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    入冬后的北京，寒風瑟瑟，街上除了穿行車輛，幾乎看不到活動人群。諸多大型商業(yè)綜合體將消費客群吸引到室內(nèi)。

    這其中，西單大悅城和朝陽大悅城數(shù)據(jù)頗為可觀。據(jù)了解，西單大悅城2017年累計客流量2600萬人次，銷售額41億元；朝陽大悅城日均周末客流9萬人次，日均周末銷售額超1450萬元。

    但商業(yè)地產(chǎn)最大的對手卻并非來自于同業(yè)，被阿里巴巴收購的大潤發(fā)就是前車之鑒，電商沖擊之下，原本就由于存量巨大導致資源浪費嚴重的商業(yè)綜合體，轉(zhuǎn)型之路愈發(fā)迫切。

    若要追求長遠發(fā)展和全國化布局，大悅城需要面臨諸多挑戰(zhàn)。“零售行業(yè)目前有三大痛點，分別是終端智慧、前端不智慧，消費者升級、消費不升級，資產(chǎn)想流動、資本不支持。”大悅城地產(chǎn)總經(jīng)理周鵬近日表示，零售行業(yè)已經(jīng)全面進入智能化時代，大眾消費進入去物質(zhì)化時代、沉默資產(chǎn)開始深度洗牌。

    為此，大悅城將產(chǎn)品升級到3.0版本，并啟動雙線發(fā)展戰(zhàn)略，大悅春風里與大悅城定位不同目標客群，互為競合關(guān)系。

    而過去11年間全國共開業(yè)10座商業(yè)綜合體的大悅城地產(chǎn)，也開始了業(yè)務加速度，目前全國范圍內(nèi)待開業(yè)項目已經(jīng)達到13個。為了更快地跑起來，大悅城地產(chǎn)也更改了原本實行的總部—項目二級管理模式，采取商業(yè)大區(qū)的管理模式。

    3.0產(chǎn)品聚焦3個平臺

    業(yè)內(nèi)觀點認為，目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問題在于同質(zhì)化競爭激烈，以及存量巨大導致的資源浪費。當下，城市更新與消費升級是商業(yè)地產(chǎn)面臨的兩大課題。

    “以消費者為中心，如何更好的組織線上線下場景，創(chuàng)造全新的產(chǎn)品模式價值風口，是大悅城在消費升級下需要思考的重要命題。”周鵬如實說。

    回顧過去11年的發(fā)展經(jīng)歷，周鵬介紹到，大悅城1.0版本是依靠商業(yè)思維與招商能力，將國際快時尚品牌、影院、餐飲、娛樂等綜合業(yè)態(tài)引入購物中心；2.0版本是在“場景化”和“體驗感”兩個維度上突破傳統(tǒng)營銷，每年發(fā)起200余場主題營銷活動。

    2018年杭州大悅城的開業(yè)，引出了大悅城3.0產(chǎn)品的特點，即“平臺賦能”為核心，著力打造內(nèi)容平臺、智慧平臺和資本平臺。

    周鵬進一步解析道：“內(nèi)容平臺，是指大悅城要做內(nèi)容的生產(chǎn)者和販售者。”

    強化空間生產(chǎn)力，推動業(yè)績提升；根植社群，形成粘性強的社群關(guān)系；深度挖掘IP價值，釋放粉絲經(jīng)濟潛力……通過內(nèi)容平臺，大悅城致力于逐步完成自主內(nèi)容的價值變現(xiàn)，從而實現(xiàn)商戶盈利能力與客群質(zhì)量的雙重提升。

    據(jù)悉，已連續(xù)舉辦六年的JOY24小時品牌活動，已經(jīng)爆發(fā)出話題的潛力，年度曝光超8.5億次。而大悅城自造的促銷類IP活動“大悅瘋搶節(jié)”，已經(jīng)成為一個結(jié)合購物、體驗、互動為一體的節(jié)慶。2018年“915大悅瘋搶節(jié)”實現(xiàn)單日銷售破2.38億元，241家商戶實現(xiàn)全國銷冠。

    零售行業(yè)進入全面智能化時代，但購物中心的前端數(shù)據(jù)采集往往與數(shù)據(jù)應用脫鉤，面臨著終端智慧、前端不智慧的問題。面對這樣的痛點，大悅城的智慧平臺將IT系統(tǒng)與大數(shù)據(jù)結(jié)合，通過實現(xiàn)數(shù)字化、云端化和智能化，提升購物中心客戶管理、資源整合和運營管理三大能力。

    “資本是大悅城資產(chǎn)流動的發(fā)動機。”據(jù)周鵬介紹，大悅城并購、改造基金為盤活大悅城地產(chǎn)并購市場上現(xiàn)有存量商業(yè)項目、實現(xiàn)品牌管理輸出、加速戰(zhàn)略擴張?zhí)峁┏渥阗Y金保障。房地產(chǎn)核心基金則為大悅城提供長期、穩(wěn)定、低成本的發(fā)展資本。

    雙線戰(zhàn)略和8大商業(yè)區(qū)

    2017年，大悅城首次發(fā)布了第二條產(chǎn)品線——大悅春風里，周鵬介紹，目前正在籌備中的大悅春風里一共有4座，分別為豐臺大悅春風里、大興大悅春風里、蘇州大悅春風里、青島大悅春風里，開業(yè)時間在2020年-2022年之間。

    “大悅城與大悅春風里將是純粹和競合的關(guān)系。”周鵬表示，定位方面，二者相互補充，大悅城是時尚潮流中心，大悅春風里是區(qū)域生活中心。大悅春風里覆蓋的消費人群更廣泛，重在布局生活方式類和體驗式業(yè)態(tài)。

    此外，隨著大悅城、大悅春風里項目在全國布局快速展開，已開業(yè)和籌建中項目數(shù)量越來越多，不同項目所在地域市場現(xiàn)狀、發(fā)展環(huán)境的差異也逐漸顯現(xiàn)。一直以來實行的總部—項目二級管理模式已經(jīng)無法適應大悅城地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的實際需求。

    大悅城借鑒行業(yè)經(jīng)驗，結(jié)合自身實際情況，開始在全國設(shè)立華北、華東、東北、山東、華中、華南、西南、西北八個商業(yè)大區(qū)，建立商業(yè)大區(qū)管理模式。

    “2018年是大悅城的高質(zhì)量發(fā)展年。”周鵬顯得信心充足，據(jù)他透露，今年前10月，大悅城銷售額達152.6億元，同比增長11%，客流突破1.5億人次，同比提升9.7%。
    （原標題：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展困局 大悅城式解決方案如何破題？ 孔海麗）