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    2月底房地產(chǎn)新政的密集出臺(tái)，改變了市場預(yù)期。

    3月伊始，市場表現(xiàn)十分活躍。上周，杭州樓市繼續(xù)升溫，市區(qū)新建商品房單周簽約量環(huán)比增長了28.8%。其中，3月11日，全市新建商品房簽約1168套，超過2015年6月30日1111套的歷史單日高點(diǎn)，創(chuàng)下全新簽約紀(jì)錄。

    住宅市場的明顯熱度，似乎傳導(dǎo)給了商業(yè)地產(chǎn)。但是，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)存量而言，似乎去化的力度并不大。

    住宅火熱能否傳給商業(yè)地產(chǎn)
    專家稱作用非常有限

    據(jù)漢嘉佰盛商管數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2月份杭州商業(yè)地產(chǎn)市場一共成交1112套、成交面積11.7萬平方米，成交均價(jià)為15624元/平方米。

    同比2015年2月，今年2月的成交數(shù)據(jù)可謂價(jià)量齊升。2015年2月成交683套，成交面積7.6萬平方米，均價(jià)則為14971元/平方米。今年在成交數(shù)據(jù)上有明顯的上升，整體行情與住宅市場一致。

    與今年1月相比，成交均價(jià)也有所上升，今年1月成交均價(jià)為14902元/平方米，環(huán)比也呈現(xiàn)了上漲勢頭。

    從商業(yè)地產(chǎn)的存量看，這個(gè)去化力度似乎并不夠。截至3月15日下午5點(diǎn)半，透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，非住宅存量有8130363平方米。根據(jù)克而瑞杭州機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年杭州市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交總面積為163萬平方米，月去化量在13.5萬平方米，高于今年2月的成交面積。也就是說，要消化800多萬平方米的現(xiàn)有存量，仍然需要5年左右的時(shí)間。

    對(duì)于接下來商業(yè)地產(chǎn)的行情，透明售房研究院院長方張接認(rèn)為，住宅的帶動(dòng)作用有限，“的確有傳導(dǎo)作用，但是這個(gè)作用非常小。”他認(rèn)為：“現(xiàn)在購房者仍然以自住型為主，雖然有一些外來的投資客，商業(yè)地產(chǎn)的購買人群有所上升，但是從絕對(duì)量上看，自住型占據(jù)了大部分。”

    從成本角度，現(xiàn)在買住宅產(chǎn)品，首套房的首付比例在2—3成，但是商業(yè)產(chǎn)品的首付比例在5成，“杭州樓市發(fā)展這么多年了，商業(yè)地產(chǎn)的增值幅度要低于住宅。”

    贏商投資總經(jīng)理方芳在接受媒體采訪時(shí)也曾表示，住宅的政策利好要滲透到商業(yè)地產(chǎn)市場有點(diǎn)難，從近十年的杭州房產(chǎn)市場經(jīng)驗(yàn)來看，不管政策好壞、住宅火不火，商業(yè)地產(chǎn)幾乎就沒有火過，一直自顧自地走著獨(dú)立行情。

    酒店式公寓相對(duì)好賣
    寫字樓產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)關(guān)系緊密

    我們通常說的商業(yè)地產(chǎn)大致分為商鋪、寫字樓以及酒店式公寓。從三類產(chǎn)品來看，2月的寫字樓和酒店式公寓市場，同比去年2月都有大幅增加，成交量上幾乎都有接近一倍的增長。

    方張接表示，在商業(yè)地產(chǎn)的三種產(chǎn)品中，酒店式公寓是相對(duì)好賣的，“畢竟酒店式公寓還有一定的居住功能在，一些住宅外溢的客戶會(huì)選擇酒店式公寓。”他認(rèn)為，酒店式公寓的客群更廣，一些自住型的客戶也會(huì)選擇購買，“畢竟酒店式公寓單價(jià)便宜，會(huì)受到一些單身人士的青睞。”

    寫字樓則與產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，從實(shí)際成交來看，去年一年成交面積最多的幾個(gè)寫字樓產(chǎn)品項(xiàng)目，以錢江新城、錢江世紀(jì)城、市中心等幾大熱門商圈為主。

    比如：寫字樓成交的主力板塊錢江世紀(jì)城，其發(fā)展模式定位是以上海國際商務(wù)中心區(qū)為龍頭的整體商務(wù)功能的擴(kuò)展和延伸，商務(wù)辦公以及金融貿(mào)易是它的重要功能。

    商鋪存量繼續(xù)攀升
    近期難以找到去化突破口

    三種產(chǎn)品中，商鋪似乎成為去化最困難的產(chǎn)品。

    根據(jù)透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，2015年僅主城區(qū)的商鋪存量就達(dá)171.17萬平方米。隨后的統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至2016年2月24日，僅僅過了不到2個(gè)月，主城區(qū)商鋪存量再度攀升，達(dá)到184.7萬平方米。而2015年主城區(qū)商鋪的成交量為27.58萬平方米，如果按照這個(gè)年去化量算，僅主城區(qū)的商鋪去化時(shí)間就要80個(gè)月。

    近年來，商鋪供應(yīng)與成交之間的比值越來越大。2012年成交27.37萬平方米，供應(yīng)量為28.28萬平方米，兩者之間的比值接近1；然后，2013年供應(yīng)量達(dá)到了58.66萬平方米，而成交量卻出現(xiàn)下降，為24.12萬平方米。2015年，兩者之間的差距變得更大，供應(yīng)量達(dá)到79.33萬平方米，而成交量為27.58萬平方米，供應(yīng)量是成交量的2.9倍。

    如果分區(qū)域看，拱墅區(qū)的去化周期甚至達(dá)到了164個(gè)月，除了上城區(qū)的去化周期在12個(gè)月之外，主城區(qū)其他區(qū)域去化周期均超過60個(gè)月。

    方張接認(rèn)為，對(duì)于商鋪的現(xiàn)狀，近期難以找到突破口，“互聯(lián)網(wǎng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊大，而商鋪的投資回報(bào)率也沒有很好的體現(xiàn)，供銷比越來越大。商鋪目前的現(xiàn)狀不會(huì)有根本性的轉(zhuǎn)變。”

    方張接認(rèn)為，目前能找到的方法也只能從供應(yīng)量出手，近幾年綜合體如雨后春筍般地冒出來，增加了商鋪的供應(yīng)量。未來，政府可以在土地供應(yīng)上進(jìn)行調(diào)整，減少此類土地的出讓，或許是一個(gè)減少商鋪庫存的辦法。