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    對于一個城市來說，最能彰顯國際范的當屬寫字樓辦公市場。各種5A甲級寫字樓入市，讓不少鄭州上班族一躍成為真正的白領范；高端商業(yè)地產(chǎn)扎堆出現(xiàn)，必將吸引國際知名品牌入駐鄭州商業(yè)市場，2013年鄭州樓市正在為未來貢獻著“簡約時尚國際范”。

    商業(yè)庫存 還夠賣兩年半

    據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年11月底，鄭州市商業(yè)物業(yè)庫存量為313.57萬㎡，若以目前的去化速度，去化周期將長達兩年半之久。

    商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特征的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。在很多業(yè)內(nèi)人士看來，鄭州目前所謂的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，大多以百貨、商業(yè)中心為主，同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴重。

    克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2013年鄭州商業(yè)物業(yè)累積供應125.86萬㎡，環(huán)比上漲45.8%，供求比為2.37，庫存嚴重剩余；2013年商業(yè)物業(yè)累積成交52.95萬㎡，環(huán)比上漲32.5%，月均去化為4.8萬㎡，成交主要以社區(qū)底商為主。2013年鄭州市商業(yè)物業(yè)成交價格基本穩(wěn)定于17000元/㎡左右。

    事實上，鄭州的很多開發(fā)商，對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與理解還停留在住宅理念上，強調(diào)的是交易收益，而商業(yè)地產(chǎn)的運營價值并沒有得到最大化的體現(xiàn)。事實上，如果整體運營不到位，對于開發(fā)商來說，商業(yè)地產(chǎn)就會由“搖錢樹”變成“燙手山芋”；而對于投資者來說，其收益會受到直接影響。在中原經(jīng)濟區(qū)，鄭州擁有絕對核心的地位，其對周邊城市的產(chǎn)業(yè)拉動、高端人士的吸引具有巨大優(yōu)勢。在此背景下，市場必然呼喚具有更多價值的商業(yè)產(chǎn)品出現(xiàn)。

    2013年3月，鄭州市政府發(fā)布消息稱，鄭州市將借鑒北上廣深的商業(yè)理念，利用地鐵和快速路的交通優(yōu)勢，按照全新的“SBD”發(fā)展模式，打造3個城郊商業(yè)中心：鄭東CBD綜合交通樞紐商業(yè)中心、高新商業(yè)中心、航空城商業(yè)中心。

    面對即將升起的三個商業(yè)中心，未來鄭州商業(yè)物業(yè)是否會有更大的空間，這給眾多商業(yè)物業(yè)開發(fā)商提出了新的命題。

    高端寫字樓 高鐵區(qū)域仍是熱點

    在寫字樓市場，高鐵依舊是2013年最火熱的區(qū)域，克而瑞獨家數(shù)據(jù)顯示，2013年（截至11月），鄭州市辦公市場供應整體表現(xiàn)供過于求，其中高鐵板塊辦公市場仍占市場主導，未來去化壓力較大。其中，2013年辦公物業(yè)累積供應184.06萬㎡，環(huán)比上漲88.8%，主要來源于高鐵周邊新增項目；2013年辦公物業(yè)累積成交119.72萬㎡，環(huán)比上漲110.4%，月均去化為10.8萬㎡，成交以鄭東新區(qū)辦公物業(yè)為主。整個一年，鄭州辦公寫字樓出現(xiàn)了兩次集中放量，一次是5月份，東方國際廣場 、瀚海北金商業(yè)中心、盛潤錦繡城商業(yè)西廣場項目集中放量；一次是11月份，升龍城、鄭東商業(yè)中心、綠地新都匯項目集中放量。

    2010年，一紙“限購令”催熱了商業(yè)地產(chǎn)市場，數(shù)十個地塊相繼入市，鄭州寫字樓開發(fā)呈“井噴”之勢。2012年初，寫字樓供求關系逆轉(zhuǎn)，達到1∶0.5，而進入 下半年，供求比例還在進一步拉大。更為嚴重的是，隨著高鐵板塊的持續(xù)發(fā)力，2013年，鄭東新區(qū)寫字樓開始“消化不良”，庫存高企，銷售萎靡，商業(yè)市場進入“滯漲期”。

    2013年的鄭東新區(qū)云集著鄭州約70%的樓宇，尤其是高鐵片區(qū)和金水東路沿線，供應達到巔峰，但是市場需求卻“穩(wěn)中有降”，自用和投資客自2012年上半年便進入觀望態(tài)勢，2013年上半年高鐵商務區(qū)部分寫字樓更是出現(xiàn)了“以價換量”、“零成交”的惡劣局面，市場競爭進入白熱化。

    有業(yè)內(nèi)人士提出，競爭壓力在增大，辦公寫字樓產(chǎn)品要想脫穎而出，就必須在軟、硬件上進行升級與創(chuàng)新，除了智能化系統(tǒng)、網(wǎng)絡布線等高科技產(chǎn)品的升級配套外，還須引入多項細致、人性化的附加服務，以五星級的服務匹配現(xiàn)代化的寫字樓。此時，市場上可以看到綠地中心、楷林IFC等項目均走的是人性化設計路線，外立面、大堂、層高、公共空間到商務配套均已全面升級。

    相信，越來越多的5A甲級寫字樓上市，會讓鄭州更加簡約時尚國際范�？硕�瑞的數(shù)據(jù)顯示，2013年鄭州市辦公市場去化壓力進一步增加，價格較2012年出現(xiàn)下滑，并持續(xù)保持穩(wěn)定，成交量有明顯好轉(zhuǎn)。2013年鄭州辦公物業(yè)均價為11591元/㎡，環(huán)比下降20.3%。

    2014年 住宅市場會滯銷嗎

    盡管2013年商業(yè)寫字樓市場供大于求較為明顯，但鄭州住宅市場卻幾度出現(xiàn)供不應求的局面，剛性需求增加帶旺整個住宅市場，于是眾多開發(fā)商紛紛加碼住宅產(chǎn)品的投入。那么2014年鄭州住宅市場，供求關系會否發(fā)生逆轉(zhuǎn)？

    克而瑞認為，在2014年整體經(jīng)濟形勢不出現(xiàn)大幅振蕩的情況下，市場購買力不會出現(xiàn)太大變化。那么從近幾年鄭州樓市的成交行情來看，市場的需求還是非常旺盛的，全年出現(xiàn)了“淡季不淡，旺季不旺”的平穩(wěn)增長態(tài)勢。

    在供應方面，外來一線開發(fā)商如萬科、保利，以及本土實力開發(fā)商如建業(yè)、永威、正商等知名房企的新項目將于明年集中亮相鄭州，從而促成今年上半年市場放量增加。但是由于市場需求非常旺盛，供應放量即使增加，也不會拉低整體房價，只會促成成交量的穩(wěn)健增長。

    從2013年9月份鄭州市政府出臺的“零增長”政策可以看出，地方政府在房價調(diào)控方面的力度不會減弱。因此受政策調(diào)控的影響，明年鄭州房價也不會出現(xiàn)暴增的情況。