節(jié)能裝置只需三天時(shí)間的改造安裝，即可大顯身手。不僅與原有供水系統(tǒng)完全兼容，只需增加節(jié)能設(shè)備，同時(shí)改造設(shè)施絕不影響供水，而且徹底解決了各大樓宇蓄水池在清洗或檢修時(shí)的停水矛盾。

    目前，上海凡鑫投資管理中心特別提供資金，相當(dāng)于免費(fèi)為物業(yè)公司提供變頻供水系統(tǒng)的節(jié)能改造，并免費(fèi)提供技術(shù)服務(wù)10年，讓業(yè)主與物業(yè)管理公司多方受益。目前，錦江之星上海世博店、浦發(fā)綠城、銀馬苑、誼達(dá)小區(qū)、海陽(yáng)新村、青浦佳園、世紀(jì)苑等數(shù)十個(gè)工程改造試點(diǎn)已經(jīng)完成，綜合節(jié)電至少50%，最高可達(dá)70%，獲得市場(chǎng)好評(píng)。上海有1萬(wàn)多個(gè)住宅小區(qū)，假如都能使用這項(xiàng)節(jié)能裝置，一年節(jié)電就可達(dá)上百億元，這是一個(gè)驚人的數(shù)字！

    三不管，物業(yè)節(jié)能動(dòng)力弱
    上海誠(chéng)成物業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理茅偉雄

    物業(yè)公司在建筑節(jié)能中擔(dān)當(dāng)著重要作用和責(zé)任，但也處在矛盾中。

    看個(gè)數(shù)字。不完全統(tǒng)計(jì)，滬上有1.2萬(wàn)多個(gè)住宅小區(qū)，如果每個(gè)小區(qū)單單每年節(jié)電1萬(wàn)元，一年節(jié)省下來(lái)的總費(fèi)用超過(guò)100億元。然而，能源管理處在三不管狀態(tài)。一是業(yè)主委托物業(yè)，把能耗費(fèi)用轉(zhuǎn)移給租客，節(jié)能動(dòng)力不會(huì)很強(qiáng)烈。二是從政策法規(guī)角度，物業(yè)對(duì)能耗管理技術(shù)力量相對(duì)薄弱，法規(guī)要求物業(yè)公司在樓宇中的作用是保障運(yùn)行，與節(jié)能有矛盾。三是付錢方即租客，相當(dāng)一部分力量單薄，沒(méi)有能力要求對(duì)樓宇進(jìn)行改造。而且商辦樓宇公建能耗大，業(yè)主往往采取酬金制聘請(qǐng)物業(yè)公司，在這種模式下，物業(yè)公司只會(huì)關(guān)注保障運(yùn)行，節(jié)能動(dòng)力不足。

    但是，建筑節(jié)能空間巨大。根據(jù)“十二五”國(guó)家發(fā)改委文件，其中要求公建2萬(wàn)平方米以上的建筑節(jié)能空間30％。 100億元就是30億元，這塊“大蛋糕”非常誘人。統(tǒng)計(jì)下來(lái)，建筑往往存在三個(gè)環(huán)節(jié)的不匹配：一是原始設(shè)計(jì)以規(guī)范作為設(shè)計(jì)依據(jù)，配置都有相當(dāng)大余地；二是風(fēng)、水等每個(gè)系統(tǒng)之間匹配與使用人之間往往匹配度不高；三是管理者通常進(jìn)行簡(jiǎn)單管理，如以溫度來(lái)開(kāi)關(guān)空調(diào)，其實(shí)里面有專業(yè)和技術(shù)要求。

    然而，物業(yè)公司在建筑節(jié)能又有著天然優(yōu)勢(shì)。首先它對(duì)系統(tǒng)的了解比任何人都深刻，其次與客戶有密切聯(lián)系，最后具有設(shè)備維護(hù)優(yōu)勢(shì)。如今，物業(yè)管理行業(yè)都開(kāi)始對(duì)節(jié)能重視起來(lái)，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)，局部進(jìn)行改造，比如換個(gè)燈（照明系統(tǒng)），改造空調(diào)系統(tǒng)。最近，我們推出一個(gè)新模式，稱為能源管理，即用戶提供一套最合適的節(jié)能解決方案。正在針對(duì)建科大廈進(jìn)行節(jié)能改造，預(yù)計(jì)節(jié)約將達(dá)到25％以上。

    找出“病癥”合理節(jié)能
    上海浦江能源管理有限公司市場(chǎng)營(yíng)銷部經(jīng)理孫捷

    物業(yè)管理要節(jié)能，首先要了解每個(gè)物業(yè)小區(qū)能耗到底集中在哪里？找出能耗關(guān)鍵點(diǎn)，進(jìn)行節(jié)能局部改造。通過(guò)調(diào)研管理的各類物業(yè)發(fā)現(xiàn)，能耗首先集中在電，占物業(yè)能耗的90％以上。以小區(qū)物業(yè)為例，就是照明能耗最大，比如公共照明、景觀照明，有些小區(qū)車庫(kù)24小時(shí)照明。其次是生活水泵和電梯。如果是辦公樓宇，用電集中在空調(diào)、車庫(kù)、照明和地插。公共物業(yè)用電集中在車庫(kù)、空調(diào)和生活水泵。歸納來(lái)看，各類物業(yè)能耗主要集中在空調(diào)、照明和生活水泵。