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    連番調(diào)控動(dòng)作下的杭州樓市已開(kāi)始逐漸降溫。

    數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入11月份以來(lái)，無(wú)論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，成交量均環(huán)比下降明顯。以新房市場(chǎng)為例，11月份市區(qū)周成交量均維持在2000多套的水平。與此同時(shí)，市場(chǎng)上新開(kāi)樓盤(pán)的定價(jià)，也偏向于走“低開(kāi)入市”路線。

    不過(guò)土地市場(chǎng)卻在月底迎來(lái)了一波“熱潮”。11月28日，杭州市區(qū)集中推出11宗地塊，其中包括5宗涉宅用地和6宗商業(yè)、商務(wù)用地，當(dāng)天土地總出讓金為142.9億元。

    成交量縮量明顯

    受到9月份陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策影響，進(jìn)入10月份以來(lái)，杭州市區(qū)新建商品房成交量就開(kāi)始有所下降。數(shù)據(jù)顯示，10月份市區(qū)新建商品房成交量環(huán)比9月份減少25%。10月下半月（16日-31日）與10月上半月（1日-15日）相比，杭州市區(qū)商品房成交量就減少了1689套，日均成交量減少達(dá)142套。

    11月10日，杭州樓市調(diào)控再次升級(jí)，進(jìn)一步實(shí)施住房限購(gòu)措施并上調(diào)公積金貸款首付比例。同時(shí)還進(jìn)一步調(diào)整杭州部分區(qū)域差別化住房信貸政策，上調(diào)商業(yè)性住房貸款首付比例等。樓市成交降溫更加明顯。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月29日晚數(shù)據(jù)，杭州市區(qū)11月（不含富陽(yáng)）新建商品房共成交9239套，日均成交量為318套，環(huán)比下跌41.5%，創(chuàng)下了今年除2月份（春節(jié)期間）以來(lái)新低。其中主城區(qū)5184套，均價(jià)21801元/平方米；余杭成交2507套，均價(jià)14704元/平方米；蕭山成交1016套，均價(jià)16530元/平方米；大江東成交532套，均價(jià)10986元/平方米。

    不止杭州，全國(guó)不少一二三線城市的成交量均出現(xiàn)不同程度的下降。11月28日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的針對(duì)一二三線共21個(gè)城市的商品住宅月度成交數(shù)據(jù)，結(jié)果顯示受監(jiān)測(cè)城市本月以來(lái)的成交量環(huán)比下降16.23%，同比下降21.99%。

    具體來(lái)看，四個(gè)一線城市環(huán)、同比均出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，環(huán)比降幅22.22%，同比下降幅度達(dá)到29.43%，廣州、深圳環(huán)比降幅均超過(guò)三成；二線城市環(huán)、同比降幅分別為7.58%、15.98%；三線城市環(huán)、同比降幅為38.65%、33.91%。

    二手房成交情況也類似。數(shù)據(jù)顯示，11月份以來(lái)，杭州市區(qū)二手房周成交量均保持在2000套以下，特別是主城區(qū)，周成交量均在千套以下。即使與表現(xiàn)相對(duì)較差的10月份相比，11月份二手房成交量下滑仍較為明顯。據(jù)市區(qū)多家中介工作人員反映，11月份以來(lái)，不少之前價(jià)格堅(jiān)挺的房東明顯比之前松動(dòng)了，“有主動(dòng)調(diào)低價(jià)格的，也有說(shuō)價(jià)格可再商量的。”據(jù)介紹，有房東甚至直接把房源掛為出租。

    商業(yè)地產(chǎn)占大頭

    雖然整體成交量縮量明顯，不過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不錯(cuò)。

    與10月份相比，11月份商業(yè)地產(chǎn)的成交占比創(chuàng)下歷史新高。截至11月29日晚數(shù)據(jù)，11月市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交占比達(dá)63.4%，共成交5855套。這也與11月份每周的市場(chǎng)表現(xiàn)相一致。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份杭州市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)每周的成交占比都在5成以上。從各區(qū)域月度成交TOP10榜單內(nèi)也可以看到，無(wú)論是主城區(qū)還是余杭、蕭山等周邊區(qū)域，商業(yè)項(xiàng)目都占據(jù)了較多的席位。

    以主城區(qū)為例，成交TOP10榜單中，商業(yè)項(xiàng)目（或成交為商業(yè)部分的項(xiàng)目）占了7席。

    “商業(yè)項(xiàng)目受調(diào)控政策影響較少，一定程度上承接了住宅市場(chǎng)購(gòu)買力的外溢。”有業(yè)內(nèi)人士分析。事實(shí)上自今年3月份以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)成交就呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，尤其是9月末樓市新政后，不在限購(gòu)之列的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更是成交有所抬頭。10月份杭州全市商業(yè)地產(chǎn)成交套數(shù)、成交面積和成交金額就已創(chuàng)下了2013年以來(lái)的新高。

    市場(chǎng)預(yù)期降低？新項(xiàng)目“低開(kāi)入市”

    市場(chǎng)的變化，也直接影響了開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期。

    有觀點(diǎn)認(rèn)為，就目前市場(chǎng)行情來(lái)看，開(kāi)發(fā)商若真想賣房子，主動(dòng)調(diào)整價(jià)格是較為明智之舉。“接下去市場(chǎng)行情很有可能會(huì)壞一段時(shí)間。”

    事實(shí)上，“低開(kāi)入市”或?qū)⒊蔀榻酉聛?lái)一段時(shí)間的主旋律。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，11月份杭州市區(qū)共有16個(gè)項(xiàng)目領(lǐng)出預(yù)售證。從備案價(jià)格來(lái)看，多數(shù)定價(jià)較為合理。此外，還有一批項(xiàng)目將在12月計(jì)劃推出。

    雖然這些項(xiàng)目尚未領(lǐng)出預(yù)售證，但從目前對(duì)外放出的消息來(lái)看，“低開(kāi)”或?qū)⒀永m(xù)。

    從實(shí)際的成交價(jià)格來(lái)看，11月份市區(qū)也有多個(gè)板塊的價(jià)格出現(xiàn)不同幅度的下跌。數(shù)據(jù)顯示，申花、錢江世紀(jì)城、未來(lái)科技城、之江新城等熱門(mén)板塊，近期價(jià)格都出現(xiàn)了松動(dòng)。不過(guò)仍有部分板塊的價(jià)格有小幅上漲。

    “這一定程度上可以理解為調(diào)控下市場(chǎng)的理性回歸。”有業(yè)內(nèi)人士分析，受前幾個(gè)月高位成交的影響，有不少房企已完成了年度任務(wù)，資金相對(duì)充沛，“短期來(lái)看，房?jī)r(jià)大幅回調(diào)的可能性不大，至少是年底之前，基本會(huì)維持量跌價(jià)穩(wěn)的趨勢(shì)。”

    外來(lái)房企拿地“兇猛”

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份杭州市區(qū)（不含富陽(yáng)）共有14宗地塊出讓，包括8宗涉宅用地和6宗商業(yè)、商務(wù)用地。僅8宗涉宅用地中，外來(lái)房企就拿下5宗，杭州本土房企拿下3宗，其中首次進(jìn)駐杭州市場(chǎng)的鄭州綠都，就一口氣拿下了兩宗宅地。

    從出讓時(shí)間來(lái)看，11月份的土地出讓主要集中在月初和月末。

    11月1日，杭州市區(qū)推出余杭喬司商貿(mào)城和大江東新城各一宗涉宅用地，其中余杭區(qū)商住地溢價(jià)率僅為0.1%，由合景泰富以總價(jià)16.7億元拿下，大江東新城地塊則以90.7%的溢價(jià)率成交，競(jìng)得房企為宋都。

    11月2日，余杭區(qū)推出良渚一宗低密度宅地，最終經(jīng)過(guò)三十三輪現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)，由北大資源以總價(jià)26.26億元拿下，折合拿地樓面價(jià)位16578元/平方米。

    就現(xiàn)場(chǎng)參與報(bào)價(jià)的房企來(lái)看，月初的兩場(chǎng)土地出讓會(huì)，除了大江東涉宅用地有杭州本土房企參與外，其余兩宗地塊的競(jìng)爭(zhēng)都集中在外來(lái)房企之間。其中喬司商貿(mào)城地塊，競(jìng)爭(zhēng)者主要是富力和合景泰富，而良渚低密度宅地的競(jìng)爭(zhēng)則主要在那時(shí)尚未在杭州市場(chǎng)拿地的鄭州綠都和北大資源之間。

    11月28日的這場(chǎng)集中推地中，外來(lái)大鱷的表現(xiàn)更是“兇猛”。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月28日，主城、蕭山、余杭以及大江東等區(qū)域合計(jì)推出11宗地塊，其中包括5宗涉宅用地和6宗商業(yè)、商務(wù)用地。

    以主城區(qū)推出的7宗地塊為例，僅翠苑單元一宗商住地由杭州本土房企杭房拿下，其余地塊競(jìng)得者均為外來(lái)房企。而從現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)情況來(lái)看，不僅杭州本土房企參與度不高，多家在杭表現(xiàn)不錯(cuò)的房企也都沒(méi)有參與現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)。

    最終當(dāng)天主城區(qū)推出的三宗涉宅用地中，三墩北單元和丁蘭新城兩宗涉宅用地由首次進(jìn)駐杭州市場(chǎng)的鄭州綠都拿下，艮北新城地鐵上蓋涉宅用地則由越秀拿下。

    蔣村單元的兩宗相鄰商地，則分別由泰禾和龍湖拿下。

    “對(duì)于不少開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，若想進(jìn)一步發(fā)展，拿地屯糧勢(shì)在必行。”有業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)杭州未來(lái)發(fā)展持樂(lè)觀和看好的觀點(diǎn)也仍占大多數(shù)。（原標(biāo)題：11月商品房成交縮量明顯 土地市場(chǎng)外來(lái)房企布局積極 記者：章嵐 數(shù)據(jù)支持：克而瑞華東區(qū)域）