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    由杭州湖墅街道、拱墅區(qū)商貿(mào)旅游局、城管、工商等部門組成的新的信義坊管委會在前段時(shí)間正式進(jìn)駐信義坊。隨之而來的，是對開街已經(jīng)三年多、然而經(jīng)營一直不盡如人意的信義坊進(jìn)行整改，重新定位：由過去的“高檔消費(fèi)場所”轉(zhuǎn)向“廣大普通消費(fèi)者和周邊的居民”。

　　信義坊定位回歸平民

　　十里銀湖墅，運(yùn)河人家圖。然而對于信義坊商街上的多數(shù)經(jīng)營戶來說，繁華尚未在商街出現(xiàn)。定位失誤，一直是外界對信義坊營業(yè)境況不好的主要詬病之一。

　　2003年10月，信義坊提出了“以異國特色餐飲為主，結(jié)合休閑娛樂”的定位。當(dāng)時(shí)信義坊商街完成了60%的招商率，東南亞風(fēng)格的“點(diǎn)東西”、南美風(fēng)格的“巴西燒烤”、日本拉面……然而一年后這些餐館紛紛退出商業(yè)街，否定了當(dāng)初的定位。

　　一年之后，信義坊重新制定出了“以商務(wù)餐飲為主，集休閑娛樂為一體的綜合性商街”的定位。但不少商家在經(jīng)營中出現(xiàn)虧損，有部分商家采取了不交租金的消極做法。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信義坊處于杭州老工業(yè)區(qū)的城北，既無著名旅游風(fēng)景區(qū)，也沒有寫字樓、大商場與高檔娛樂場所這樣的商業(yè)背景，而其周邊消費(fèi)者以普通居民為主，他們的消費(fèi)能力有限。信義坊走高檔路線，行不通。

　　“售后返租”的信義坊轉(zhuǎn)向自主招商

　　在現(xiàn)在的信義坊管委會日常工作負(fù)責(zé)人王貴明看來，信義坊經(jīng)營局面打不開的另一個(gè)原因，是原先信義坊管理公司的經(jīng)營策略存在偏差。

　　據(jù)記者了解，信義坊原先采取“銷售——返租——再出租”的模式，由公司對外統(tǒng)一招商，但是實(shí)際操作中卻經(jīng)營效果不佳。當(dāng)初的信義坊管理公司向業(yè)主們承諾的返租年回報(bào)率為8%。但實(shí)際上，返租承諾僅兌現(xiàn)了1年，即從2003年下半年到2004年上半年。

　　吸取原有操作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并參考了其他商街的做法，王貴明表示新管委會將遵循市場調(diào)節(jié)的自然法則采取措施，不再采取返租，而是由業(yè)主自己出租商鋪。“這樣一方面租金比較靈活，業(yè)主可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)節(jié)。而租方因?yàn)樽饨鸬南陆�，�?jīng)營成本也會相對下降。這樣面向中低消費(fèi)群的商家也有機(jī)會進(jìn)入商街。”

　　投資提示：在“售后返租”模式中，經(jīng)營管理公司是否具備強(qiáng)大的商業(yè)經(jīng)營能力是最主要的投資考慮因素。

　　“分割出售”的涌金廣場轉(zhuǎn)為“統(tǒng)一管理”

　　與信義坊的做法相反，杭州商業(yè)地產(chǎn)界另一“焦點(diǎn)話題”涌金廣場在兩度浮沉后于去年重新出山，使出的卻是“統(tǒng)一管理”的招數(shù)。

　　涌金廣場曾于2001年9月開張，然而不久即陷入經(jīng)營困境。2002年7月，來自廣州的白馬服裝市場欲在涌金廣場創(chuàng)辦“杭州白馬市場”，但由于業(yè)主簽約率低，“杭州白馬”胎死腹中。

　　事實(shí)上，涌金廣場最初的開發(fā)經(jīng)營模式是“分割出售”。開發(fā)商將物業(yè)分割出售給投資者，投資者可以獨(dú)立經(jīng)營。涌金廣場的失敗案例中，一個(gè)很大的原因就是投資者各有各的想法，經(jīng)營管理公司很難進(jìn)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營。一個(gè)完整的商場在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上被徹底分割，失去了整體性，這給日后的商業(yè)經(jīng)營埋下隱患。

　　在陸續(xù)成功引進(jìn)了家樂福、銀樂迪、屈臣氏等知名品牌后，去年涌金廣場以“流行前線”的名義重出江湖，并實(shí)行統(tǒng)一管理，改變過去因產(chǎn)權(quán)分散導(dǎo)致的問題。記者近日在涌金廣場看到，九佰碗、面包新語、江南布衣等知名品牌店吸引了不少顧客，但是“流行前線”二樓的生意不盡如人意，有數(shù)家店鋪貼出“店面轉(zhuǎn)讓”、“店面出租”的告示。看來涌金廣場要實(shí)現(xiàn)真正的“涌金”，還需要再下點(diǎn)功夫。

　　投資提示：相對商街而言，大商場的分隔出售給今后的經(jīng)營帶來的困難會比較多。正在錢江新城興建大型商業(yè)中心的華潤新鴻基有關(guān)人員表示，該商業(yè)中心今后不會采取出售的辦法。

　　“分割出租”的東方商城何去何從

　　如果說信義坊和涌金廣場還曾有起有落，而位于火車東站附近的東方商城的現(xiàn)狀則讓人扼腕嘆息。8月26日下午，記者在這個(gè)堪稱杭州第一代商業(yè)地產(chǎn)的商城前看到，這里已經(jīng)人去樓空。

　　開發(fā)于上世紀(jì)90年代中期的東方商城，采取的是“分割出租”經(jīng)營模式。在開發(fā)初期，開發(fā)商就采用將商城分割進(jìn)行長期出租、一次性支付租金(即開發(fā)商與投資者簽訂固定期限的租賃合同，投資者一次性支付全部租金)的模式回收資金。因?yàn)槿狈�統(tǒng)一經(jīng)營管理秩序，該市場長期慘淡經(jīng)營。東方商城曾經(jīng)引進(jìn)上海“美家居”建材市場，但生意一直跟杭州同類市場的火爆程度無法相比，2005年美家居停業(yè)。由于開發(fā)商變更等因素，東方商城終于退出杭州商業(yè)地產(chǎn)的江湖。

　　投資提示：在“分割出租”這種模式中，項(xiàng)目的開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)和宣傳力度、地段選擇等都對投資結(jié)果有很大的影響。