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    一位業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在一線城市的寫字樓里基本都有商務(wù)中心，但真正做得好的并不多。

    李偉(化名)就職的一家服務(wù)式辦公運(yùn)營公司，因?yàn)榻?jīng)營不善而面臨破產(chǎn)，而就在幾年前，這還是一家同時運(yùn)營13家商務(wù)中心的知名企業(yè)。

    “這是一個易進(jìn)難出的行業(yè)，很多企業(yè)都是‘悶死’的。”李偉告訴《第一財經(jīng)日報》記者，“一開始投入很大，并且第一年肯定是虧損的，后期想要盈利，又非�？简�(yàn)管理者的運(yùn)營能力。”

    商業(yè)中心模式起源于國外，是一種新興的辦公室租賃形式。它由專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)管理，提供服務(wù)式辦公室、虛擬辦公室、會議室等辦公空間的出租。辦公室一般配置有完善的辦公家具和通訊設(shè)施，還可提供秘書和行政服務(wù)。業(yè)內(nèi)比較著名的商務(wù)中心運(yùn)營商有雷格斯、Servcorp和TEC等。

    有別于傳統(tǒng)辦公樓，寫字樓商務(wù)中心有著靈活的租期以及周到的服務(wù)，這對于剛到國內(nèi)擴(kuò)展業(yè)務(wù)的跨國公司以及處于起步階段的中小企業(yè)具有較大的吸引力。

    在外界眼里，商務(wù)中心的運(yùn)營似乎只是一件簡單的事情——“低買高賣”，但在李偉看來，這絕不是件容易的事。他坦言，商務(wù)中心的進(jìn)入門檻雖然不高，但這一經(jīng)營模式對現(xiàn)金流的要求很高，即使是行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)軍企業(yè)雷格斯，也曾因?yàn)閿U(kuò)張過快而陷入困境。

    李偉給記者算了一筆賬，“如果要經(jīng)營一個比較高檔的商務(wù)中心，假設(shè)面積為2000平方米，支付給業(yè)主的押金就達(dá)150萬元，加上物業(yè)管理費(fèi)20萬元，以及裝修投入、購買家具設(shè)備等，上述幾項(xiàng)費(fèi)用加起來至少要600萬元，更為重要的是，開張前半年由于出租率有限，肯定是虧損的，這樣下來，一年的投入至少要1000萬元。”

    “類似規(guī)模的一家商務(wù)中心，有可能要3~4年才能收回成本，如果后期的管理、服務(wù)跟不上，就很有可能前功盡棄。”李偉表示，現(xiàn)在一線城市的寫字樓里基本都有商務(wù)中心，但真正做得好的并不多。同時，為了爭奪客源，商務(wù)中心之間還打價格戰(zhàn)。

    另一位在商務(wù)中心領(lǐng)域有著豐富經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士亦對記者表示，很多人忽略了一個事實(shí)，商務(wù)中心剛開張的時候出租率是零，從零到100%的過程可能很長，但商務(wù)中心支付給業(yè)主的租金并不會因此而減少。

    為了降低風(fēng)險，一些新的合作模式已經(jīng)在這個行業(yè)里出現(xiàn)，例如，有部分商務(wù)中心選擇和業(yè)主合作的方式，讓業(yè)主參與分紅，從而相應(yīng)減少了一次性的大筆租金投入。

    上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，每一個項(xiàng)目分成的比例都有可能不同，但業(yè)主參與分紅已經(jīng)是一種比較主流的運(yùn)營方式，“這對于提高雙方的積極性都有好處。”

    不過，商務(wù)中心這一經(jīng)營模式也存在一些“硬傷”。

    由于業(yè)主和租客之間隔著“二房東”，終端的租客并不直接和業(yè)主簽訂租賃合同，當(dāng)二房東與業(yè)主出現(xiàn)糾紛時，租客往往成為受害者。此外，租客一般都被要求支付2~3個月的租金作為押金，租期結(jié)束后按合同規(guī)定返還。有一些商務(wù)中心由于經(jīng)營不善，在租期內(nèi)可能再次將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包，在這種情況下，租客的利益可能就會得不到充分保證。

    李偉告訴記者，在國外，租客押金有專門的賬戶進(jìn)行監(jiān)管，挪用租客押金是違法的，但是國內(nèi)并沒有相關(guān)的規(guī)定，挪用租客押金已是業(yè)內(nèi)公開的秘密。

    近期，上海的一個高端寫字樓項(xiàng)目就因?yàn)闃I(yè)主方與商務(wù)中心運(yùn)營方出現(xiàn)了糾紛，租客慘遭業(yè)主方斷水?dāng)嚯�，被�?ldquo;騰房”。

    北京盈科(上海)律師事務(wù)所程青松律師對本報記者表示，在轉(zhuǎn)租的模式下，因?yàn)檗D(zhuǎn)租合同的履行會受到出租人與轉(zhuǎn)租人之間租賃合同履行情況的影響，特別是合同解除時，轉(zhuǎn)租合同司法實(shí)踐中一般按解除處理，所以轉(zhuǎn)租合同的履行有一定的不確定性，加上租戶相對處于弱勢，與轉(zhuǎn)租方進(jìn)行合同談判和議價的能力較弱，所以在承租人和轉(zhuǎn)租人發(fā)生糾紛的時候，處理不當(dāng)很容易傷害到租戶的權(quán)益。

    程青松認(rèn)為，在商務(wù)中心經(jīng)營模式下，需要更加關(guān)注租戶的利益，如果業(yè)主和商務(wù)中心運(yùn)營方出現(xiàn)糾紛，總是犧牲租戶的權(quán)益，那么這種經(jīng)營模式就可能無法長久。