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    與商住相比，無論從哪方面看，寫字樓在商務(wù)地產(chǎn)的家族中都擁有更為純正的血統(tǒng)，大公司的青睞，高水平的租金都令寫字樓投資客們收益不菲，不過他們?cè)谙硎苤�比商住樓更高的投資回報(bào)的甜蜜的同時(shí)，也都有著自己的煩惱。
    外貌看似平常的何先生，就是寫字樓投資客的一員，在他看來，那些住宅的投資客們頂多算是“小打小鬧”，而象他這樣的投資客才算得上是“大戶”，何在東直門有將近500平方米的純寫字樓物業(yè)，每年會(huì)為他帶來將近200萬元的收入。
    沒人可以否認(rèn)寫字樓投資為投資客帶來的巨大收益，但畢竟像何先生這樣才大氣粗的投資客還是少數(shù)，在一些投資客享受著寫字樓投資“甜蜜”的同時(shí)，另一批投資客卻不得不面對(duì)著“難局”——高昂的價(jià)格成本、受成本限制的持有規(guī)模甚至不同的物業(yè)管理水平都在困擾著寫字樓的投資客們。

    核心區(qū)保回報(bào)想買難上難

    實(shí)質(zhì)上，即使是像中何先生一樣的“大投資客”，也在為寫字樓的投資煩惱，不過，他煩惱的不是價(jià)格或者成本投入，而是買不到商務(wù)核心區(qū)的寫字樓物業(yè)。
    何先生為什么如此衷情于商務(wù)核心區(qū)的寫字樓物業(yè)呢?沒有任何高深理論的何直接告訴記者一個(gè)極其簡單的理由，商務(wù)核心區(qū)的寫字樓物業(yè)投資回報(bào)率更高，租金更穩(wěn)定，一言以蔽之——商務(wù)核心區(qū)的寫字樓可以賺到更多的錢。
    數(shù)字也在證實(shí)著何判斷的正確。記者從戴德梁行獲得的數(shù)據(jù)表明，截止到2004年的第四季度，寫字樓的平均租金上漲了4.4%，達(dá)到23.6美元/平方米·月相比于其他區(qū)域的平均租金，水平較高，而在2004年的四個(gè)季度當(dāng)中，租金水平的波動(dòng)幅度也相對(duì)比較小。
    同時(shí)，商務(wù)核心區(qū)寫字樓的空置率也相對(duì)較低，同樣是2004年四季度，CBD、燕莎、東二環(huán)、金融街的空置率分別為3.1%、8.5%、7.1%、3.0%。
    也正是在這樣的情況下，像何先生一樣的投資客才對(duì)核心區(qū)的寫字樓物業(yè)如此情有獨(dú)鐘。何先生甚至告訴記者，如果在CBD核心區(qū)僅擁有200平方米的寫字樓物業(yè)，它所獲得的回報(bào)都可能要高于他在東直門擁有的將近500平方米的寫字樓物業(yè)帶來的回報(bào)。
    然而，像何先生這樣的寫字樓投資客們的愿望實(shí)現(xiàn)起來卻有相當(dāng)大的難度，因?yàn)樵谡嬲�投資前景看好的商務(wù)核心區(qū)區(qū)位，想買到寫字樓物業(yè)作為投資，其難度卻堪比“登天”。原因只有一個(gè)——商務(wù)核心區(qū)能夠拿出來銷售的寫字樓已經(jīng)越來越少。
    位于CBD核心區(qū)的萬達(dá)廣場的投資價(jià)值早已為各方認(rèn)可，但北京萬達(dá)總經(jīng)理羅昕卻告訴記者，萬達(dá)廣場至多有20%的面積會(huì)用于出售，而根據(jù)記者掌握的情況，這20%的外售比例當(dāng)中，相當(dāng)大的一部分也是臨街的小型商鋪，而另一個(gè)被投資客們認(rèn)可的大型商業(yè)項(xiàng)目——華貿(mào)中心也遵循著“持有為主，銷售為輔”的經(jīng)營策略。
    實(shí)質(zhì)上，發(fā)展商的如此策略和何先生出于同樣的考慮。羅昕曾經(jīng)向記者這樣解釋萬達(dá)廣場“持有大于出售”的原因：CBD核心區(qū)的土地越來越稀缺，而在這里擁有一處屬于自己的物業(yè)，其所獲得的長期租金回報(bào)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一次性賣掉所獲得的回報(bào)。
    所以，面對(duì)這樣的情況，何先生有些無奈，“誰都知道核心區(qū)的回報(bào)高、穩(wěn)定，但就是你買不到，能有什么辦法�！彼�雙手一攤，無奈地說，據(jù)說，他也曾是萬達(dá)廣場的意向性買家之一，但最終還是沒能買到，對(duì)此，何先生不置可否。

    大客戶大收益成本實(shí)在高

    按照大部分寫字樓投資客的“回報(bào)理論”，既然花了大價(jià)錢買了寫字樓進(jìn)行投資，自然吸引的就是那些大企業(yè)、大客戶。這樣的租戶帶來的好處有兩重：一是租金回報(bào)相對(duì)比較高、穩(wěn)定；二是大企業(yè)的集中“入住”，在長期看來會(huì)起到抬高租金的水平，增加投資客的回報(bào)率。
    何先生之所以一口氣買下將近500平方米的寫字樓物業(yè)，也正是出于這樣的考慮，“買了寫字樓，你就別指望找那些小公司來租，畢竟價(jià)格在那里擺著，小公司通常是承受不了這么高的辦公成本的，所以，就盯著那些大客戶，他們對(duì)辦公成本的控制相對(duì)寬松，而且更看中硬件設(shè)施和整體的公司形象，所以寫字樓就是租給這樣的企業(yè)的�！彼�給記者做了如是分析。
    現(xiàn)在，何先生將近500平方米的寫字樓正是按照他所設(shè)計(jì)的這條路線行走。他告訴記者，目前，一家主營進(jìn)出口貿(mào)易的國有企業(yè)將承租他所持有的這500平方米的寫字樓，而記者在與這家公司負(fù)責(zé)選址人員的短暫交流中，也體會(huì)到了這家公司對(duì)于整體形象的看重，他告訴記者，租金很重要，但不是唯一的，作為一家專事進(jìn)出口業(yè)務(wù)的貿(mào)易公司，公司的形象也是相當(dāng)重要的，出于這樣的原因，才租下了這套寫字樓。
    從何先生向記者透露的信息來看，他應(yīng)該租出了不低的價(jià)錢。他給記者算了這樣一筆帳：如果是多家小公司分開承租，非但中間會(huì)產(chǎn)生很大的麻煩，而且，小公司通常會(huì)更看中租金的高低，壓低價(jià)格是一定的，“顯然沒有一塊兒租給個(gè)大企業(yè)劃算，這就是寫字樓的優(yōu)勢(shì)�！焙蜗壬�有些得意地說。
    但是，如果增大持有的面積，必然會(huì)增加成本的投入。由于寫字樓的地理位置相對(duì)較為優(yōu)越，而硬件設(shè)施的配備水平也相對(duì)較高，所以，通常售價(jià)不菲，以何先生和鄭先生都持有的寫字樓為例，其銷售時(shí)的平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了13000元/平方米，在這樣的價(jià)格水平下，如果鄭先生刻意將其持有的寫字樓面積增加到500平方米的話，其總價(jià)款將達(dá)到3250000元。
    即使在使用銀行按揭貸款的情況下，其首付款最低也會(huì)達(dá)到1300000元，月還款額也將上漲并且會(huì)有更重的利息負(fù)擔(dān)，這些，顯然是鄭先生的實(shí)力所難以承受的。