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    前不久的3月13日，綠地集團(tuán)蘇南房地產(chǎn)事業(yè)部宣布，將售賣旗下南京紫峰大廈72層物業(yè)，總價1.75個億。消息一經(jīng)發(fā)布，軒然大波隨即而來。

    兩個引爆點(diǎn)，其一，作為高端寫字樓產(chǎn)品，“72層”要價7萬/平方米；其二，開發(fā)商委托國際五大行機(jī)構(gòu)及海外公司向全球發(fā)售。

    圍繞兩個引爆點(diǎn)，本網(wǎng)記者提出三個疑問，第一，7萬/平方米的單價依何而定？第二，目前高端寫字樓市場的行情能否支撐7萬/平方米的單價？第三，未來高端寫字樓物業(yè)的發(fā)展趨勢如何？

    出于大局觀的考量，記者將調(diào)查范圍鎖定在了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角地區(qū)，以期獲得更為詳實、全面、準(zhǔn)確的論斷。

    現(xiàn)狀——
    “7萬”：暫不具有參考價值

    綠地集團(tuán)給到的數(shù)字，紫峰大廈“72層”建筑面積2659.86平方米，使用面積1580.25平方米，按7萬元/平方米的單價售賣，總價約計1.75億。

    開發(fā)商方面并未就定價展開置評，不過，根據(jù)記者的了解，每平方米“7萬”的單價已逼近上海核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓的售價。

    世邦魏理仕上海研究部董事謝晨單從市場的角度分析，認(rèn)為“價格偏高”。

    他指出，“目前，類似上海這樣的一線城市核心商務(wù)區(qū)，甲級寫字樓的均價不過6-7萬/平方米，二線城市把價格飆到了這樣的水平，市場因素已然不是開發(fā)商考慮的重點(diǎn)了，更多考量的是品牌溢價和實際影響力。”

    無獨(dú)有偶，戴德梁行也給出了相類似的論斷。

    戴德梁行華東區(qū)寫字樓部董事沈潔表示，南京超甲級寫字樓的最高租金報價為5.5-6元/平方米/天，無法支持7萬/平方米的售價，所以“該價格不具有參考意義”。

    換而言之，“72層”的售價只是一例“僅供遙望”的個案，不能作為市場行情分析的參考要素，那么，就目前而言，南京甲級寫字樓市場究竟處于怎樣的“等量級”？與滬上還存在多大的差距？

    戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年年底的一組數(shù)據(jù)：上海甲級寫字樓銷售均價3.6萬/平方米，南京為2.3萬/平方米，相差幅度達(dá)36.1%；上海甲級辦公樓租金報價11.3元/平方米/天，是南京（數(shù)值為：4.0元/平方米/天）的2.8倍。

長三角六城甲級寫字樓銷售價格和租金報價對比圖

    不可否認(rèn)，差距的確存在。事實上，不僅僅是上海，南京還落后于杭州。戴德梁行數(shù)據(jù)表明，截止到2013年年底，杭州甲級寫字樓銷售均價在2.5萬/平方米左右，高出南京2000元/平方米；租金報價亦超出了0.5元/平方米/天。

    趨勢——
    “南京”：正朝一線穩(wěn)步看齊

    不僅前有“勁敵”，后頭還有“追兵”。

    經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長三角地區(qū)的蘇州、無錫、寧波等城市，伴隨著經(jīng)濟(jì)水平提升發(fā)展，高端寫字樓物業(yè)，不論是售價，還是租金，與南京的差距都在縮短中。

    僅以蘇州為例，其甲級辦公寫字樓的平均售價已奔至“2字頭”；租金報價與南京同類物業(yè)的差距也已縮小至1.5元/平方米/天。

    不過，一個市場現(xiàn)象是可喜的。據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年，南京高端寫字樓物業(yè)的供應(yīng)量將超過35萬平方米，主要集中于河西和南站區(qū)域，新街口和鼓樓核心區(qū)供應(yīng)量不足7萬平方米。

    現(xiàn)階段的突出表現(xiàn)為，南京IFC、南京國際廣場一期等的入住率均超過了90%，租金上漲幅度超過了6%。

    “單從稀缺性而言，確實給綠地紫峰廣場‘72層’創(chuàng)造了一個提升售價的契機(jī)。”謝晨認(rèn)為，通過核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓價格的升高，可以帶動整個市場階段性的價值發(fā)展。

    宏觀來看，截止到2013年年底，南京甲級寫字樓存量達(dá)到了128.9萬平方米，是上海的1/5。但沈潔從中長期來看，持謹(jǐn)慎態(tài)度，她認(rèn)為，在2015-2016年寫字樓新增供應(yīng)高峰到來后，上海寫字樓市場的增長趨勢將逐漸減緩，且勢頭將不斷加速。

長三角三城甲級寫字樓物業(yè)總庫存

    南京則不同，沈潔指出，“供不應(yīng)求”是近兩年的普遍情況，伴隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，高端寫字樓的需求量會逐年遞增，“我們預(yù)判，南京甲級寫字樓市場將持續(xù)穩(wěn)定向上的態(tài)勢。”

    誠如謝晨所言，南京高端寫字樓市場正以穩(wěn)步的姿態(tài)，向一線城市“看齊”。

    擔(dān)憂——
    “長三角”：新興CBD壓力最大

    來自世邦魏理仕的一組數(shù)據(jù)，2013年-2016年，南京寫字樓市場新增供應(yīng)預(yù)計將達(dá)到182.2萬平方米，其中新中央商務(wù)區(qū)河西CBD的供應(yīng)量就將達(dá)到81.0萬平方米，占比44.5%。

    “這是城鎮(zhèn)化背景下，必然的、且不可逆的趨勢。” 世邦魏理仕上海研究部董事謝晨表示，他告訴記者，“中國的主要城市，尤其是長三角一帶，幾乎都在開發(fā)或正在規(guī)劃建設(shè)新中央商務(wù)區(qū)，這也成為推動新開發(fā)區(qū)土地價格上漲的關(guān)鍵因素。”

    謝晨認(rèn)為，在這一趨勢的帶動下，大量新商業(yè)地產(chǎn)項目，尤其是寫字樓物業(yè)會井噴式的涌入市場，而其中更多的是集中在新興中央商務(wù)區(qū)——

    杭州新興中央商務(wù)區(qū)錢江新城，四年內(nèi)的寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到112.8萬平方米，占全市份額將超過七成；寧波新興中央商務(wù)區(qū)東部新城，四年內(nèi)的寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到77.6萬平方米，預(yù)計將占到全市總量的46.1%。

2013-2016年新中央商務(wù)區(qū)寫字樓新供應(yīng)情況

    “這是有一定風(fēng)險的。”謝晨提出了自己的擔(dān)憂，對于新中央商務(wù)區(qū)中的高端寫字樓物業(yè)而言，除了要面對大量新增供應(yīng)所帶來的市場壓力外，還需克服新興區(qū)域有待完善的基礎(chǔ)和公共設(shè)施建設(shè)以及交通不便等問題。

    “這些地區(qū)大部分的基礎(chǔ)設(shè)施仍處于施工階段或仍在規(guī)劃中，需幾年時間方可竣工。”謝晨如是說。

    當(dāng)然，有壓力才有動力。

    有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國整體經(jīng)濟(jì)正逐步向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，對寫字樓的需求也將隨著逐步上漲，特別是國內(nèi)企業(yè)對高端寫字樓的需求正在不斷增強(qiáng)。

    但謝晨提醒，這種經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型所帶來的需求并不能在短時間內(nèi)得到完全釋放。更重要的一點(diǎn)是，所有二線城市其實并不具備如北京或上海浦東一樣的強(qiáng)大需求，“畢竟后兩者才是中國的政治、經(jīng)濟(jì)及金融中心。”