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    杭州因其所處長三角重鎮(zhèn)的獨(dú)特地理位置和連續(xù)蟬聯(lián)大陸最佳商業(yè)城市的良好投資環(huán)境，正從休閑旅游城市邁向更綜合的、與世界經(jīng)濟(jì)接軌的商務(wù)杭州。    

　　黃龍商圈一直被業(yè)內(nèi)視為杭州最具國際化辦公元素的區(qū)域，而世貿(mào)麗晶城EAC項(xiàng)目更是其中之翹楚。2006年以來，發(fā)展商浙江建工房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司推出高端商務(wù)物業(yè)世貿(mào)麗晶城EAC，使得世界500強(qiáng)公司在杭州市場能夠找到符合他們租賃和整體收購功能要求的物業(yè)。

　　隨著全球化浪潮的深入，杭州商務(wù)地產(chǎn)必將進(jìn)入一個(gè)國際化的競爭平臺(tái)。杭州國際性商務(wù)地產(chǎn)的前路怎么走？日前，由杭州市西湖區(qū)政府、杭州對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局、浙江省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、美國建筑師協(xié)會(huì)聯(lián)合主辦，浙江建工房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司承辦的“EAC國際（商務(wù)）地產(chǎn)發(fā)展模式中國論壇”上，來自國際城市規(guī)劃、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、商務(wù)地產(chǎn)運(yùn)營、金融等領(lǐng)域的大師、專家、學(xué)者，共同探討了有關(guān)國際商務(wù)發(fā)展模式方面的最新話題。

    黃龍商圈，
    杭州國際性商務(wù)地產(chǎn)的集聚點(diǎn)
 
　　發(fā)言人
　　鄭榮勝 西湖區(qū)區(qū)委書記

　　目前，西湖區(qū)的生產(chǎn)總值當(dāng)中第三產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已經(jīng)占到了GDP的75%以上。而如何從現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大區(qū)向服務(wù)業(yè)強(qiáng)區(qū)邁進(jìn)，將是我們今后努力的方向。

　　黃龍商務(wù)區(qū)是西湖區(qū)發(fā)展最成熟的商務(wù)區(qū)之一，吸引了像世邦魏理仕、西門子等多家國際頂尖的知名機(jī)構(gòu)和世界500強(qiáng)企業(yè)的入駐。世貿(mào)麗晶城EAC更是黃龍國際商務(wù)區(qū)的典型支柱，在國際商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展模式方面進(jìn)行了非常有效的探索，其規(guī)模之大、檔次之高、模式之新、合作伙伴之強(qiáng)，創(chuàng)造了杭城的樓宇之最，代表了目前杭州高檔商務(wù)樓宇的最高水平。因此，作為所在地西湖區(qū)人民政府，我們將繼續(xù)創(chuàng)造有利的環(huán)境，全力推動(dòng)和支持黃龍國際商務(wù)區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加快把黃龍商務(wù)區(qū)打造成為國際一流的中央商務(wù)區(qū)。
 
商務(wù)地產(chǎn)
提升城市的國際地位
 
　　發(fā)言人
　　賈生華 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任

　　如果說商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)城市的商業(yè)交換、貿(mào)易的中心，那么商務(wù)地產(chǎn)就是這個(gè)區(qū)域、這個(gè)國家，甚至全世界經(jīng)濟(jì)的首腦中心。商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展的歷程與城市發(fā)展的階段有關(guān)系。城市升級不是簡單的面積上的擴(kuò)張，而是更重視功能的強(qiáng)化和改進(jìn)。信息化、全球化、網(wǎng)絡(luò)化帶來的城市功能的升級，商務(wù)地產(chǎn)的主要作用是帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展，在全球范圍里面進(jìn)行信息資源的整合。

　　浙江的民營經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展起來后，需要通過商務(wù)功能進(jìn)行提升，所以杭州大力發(fā)展商務(wù)地產(chǎn)，對于浙江省，甚至長三角產(chǎn)業(yè)升級都是具有很重要的意義。過去都說杭州是上海的后花園，這意味著商務(wù)功能缺失，只有休閑、度假、居住功能。有了商務(wù)功能以后，我們可能在某些環(huán)節(jié)和某些領(lǐng)域方面走在前臺(tái)上，城市的國際地位也會(huì)因?yàn)樯虅?wù)地產(chǎn)而得到提升。
 
杭州國際性商務(wù)地產(chǎn)的本土模式
 
　　發(fā)言人
　　祝惇若 世邦魏理仕中國區(qū)高級董事總經(jīng)理

　　杭州本土的商務(wù)地產(chǎn)市場多年來一直被業(yè)界和媒體人士以“住商倒掛”和“溫淡”概而言之，該局面在世貿(mào)麗晶城EAC項(xiàng)目良好的市場表現(xiàn)后獲得徹底轉(zhuǎn)變。EAC集高端寫字樓、頂級酒店式公寓、高尚住宅、品牌商業(yè)和豪華酒店于一體，把傳統(tǒng)的分散建筑轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的綜合建筑，體現(xiàn)了集聚的效應(yīng)，也提升了這一區(qū)域的商務(wù)功能。

　　世貿(mào)麗晶城的成功之路，在于開發(fā)理念、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營模式、營銷模式的國際化。

　　杭州過去的多數(shù)寫字樓產(chǎn)品在建筑材料、外觀、電梯、停車位、樓板承重等方面存在缺陷，對跨國企業(yè)選擇駐點(diǎn)造成了困擾。建工房產(chǎn)把國際最先進(jìn)的寫字理念引入EAC，成為長三角第一個(gè)獲得美國LEED綠色認(rèn)證的項(xiàng)目。在運(yùn)營模式上，過去的房地產(chǎn)投資常常是短期行為，體現(xiàn)為產(chǎn)品的現(xiàn)金銷售模式，而EAC是杭州第一個(gè)擁有全產(chǎn)權(quán)的情況下采用租售結(jié)合模式的商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目，這為確保寫字樓入駐的質(zhì)量以及商業(yè)業(yè)態(tài)高端規(guī)劃的落實(shí)提供了強(qiáng)有力的支持，繼而為整個(gè)物業(yè)的系統(tǒng)性經(jīng)營、物業(yè)品質(zhì)的維護(hù)以及未來升值創(chuàng)造了良好的條件。

　　再次就是營銷模式的國際化。EAC提供的不是產(chǎn)品而是商機(jī)。發(fā)展商為EAC的業(yè)主創(chuàng)立起巨大的國際商務(wù)服務(wù)共享網(wǎng)，打造全球高效商務(wù)平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)上入駐客戶既可以享受到EAC其他租戶等第三產(chǎn)業(yè)高附加值國際機(jī)構(gòu)的全球商務(wù)服務(wù)，而同時(shí)入駐客戶也可以服務(wù)于其他業(yè)主。
 
杭州國際性商務(wù)地產(chǎn)的美國范本
 
　　發(fā)言人
　　Kirsten Benton 美國商業(yè)地產(chǎn)協(xié)會(huì)理事

　　中國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，推動(dòng)了房地產(chǎn)和商務(wù)地產(chǎn)的快速崛起。要想成功，機(jī)遇良多，但是沒有周全的計(jì)劃和流程，項(xiàng)目就可能付之東流，當(dāng)今以美國為代表的國際商務(wù)地產(chǎn)成功營運(yùn)經(jīng)驗(yàn)可供中國借鑒處。

　　首先是管理計(jì)劃，這是商業(yè)地產(chǎn)取得成功的關(guān)鍵之一。管理計(jì)劃的制訂必須量體裁衣，適應(yīng)激烈的市場競爭，同時(shí)完成財(cái)務(wù)目標(biāo)以及保證建筑的質(zhì)量和功能。財(cái)務(wù)管理和成本管控都很重要，財(cái)務(wù)管理和成本管控包括清晰的人事和軟件管理運(yùn)用和使用，對員工進(jìn)行培訓(xùn)，以使員工工作能夠高效。

　　其次，成功營運(yùn)國際商務(wù)地產(chǎn)非常重要的一點(diǎn)，就是運(yùn)營商必須樹立起服務(wù)品牌，為客戶提供高質(zhì)量的服務(wù)。員工培訓(xùn)應(yīng)該包括管理的技能、客戶管理、降低風(fēng)險(xiǎn)的技能、消防技能，同時(shí)還有定時(shí)或者是控制時(shí)間的技能。

　　再次，協(xié)調(diào)各方的關(guān)系也極為重要。地產(chǎn)商必須要吸引外資，同時(shí)必須要和承包商搞好關(guān)系。
 
EAC最受國際基金青睞
 
　　發(fā)言人
　　姚蔚 房地產(chǎn)基金高級副總裁兼中國首席投資官

　　國際房產(chǎn)投資基金分兩類，一種是希望有快速的回報(bào)，另外一種是長期持有的投資回報(bào)。長期型投資基金對商務(wù)中心、辦公樓、經(jīng)濟(jì)型酒店等項(xiàng)目非常感興趣，而在二線城市，長期型投資基金會(huì)傾向于收購當(dāng)?shù)氐馁徫镏行�，其目的是把房產(chǎn)項(xiàng)目做成資產(chǎn)包，上市以后將資產(chǎn)包發(fā)行債權(quán)。

　　在目前國際市場資金短缺情況下，國際房產(chǎn)投資基金對合作伙伴品牌效應(yīng)的關(guān)注顯得更為突出。EAC 應(yīng)該是杭州房產(chǎn)行業(yè)內(nèi)受到國際基金大鱷青睞最早最多的項(xiàng)目，這一切已說明EAC的開發(fā)，使得國際基金機(jī)構(gòu)在杭州市場能夠找到符合他們租賃和整體收購功能要求的物業(yè)，具備了實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為金融產(chǎn)品的重要前提。

　　商務(wù)地產(chǎn)的開發(fā)是資金投入密集、開發(fā)經(jīng)營周期長的項(xiàng)目，既有物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，又有后期管理經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，不是每一個(gè)開發(fā)商都可以做商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)。做商務(wù)地產(chǎn)最怕的是不懂房產(chǎn)的人進(jìn)來，這樣就對市場造成搗亂。應(yīng)該說，世貿(mào)麗晶城EAC項(xiàng)目做為杭州本土開發(fā)商成功開發(fā)的商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)可以跟國際知名品牌開發(fā)商的項(xiàng)目構(gòu)成競爭對手。
 
國際商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的發(fā)展趨勢
 
　　發(fā)言人
　　饒及人 美國紐約市曼哈頓區(qū)駐中國地區(qū)商務(wù)代表、前美國紐約規(guī)劃局局長

　　“郎怕入錯(cuò)行、女怕嫁錯(cuò)郎”，商業(yè)地產(chǎn)最怕定錯(cuò)位，同時(shí)商業(yè)房地產(chǎn)最怕一廂情愿，一旦商業(yè)房地產(chǎn)的定位錯(cuò)位，它在建好后吸引不到客源，將浪費(fèi)大量的城市資源，同時(shí)也會(huì)破壞大量的城市生態(tài)，影響老百姓的生活質(zhì)量。做商業(yè)房地產(chǎn)必須有長期持有的打算，因此開發(fā)之前必須先策劃、先招商，然后才著手設(shè)計(jì)，最后才建設(shè)。

　　歐美發(fā)達(dá)國家和中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程序正好相反，在中國基本上是先有地塊，然后按照城市規(guī)劃建設(shè)的要求去做規(guī)劃設(shè)計(jì)，再做建筑設(shè)計(jì)，有些可能到了封頂或者成熟期間才有商業(yè)布局，同時(shí)業(yè)主進(jìn)來了以后再根據(jù)實(shí)際回調(diào)。歐美則是先做商業(yè)布局的規(guī)劃，再做建筑的規(guī)劃布局，然后再綜合各個(gè)管理部門準(zhǔn)批規(guī)劃，即首先要有商家，看商家的需求，比如這個(gè)地方需要的是銀行、餐廳、酒店、百貨商場還是寫字樓？需要多大的量？配套的停車場等需要量要多少？這些方方面面都有扎實(shí)的需求后才行動(dòng)。

　　國際商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，規(guī)劃的的時(shí)候必須注意到競爭因素、環(huán)境因素、支持因素、需求因素、政府因素。另外，復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)要與地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者要有機(jī)結(jié)合起來。如果經(jīng)營者的經(jīng)營思路產(chǎn)生偏差，不注重商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)的后續(xù)管理，就會(huì)造成商業(yè)城和商業(yè)街日漸簫條。

　　我們一行專家參觀了EAC寫字樓未來樣板房，該項(xiàng)目無論從建筑風(fēng)格、外型、內(nèi)部硬件、空間環(huán)境都非常好。當(dāng)然，EAC的真正成功，要5年以后才能煮酒論英雄。如果能在運(yùn)營、物業(yè)管理等方面可以跟進(jìn)，那將是一個(gè)非常成功的項(xiàng)目。
 
　　浙江省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長 唐世定
　　國際化視野帶來杭州商務(wù)地產(chǎn)全新機(jī)會(huì)

　　杭州的商務(wù)地產(chǎn)一直以來與一線城市還是有差距，杭州房地產(chǎn)相對來說缺少規(guī)劃，有些項(xiàng)目盲目上馬，分散經(jīng)營，重銷售、輕經(jīng)營，并不符合市場要求。

　　這次的EAC國際商務(wù)地產(chǎn)論壇，匯聚了國際商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展的最新觀點(diǎn)、趨勢判斷、經(jīng)典案例，使與會(huì)者享受到了一場來自國際商務(wù)地產(chǎn)最前沿的思想盛宴，相信必將對杭州中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃和城市價(jià)值重塑具有影響。