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　　最近兩年來，南昌多家高端寫字樓紛紛高調(diào)宣布牽手國際頂級物業(yè)。這也使得高端寫字樓每月的物業(yè)管理費從幾年前的每平方米兩三元漲至如今的七八元。一家大型的高端寫字樓，一年物管費甚至超過千萬元。

　　專家認(rèn)為，南昌寫字樓逐步走向高端化，“硬件”配置日趨完善后，正在加速“軟件”的比拼。

　　現(xiàn)狀：寫字樓爭打“國際物業(yè)”牌

　　如今，南昌越來越多的寫字樓打出牽手國際物業(yè)公司的廣告。南昌市物業(yè)管理協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，第一太平戴維斯、高力國際、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、戴德梁行是公認(rèn)的世界五大頂級物業(yè)公司。

　　記者了解到，目前，南昌國際金融中心、濱江一號寫字樓、綠地中央廣場的物管均是世邦魏理仕，聯(lián)發(fā)廣場的物管則是第一太平戴維斯。

　　“近期我們將對綠地中央廣場和新都會的兩棟超高層寫字樓進行物管招標(biāo)，現(xiàn)在與物管全球五大行都有接洽。”綠地集團南昌房地產(chǎn)事業(yè)部銷售總監(jiān)李景斌告訴記者。

　　“第一太平戴維斯主要服務(wù)的是一線二線城市的高端寫字樓，聯(lián)發(fā)廣場是我們在江西第一個直管的項目。”第一太平戴維斯聯(lián)發(fā)廣場物業(yè)管理處客服經(jīng)理陳杰告訴記者。

　　事實上，南昌牽手國際頂級物業(yè)的寫字樓還不止這些。南昌市物業(yè)管理協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，除了國際物管直接派工作人員全程負(fù)責(zé)日常管理的直管模式外，更多寫字樓采取的是顧問合作模式，即由國際物管定期派顧問來南昌，提供管理建議、咨詢服務(wù)等。

　　分析：頂級物業(yè)有助寫字樓升值

　　聯(lián)發(fā)廣場招商經(jīng)理楊帆表示，一個頂級配置的寫字樓，如果后期管理不善，寫字樓會大幅貶值。

　　開發(fā)商建成寫字樓后，后期與業(yè)主打交道的是物業(yè)管理公司。因此，對于入駐寫字樓的業(yè)主來說，最重要的不是開發(fā)商，而是物管服務(wù)。

　　“我們這邊有幾家從北京過來的客戶，他們可能沒聽過聯(lián)發(fā)廣場，但一定聽說過第一太平戴維斯。”楊帆坦言，入駐聯(lián)發(fā)廣場的業(yè)主，很多是沖著第一太平戴維斯來的。

　　“企業(yè)的品牌實力與辦公環(huán)境成正比，優(yōu)秀的企業(yè)一定會選擇在城市最好的地段、最好的辦公樓里辦公，這也可以助力企業(yè)提升形象。”楊帆表示，聯(lián)發(fā)廣場在廈門的寫字樓引入第一太平戴維斯后，租金數(shù)年間從每月每平方米四五十元，超過了每月每平方米200元。

　　記者了解到，洪客隆地產(chǎn)旗下有自己的物業(yè)管理公司，南昌財富廣場、地中海陽光等都是洪客隆地產(chǎn)的物業(yè)管理公司在管理。為什么還要請國際物管進駐國際金融中心和濱江一號寫字樓呢？

　　“我們的物管公司雖然也取得了一些經(jīng)驗，但服務(wù)理念、管理手段上與國際一流物業(yè)還是有差距。”洪客隆地產(chǎn)營銷總監(jiān)楊棟表示，目前國際金融中心的寫字樓是世邦魏理仕直管，而配套公寓則是洪客隆地產(chǎn)自己的物業(yè)管理公司在負(fù)責(zé)。“我們引進國際頂尖的物管，除了提升寫字樓的品質(zhì)外，還希望能帶動自己物管公司的學(xué)習(xí)和成長。”

　　收費：每年物管費超千萬元

　　業(yè)內(nèi)人士表示，隨著配置的提高，南昌寫字樓的物管費也隨之上漲。2007年和2010年，隨著恒茂國際中心和中航國際廣場投入使用，南昌寫字樓物管費分別邁過了每月每平方米三四元的門檻。“目前，南昌大部分檔次較高的寫字樓每月每平方米的物管費是4元，達到6元的不多。”國際頂級物業(yè)公司一年的物管費要多少錢？綠地集團南昌房地產(chǎn)事業(yè)部銷售總監(jiān)李景斌表示，綠地中央廣場元創(chuàng)國際寫字樓、峰創(chuàng)國際寫字樓的物業(yè)管理費分別為每月每平方米6.8元、7.8元，每棟寫字樓一年的物管費在400萬元以上。

　　聯(lián)發(fā)廣場的物業(yè)管理費為每月每平方米8元，這還不包括每月每平方米2.7元的公共能耗費和2.7元的中央空調(diào)費。“考慮到客戶的承受能力，我們還對物業(yè)公司補貼了每月每平方米2元。”楊帆表示，加上車位管理費等，保守估計聯(lián)發(fā)廣場一年的物業(yè)管理費為1200~1300萬元。

　　聲音：南昌物管公司處于初級階段

　　“如果只是保潔和安保，南昌本土物業(yè)可以和國際物管做得一樣好。”南昌市物業(yè)管理協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，國際物管的優(yōu)勢在于經(jīng)營理念、服務(wù)模式，以及對服務(wù)內(nèi)容和細(xì)節(jié)的專注。

　　“與國際物管相比，南昌的物業(yè)公司還處于初級階段。”該負(fù)責(zé)人直言，目前，南昌本土物業(yè)主營基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，屬于勞動密集型業(yè)務(wù)，進入門檻低。而國際物管注重經(jīng)營管理的增值服務(wù)，把物業(yè)資產(chǎn)作為資源整合，甚至幫助業(yè)主經(jīng)營管理、制訂規(guī)劃，屬于腦力密集型服務(wù)。

　　南昌市物業(yè)管理協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，國際物管入駐南昌，將帶動南昌物業(yè)管理水平的提升，提高物管行業(yè)競爭門檻。同時，整體來看物業(yè)管理是微利行業(yè)，近年來南昌物業(yè)管理市場的需求越來越大，國際物管瞄準(zhǔn)的是高端寫字樓，不至于擠壓本土物業(yè)的市場。

　　南昌新建寫字樓的配置越來越高，從高度上來看，已經(jīng)有了200米以上的超高層寫字樓，目前還在規(guī)劃建300米以上的寫字樓。

　　江西師范大學(xué)城建學(xué)院教授陶滿德表示，寫字樓的配置分為“硬件”和“軟件”，“硬件”包括電梯、停車場等基礎(chǔ)設(shè)備，以及監(jiān)控系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、引導(dǎo)系統(tǒng)的智能化水平等，“軟件”則是物業(yè)管理服務(wù)。

　　“近年來，南昌寫字樓的硬件檔次有明顯提升，接下來比拼的就是軟件。”陶滿德表示，物業(yè)管理是否專業(yè)、全面，直接影響寫字樓的品質(zhì)。“南昌寫字樓引入國際物管，說明對‘軟件’更加重視，逐步走向高端化，這也有助于提升南昌的商務(wù)形象。”