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    5月底，中國人壽16.5億美元收購美國大道1285號(hào)寫字樓備受關(guān)注，但這并非是中資巨頭近期投資曼哈頓商業(yè)地產(chǎn)的孤例。

    中投出手近7億美元買樓

    根據(jù)紐約權(quán)威地產(chǎn)雜志The Real Deal報(bào)道，中國主權(quán)基金中國投資公司（China Investment Corp.）也在五月購入華爾街核心寫字樓紐約廣場1號(hào)樓（1 New York Plaza）49%的股份。

    這很有可能是中投今年3月總部從加拿大遷往紐約后的第一筆投資。

    根據(jù)報(bào)道，中投本次投資將近7億美元，這筆49%的股權(quán)投資是從全球辦公樓地產(chǎn)巨頭布魯克菲爾德辦公資產(chǎn)公司（Brookfield Office Properties，簡寫B(tài)CP）手中購買的。

    BCP是全球辦公地產(chǎn)界“龍頭”，其資產(chǎn)遍布北美、澳大利亞等發(fā)達(dá)市場。此前，安邦收購多倫多寫字樓、中投投資悉尼地產(chǎn)都與該公司相關(guān)。

    而中投此次收購的紐約廣場1號(hào)樓位于曼哈頓島的最南端，緊靠東河，距離紐約證券交易所只有區(qū)區(qū)幾個(gè)街區(qū)。大樓層高50層，長期租戶包括Fried Frank律師行在內(nèi)的頂級咨詢機(jī)構(gòu)。其價(jià)值14億美元。

    中投公司在面積為260萬平方英尺的那所大樓的投資為被動(dòng)持股，此項(xiàng)收購?fù)瓿珊�，BCP仍然掌握控股權(quán)。

    截至發(fā)稿，本報(bào)未能與中投取得聯(lián)系。

    美商業(yè)地產(chǎn)在擴(kuò)張周期中

    盡管投資方式不同，中投的這個(gè)大手筆仍與剛剛公布的人壽項(xiàng)目有不少相似之處：商業(yè)區(qū)核心地帶、租戶品質(zhì)高。中國人壽聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)RXR收購的曼哈頓美國大道1285號(hào)寫字樓，大樓總規(guī)模約180萬平方英尺，樓高39層，地處紐約曼哈頓中城核心區(qū)域，距時(shí)代廣場和中央公園均只幾百米距離，為曼哈頓地標(biāo)性建筑之一。

    根據(jù)本報(bào)統(tǒng)計(jì)，人壽16億美元最大單一投資及中投的7億股權(quán)投資均為5月以來曼哈頓乃至整個(gè)北美地區(qū)最大的地產(chǎn)案例之一。

    緣何寫字樓項(xiàng)目受到中資險(xiǎn)資以及主權(quán)基金的共同青睞？全球大型保險(xiǎn)公司美國國際集團(tuán)（AIG）董事總經(jīng)理和代理首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫恒勇（Henry Mo）認(rèn)為，美國整體經(jīng)濟(jì)的回暖推升整個(gè)寫字樓市場，市場前景在未來多年內(nèi)都將持續(xù)向好。

    “我們對美國房地產(chǎn)市場整體分析顯示，在包括住宅、酒店在內(nèi)的五種地產(chǎn)類型中，商業(yè)地產(chǎn)從租金、需求、空置率在內(nèi)的各項(xiàng)指標(biāo)的反應(yīng)是最好的，我們判定商業(yè)地產(chǎn)仍然在擴(kuò)張周期中。”莫恒勇在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道專訪時(shí)表示。

    作為全球最大的保險(xiǎn)公司之一， AIG目前大概管理有3500億美元的資產(chǎn)。莫恒勇負(fù)責(zé)為公司的資產(chǎn)管理和保險(xiǎn)業(yè)務(wù)提供全球房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和其他宏觀經(jīng)濟(jì)方面的預(yù)測。五月份，他帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)剛剛完成了超過百頁的美國房地產(chǎn)行業(yè)分析。

    他表示，中國投資者已經(jīng)成為美國市場備受矚目的力量，預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多中資企業(yè)進(jìn)入。“根據(jù)今年5月亞洲協(xié)會(huì)（AsiaSociety）和羅森咨詢公司（RosenConsultingGroup）聯(lián)合發(fā)布的《中國在美國房地產(chǎn)的投資報(bào)告》，預(yù)計(jì)2016～2020年，中國投資者在美國商業(yè)地產(chǎn)和住宅上的直接投資（不包括未來新建項(xiàng)目）將累計(jì)至少2180億美元，約合人民幣1.4萬億元。

    該報(bào)告還稱，2010～2015年間，不包括機(jī)構(gòu)和信托在內(nèi)，中國投資者在美國購買房產(chǎn)（包括商業(yè)房產(chǎn)和住宅）的支出高達(dá)1100億美元。其中，中國投資者在美國的住宅上（包括托管公寓、自住和投資）累計(jì)花費(fèi)了至少930億美元，并且以每年20%左右的速度增長。

    然而，根據(jù)羅森提供的數(shù)據(jù)，過去6年中國在美國寫字樓的投資金額只占到整體的22%。“從商業(yè)前景考慮，寫字樓仍在擴(kuò)張周期當(dāng)中。中國投資者可以更多地考慮依然在擴(kuò)張周期中的寫字樓項(xiàng)目。”莫恒勇表示。

    酒店和住宅投資
    可能會(huì)走下坡路

    《21世紀(jì)》：中國企業(yè)對于美國商業(yè)地產(chǎn)并不陌生，中投早在2011年就曾參與投資曼哈頓麥迪遜大街寫字樓，而近期中投、人壽這兩個(gè)投資也都是十億美元上下的大手筆。目前，美國商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)什么整體情況？

    莫恒勇：金融危機(jī)后，曼哈頓以及美國的寫字樓確實(shí)經(jīng)歷過一個(gè)低谷，但從2011年以后已經(jīng)緩慢上升。從我們收集的各方面數(shù)據(jù)來看，美國商業(yè)地產(chǎn)還在一個(gè)明顯的擴(kuò)張周期。這個(gè)擴(kuò)張周期的基礎(chǔ)源于美國整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的回暖。美聯(lián)儲(chǔ)剛剛公布的褐皮書稱，四月至五月中旬，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在美國大部分地區(qū)出現(xiàn)適度增長。從產(chǎn)業(yè)上來看，我們看到科技和咨詢管理行業(yè)明顯回升。這些都會(huì)導(dǎo)致對寫字樓的需求上漲。

    從我們自己的模型來看，寫字樓的供需關(guān)系目前非常不平衡，需求一直超過供給，而一個(gè)很重要的指標(biāo)空置率（Vancancy Rate）一直下降，我們預(yù)計(jì)到2018年才能達(dá)到平衡或供大于求。

    因此，從商業(yè)周期看，目前進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的投資仍然是好時(shí)間。

    《21世紀(jì)》：根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)顯示，美國整體房地產(chǎn)市場的價(jià)格都有大幅度上漲，很多人擔(dān)心泡沫和過熱。這個(gè)在寫字樓、商業(yè)性投資里會(huì)不會(huì)有同樣的擔(dān)心？

    莫恒勇：美國整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)從2010年開始復(fù)蘇，至今已經(jīng)有6年。你提到的價(jià)格大漲確實(shí)是現(xiàn)實(shí)的情況，而我們觀察到的情況是，地產(chǎn)整體的增值空間正在減少，作為地產(chǎn)投資很重要的一個(gè)指標(biāo)增值回報(bào)（Appreciation Return）正在放緩。但地產(chǎn)投資不只是看交易的買入賣出差價(jià)，它包括租金收入等一系列更復(fù)雜的指標(biāo)。

    我們自己的研究運(yùn)用增值回報(bào)（Appreciation Return）、租金（Rent Growth）、需求（Demand Growth）、供給和空置率五項(xiàng)數(shù)據(jù)共同判斷，認(rèn)為美國的商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓）投資仍是房地產(chǎn)投資的優(yōu)質(zhì)品類。商業(yè)地產(chǎn)仍然在擴(kuò)張（Expansion）中，而中國企業(yè)投資最多的酒店和住宅已經(jīng)進(jìn)入頂峰（Peaking），接下來可能會(huì)走下坡路。（原標(biāo)題：美國經(jīng)濟(jì)回暖致寫字樓上升空間大 編輯：趙海建 特派記者：張涵 紐約報(bào)道）