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    “我們希望能在上半年盡可能多地推盤、做業(yè)績，但在一些區(qū)域缺乏足夠的存貨。”近日，某閩系房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道透露其年度策略，并表示，要將銷售重心放在上半年。

    3月5日上午，十三屆全國人大一次會(huì)議在人民大會(huì)堂開幕，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告，在房地產(chǎn)調(diào)控方面指出，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

    這一表態(tài)給全年的房地產(chǎn)政策基調(diào)做了定性。分析人士普遍認(rèn)為，將“房住不炒”寫入政府工作報(bào)告，說明抑制投機(jī)仍將是今年房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要取向，政策力度很難有本質(zhì)的松動(dòng)。

    雖然不排除有其他因素干擾，但房企的策略仍隨著政府工作報(bào)告的出臺(tái)而進(jìn)一步落定。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪了解，多數(shù)房企傾向于在上半年沖擊銷售業(yè)績；在區(qū)域選擇上，弱二線城市和三四線城市，仍是受關(guān)注的重點(diǎn)。

    或?qū)?ldquo;降價(jià)走量”

    在正常年份中，房企大多把銷售重心放在下半年，并按照“上半年四成、下半年六成”來分配銷售任務(wù)。其中，四季度往往是沖擊業(yè)績的關(guān)鍵時(shí)段。

    但在經(jīng)歷了連續(xù)兩個(gè)銷售“大年”后，今年的策略將會(huì)發(fā)生變化。

    上述閩系房企人士表示，公司判斷，今年市場(chǎng)肯定會(huì)遭遇“小年”，且隨著調(diào)控政策的從緊和擴(kuò)圍，整體市場(chǎng)將趨于降溫。在這種趨勢(shì)下，上半年的市場(chǎng)要相對(duì)好于下半年。

    北京某上市房企負(fù)責(zé)人有著類似的判斷。該人士認(rèn)為，年初可以延續(xù)上年度的市場(chǎng)熱度，是企業(yè)沖擊業(yè)績的最好時(shí)機(jī)。下半年的市場(chǎng)難以預(yù)期，但繼續(xù)降溫的可能性比較大。

    “公司給今年定的銷售任務(wù)比較高，如果上半年把握不住，全年就很難完成了。”該人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。

    據(jù)悉，盡管剛經(jīng)歷了銷售高峰，但大部分房企仍然定下了較高的銷售目標(biāo)。例如，恒大將今年的銷售目標(biāo)定在5500億，比去年的實(shí)際銷售規(guī)模增長10%；融信將銷售目標(biāo)定為1200億，與去年的502億相比，增幅超過100%；碧桂園則傳出“保底8000億，沖擊10000億”的消息。

    為此，大部分房企從年初就已開足馬力。根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)26家上市房企的統(tǒng)計(jì)，今年1-2月合計(jì)銷售額高達(dá)6482.35億，同比漲幅54%。其中，碧桂園、恒大、萬科三家的銷售額同時(shí)突破千億，還是歷史上首次出現(xiàn)。

    中原地產(chǎn)認(rèn)為，年初市場(chǎng)延續(xù)了去年的熱度，尤其是1月，春節(jié)假期的影響較小。與此同時(shí)，去年提前完成銷售任務(wù)的企業(yè)，也預(yù)留了部分銷售業(yè)績到2018年。

    券商在2018年策略報(bào)告中，也普遍認(rèn)為今年的整體銷售規(guī)模將比去年有所下滑，且上半年的情況相對(duì)較好。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，由于很多企業(yè)銷售任務(wù)偏重，甚至不排除降價(jià)銷售的可能性。

    繼續(xù)關(guān)注并購市場(chǎng)

    實(shí)際上，多數(shù)房企在2017年的策略，就是將重心放在上半年。理由在于，熱點(diǎn)城市調(diào)控加劇，市場(chǎng)可能呈下滑趨勢(shì)。但由于三四線市場(chǎng)火熱，從而成就了歷史銷售“豐年”。

    對(duì)于很多全國化布局的大型房企來說，今年的策略重點(diǎn)仍是三四線城市。

    上述閩系房企負(fù)責(zé)人表示，今年希望在熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市加大布局，中西部的一些中心城市也希望能有業(yè)績突破。因?yàn)檫@些區(qū)域“房價(jià)基數(shù)小、調(diào)控力度不大”，容易獲得銷售業(yè)績。

    同策研究院也指出，今年的房地產(chǎn)營銷機(jī)會(huì)存在于三四線城市。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，一線城市因供地量放緩、租賃用地比例增加，地價(jià)攀升等因素，進(jìn)入“慢周轉(zhuǎn)”時(shí)代，預(yù)計(jì)2018年放量機(jī)會(huì)比2017年多一些，但由于樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行，難以有大機(jī)會(huì)。

    相比之下，二線尤其是弱二線城市（比如中西部、東北的省會(huì)城市）仍然有放量的機(jī)會(huì)。三四線城市中，一線城市、強(qiáng)二線周邊的三四線城市有階段性放量機(jī)會(huì)；其他三四線城市上半年還有放量機(jī)會(huì)，下半年由于交易量被透支，很難說會(huì)延續(xù)。

    據(jù)悉，去年末以來，一些三線城市和中西部城市就加入調(diào)控隊(duì)伍，但與核心一二線城市相比，調(diào)控力度仍然偏小。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，一些城市的“限購令”未形成實(shí)質(zhì)影響，購房者能輕易買到“資格”。

    在房企追求業(yè)績的方式中，并購仍將是重要手段。根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的采訪，大部分企業(yè)都提出，今年將尋求更多并購機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@種方式成本低，且通常能夠快速帶來業(yè)績，是在市場(chǎng)下行周期中維持業(yè)績的重要手段。

    近年來作出大量并購動(dòng)作的融創(chuàng)，2017年銷售額為3652.6億元，其中歸屬于融創(chuàng)中國的權(quán)益銷售額為2680.8億元，同比增長了155%。

    易居克而瑞指出，市場(chǎng)下行周期中，通常是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇的時(shí)段，并購將成為大型房企維持并擴(kuò)大規(guī)模的重要方式。該機(jī)構(gòu)指出，2016-2017年，恒大、融創(chuàng)等公司有超過70%的土地儲(chǔ)備來自非公開市場(chǎng)收購，土儲(chǔ)的持續(xù)增加是企業(yè)銷售增長的主要推動(dòng)力。這一趨勢(shì)在今年還將延續(xù)。（原標(biāo)題：調(diào)控加劇下房企“押寶”上半年 繼續(xù)關(guān)注三四線 記者：張敏 編輯：駱軼琪）