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    2006年，鄭州寫字樓市場(chǎng)放量集中而且規(guī)模巨大，大有“十年醞釀，一朝破曉”的氣魄，而市場(chǎng)銷售情況也呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)，在業(yè)界的廣泛關(guān)注下，寫字樓市場(chǎng)正逐漸成為中原樓市新的熱點(diǎn)。

　　新生事物的出現(xiàn)總有一個(gè)被接受的過程，對(duì)從未涉足過寫字樓投資的投資者來說，投資寫字樓值得出手嗎？本期記者走訪寫字樓投資者、業(yè)內(nèi)專家，一同探討寫字樓市場(chǎng)存在的投資誤區(qū)，希望能對(duì)有志于投資寫字樓的消費(fèi)者提供投資參考。

　　投資前，自己先算算投資回報(bào)

    “寫字樓市場(chǎng)目前是國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中透明度最高的領(lǐng)域，而且未來也將是投資者的首選。”對(duì)寫字樓投資頗有研究的李馮先生向記者說了他的投資經(jīng)，“例如鄭東新區(qū)CBD的商務(wù)氛圍還在培養(yǎng)階段，現(xiàn)在入手，將來升值是必然的事。”

　　不過，“任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)”，這條投資界的“八字真言”在寫字樓投資上更是如此，因?yàn)閷懽謽堑耐顿Y數(shù)額較大，因此投資寫字樓必須防范貶值風(fēng)險(xiǎn)。

　　按照國際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一幢物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為“年收益×15年＝房產(chǎn)購買價(jià)”。若物業(yè)年收益×15年大于購房款，則表明該項(xiàng)目尚具投資價(jià)值。

　　記者了解到，寫字樓的按揭貸款多為六成以下、10年期限，因此需要投資者具有很高的首付能力和強(qiáng)有力的還款能力，而在利率上，寫字樓要高于住宅近1%。另外，還有購置物業(yè)的稅費(fèi)、出租所涉及的稅費(fèi)、房產(chǎn)稅、首次出租的高折價(jià)、物業(yè)管理費(fèi)用、自己的管理費(fèi)用、裝修、家具、房屋折舊費(fèi)用等需要交納的各種稅費(fèi)，約占投資額的20%。用精工地產(chǎn)梁耀華的話來說就是住宅是一種“生活資料”，而寫字樓是一種“生產(chǎn)資料”，當(dāng)寫字樓租不出去的時(shí)候，它只能閑置在那里，不但不會(huì)產(chǎn)生其他利潤反而會(huì)消耗資金。

　　記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，寫字樓投資較住宅投資常常是高風(fēng)險(xiǎn)與高收益并存。名門地產(chǎn)策劃經(jīng)理徐均指出，成熟商務(wù)區(qū)的寫字樓投資，回報(bào)率的透明度高，同時(shí)租客較為穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。要瞄準(zhǔn)客戶群投資。如果投資，要選擇那些中、大企業(yè)青睞的寫字樓，因?yàn)檫M(jìn)駐這些物業(yè)的公司水平相差不大，物業(yè)的檔次高，今后才會(huì)有較為穩(wěn)定的回報(bào)。

　　李馮則認(rèn)為，實(shí)力較強(qiáng)的投資者可以選擇產(chǎn)品具有一定市場(chǎng)前瞻性的純寫字樓物業(yè)，實(shí)力較弱的可選擇同區(qū)域內(nèi)的二線產(chǎn)品。從未來發(fā)展來看，選擇節(jié)能生態(tài)型寫字樓和物業(yè)管理較為出色的寫字樓將是保證未來租金收益的重要因素。他還告訴記者，在投資寫字樓之前，應(yīng)清楚地核算出該樓盤的年回報(bào)率，合適則具有投資價(jià)值。

　　投資寫字樓的“四門功課”

　　投資寫字樓，有沒有技巧呢？答案是肯定的。通過對(duì)采訪中一些資深的投資者、業(yè)內(nèi)專家觀點(diǎn)的綜合歸納，記者發(fā)現(xiàn)提前預(yù)習(xí)好以下四門功課肯定對(duì)你的投資大有益處。

　　第一課：寫字樓等級(jí)須和企業(yè)“門當(dāng)戶對(duì)”

　　梁耀華分析指出，投資寫字樓要注意兩大風(fēng)險(xiǎn)，即等級(jí)風(fēng)險(xiǎn)和區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。寫字樓市場(chǎng)根據(jù)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域特征等因素還可以進(jìn)一步細(xì)分。不同等級(jí)的寫字樓會(huì)與不同產(chǎn)業(yè)的不同企業(yè)相匹配�？蛻粼谶x擇的時(shí)候會(huì)按照自己的要求對(duì)符合條件的寫字樓做全方位綜合評(píng)估，包括地段、通勤、運(yùn)營成本以及寫字樓本身的配套、物業(yè)等方面的軟、硬指標(biāo)。

　　所以，對(duì)實(shí)力較強(qiáng)的投資者來說，要規(guī)避寫字樓市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，就要在投資之初就充分了解客戶的需求、地塊的區(qū)域特征，再結(jié)合這些因素，選準(zhǔn)等級(jí)；對(duì)于中小投資者，經(jīng)歷了住宅市場(chǎng)的調(diào)整時(shí)期，更需要用理性的觀念來看待市場(chǎng)機(jī)遇。畢竟任何市場(chǎng)的非理性營利都是高風(fēng)險(xiǎn)的。

　　第二課：專挑“主中心區(qū)域”的寫字樓

　　作為企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，寫字樓的區(qū)位和地段很大程度上決定了其價(jià)值，好的寫字樓一般位于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通便利、商務(wù)氛圍濃厚才是寫字樓價(jià)值的重要支撐。

　　名門地產(chǎn)策劃經(jīng)理徐均提醒投資者，城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，人流、物流、信息流、資金流匯聚，商機(jī)勃發(fā)。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。

　　第三課：物業(yè)品質(zhì)不能“看上去很美”

　　寫字樓投資并非撿到籃子里的都是菜，對(duì)于一些物業(yè)來說，也許看上去很美，但不一定適合投資。鄭州大學(xué)綜合設(shè)計(jì)研究院副院長方敏華提醒投資者，對(duì)于實(shí)際使用的企業(yè)來說，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，它包含了很多方面的內(nèi)容，如交通的便利程度；停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理?；物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等，都需要逐一比較、現(xiàn)場(chǎng)觀察、實(shí)地感受。

　　第四課：給未來的房客挑個(gè)“好管家”

　　后期入駐的物業(yè)管理公司是寫字樓的“管家”，如果說住宅小區(qū)的物業(yè)公司只是掃掃地、巡邏保安外，那么寫字樓的物業(yè)管理公司絕對(duì)可以稱得上是在充當(dāng)“管家”的角色，管家挑選得當(dāng)，就能夠?yàn)橥顿Y者省去不少麻煩。

　　李馮建議投資者在選擇寫字樓時(shí)，一定要對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行考察。如果其管理不到位，將會(huì)危害到投資者的收益。在選擇物業(yè)管理公司時(shí)，一定要選擇那些資質(zhì)比較高的公司，其管理技能可以為客戶帶來許多意想不到的好處。

　　小貼士：投資寫字樓八大誤區(qū)

　　誤區(qū)一：商住樓雖然租金低一些，但總投入少

　　點(diǎn)評(píng)：有實(shí)力還是要選擇甲級(jí)寫字樓，投資者一定要注意這樣一個(gè)事實(shí)，當(dāng)甲級(jí)寫字樓租價(jià)不斷上漲時(shí)，商住樓的租價(jià)是在下跌的。

　　誤區(qū)二：因貪圖總價(jià)低，去投資小面積寫字間

　　點(diǎn)評(píng)：投資那些可以切成小塊面積進(jìn)行出售的物業(yè)時(shí)，雖然總價(jià)上可能會(huì)便宜些，但由于進(jìn)駐物業(yè)的公司檔次低，流動(dòng)性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平。不僅如此，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，小業(yè)主的競(jìng)相壓價(jià)，對(duì)客戶進(jìn)行的爭奪戰(zhàn)同樣會(huì)影響到你今后的收益。

　　誤區(qū)三：不清楚項(xiàng)目是按住宅立項(xiàng)，還是按商用房立項(xiàng)

　　點(diǎn)評(píng)：按何種方式立項(xiàng)直接關(guān)系到你今后的投資回報(bào)，目前鄭州在售寫字樓很多是按住宅來立項(xiàng)的，按揭貸款和規(guī)劃立項(xiàng)息息相關(guān)，所購得寫字樓的產(chǎn)權(quán)年限也不盡相同。

　　誤區(qū)四：只看外觀氣派，而不重視內(nèi)在

　　點(diǎn)評(píng)：鄭州的寫字樓開始注重產(chǎn)品品質(zhì)了，但僅僅停留在外立面上，這是一位業(yè)內(nèi)專家告訴記者的，衡量寫字樓的品質(zhì)有很多方面，停車位和電梯間的多少、大堂和公共區(qū)域是否開闊、中央空調(diào)有無新風(fēng)系統(tǒng)等因素才最為關(guān)鍵。

　　誤區(qū)五：不求證售樓員對(duì)未來租金的預(yù)測(cè)

　　點(diǎn)評(píng)：寫字樓的租金回報(bào)一般會(huì)參考周邊同檔次寫字樓的租金，投資者不妨實(shí)地考察一番再做定論。

　　 誤區(qū)六：對(duì)物業(yè)管理重視不夠

　　點(diǎn)評(píng)：好的物業(yè)管理可以讓物業(yè)保值增值，相對(duì)于住宅而言，全面高效的物業(yè)管理能大幅提升寫字樓的辦公效率，因而對(duì)提升寫字樓的價(jià)值至關(guān)重要。

　　誤區(qū)七：不分析市場(chǎng)需求，不了解區(qū)域特點(diǎn)就盲目投資

　　點(diǎn)評(píng)：要瞄準(zhǔn)客戶群和當(dāng)?shù)貐^(qū)域特點(diǎn)來投資，根據(jù)你選擇的物業(yè)檔次，理性分析你的目標(biāo)客戶和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求，從而制訂出投資方案。這關(guān)系到你今后可能會(huì)有較為穩(wěn)定的回報(bào)。

　　誤區(qū)八：投資寫字樓一定會(huì)比住宅賺得多

　　點(diǎn)評(píng)：投資寫字樓應(yīng)對(duì)自身的財(cái)務(wù)能力有正確的評(píng)估，對(duì)投資回報(bào)有明確的預(yù)期，用正確的心態(tài)看待市場(chǎng)的漲跌和波動(dòng)。