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　　隨著大型商業(yè)綜合體的大量興建，國內不少城市的商業(yè)地產(chǎn)迎來了或多或少的危機。在杭州，早在去年人均商業(yè)面積就已超過1.5平方米，處于飽和或過剩狀態(tài)。方興未艾的網(wǎng)購，更是讓商業(yè)地產(chǎn)的處境雪上加霜。

　　如何看待泡沫日盛的商業(yè)地產(chǎn)？杭州商業(yè)地產(chǎn)又該如何破局？什么才是商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展方向？近日，杭州市商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長、浙江中青商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理金毅接受本報記者專訪，為杭州商業(yè)地產(chǎn)把脈。

　　商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過剩危機

　　商業(yè)地產(chǎn)的泡沫究竟大不大？在金毅看來，這個答案是肯定的。“明明是一個只有一兩百萬人口的城市，卻要按照兩三百萬人口的商業(yè)需求去規(guī)劃，這樣一來商業(yè)與住宅的配比肯定會失衡，并最終造成商業(yè)地產(chǎn)過剩。”金毅認為，規(guī)劃上的不合理，是國內很多城市的共同硬傷。

　　一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年全國各地僅商業(yè)綜合體，存量面積就已經(jīng)超過3億平方米，預計明年將達到3.6億平方米。同策咨詢研究部曾公布過《2014年35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價值研究報告》，35個城市中有19個城市的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了過剩的跡象，其中就包括杭州。

　　很多人都知道杭州住宅市場庫存壓力很大，但是他們其實并不知道，庫存壓力更大的是商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)杭州市“十二五”重大建設項目規(guī)劃，湖濱南山路城市綜合體、杭州新天地、嘉里中心綜合體等14個城市綜合體在列，還包括高德置地廣場、凱德來福士廣場、“星光大道”二期在內的7個商務商業(yè)類綜合體。僅一個杭州新天地，總體量就達到180萬平方米之巨。

　　商業(yè)地產(chǎn)除了規(guī)劃過多之外，受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，顯然也是一個重要原因。“現(xiàn)在杭州的一些大型商業(yè)綜合體，除了餐廳人滿為患之外，百貨商場十分冷清。”金毅向記者表示，互聯(lián)網(wǎng)沖擊到了傳統(tǒng)的商業(yè)格局，商業(yè)綜合體引進大量餐廳實在也是無奈之舉。

　　社區(qū)商業(yè)前景被看好

　　近年來，大型商業(yè)綜合體迅速崛起，幾乎是一哄而上。萬象城、銀泰城、萬達廣場、寶龍城市廣場……這些高大上的商業(yè)綜合體，在提升城市品位方面，確實功不可沒。不過，金毅卻并不認為這就是商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展方向。

　　“滿足市民基本生活需求的社區(qū)商業(yè)，它將是商業(yè)未來的發(fā)展方向，并且有著巨大的發(fā)展空間。”金毅堅定地認為，與高大上的商業(yè)綜合體相去甚遠的社區(qū)商業(yè)，在經(jīng)受了互聯(lián)網(wǎng)的沖擊之后，仍將是未來商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。

　　“其實這個道理很簡單，理發(fā)店、美容店、水果店、便利店，這些都是網(wǎng)購不能替代的，它們當然會可以長久得生存下去，而且可以活得更精彩。”金毅說。

　　而站在開發(fā)商的角度，社區(qū)商業(yè)往往又是樓盤不可或缺的一部分。沒有了社區(qū)商業(yè)，樓盤的銷售就會受到較大影響，誰會選擇下樓之后走了幾百米都買不到一包方便面的樓盤？開發(fā)商投身社區(qū)商業(yè)，更多的是為了促進樓盤銷售，是一種被動的行為。當然這其中也不乏佼佼者，就比如萬科，其長年經(jīng)營的良渚文化村，自建的商業(yè)街已經(jīng)成為一個亮點。但是大多數(shù)的開發(fā)商，雖然已經(jīng)認識到社區(qū)商業(yè)的重要性，但由于缺乏商業(yè)運營的實力，很難做得出色。

　　“社區(qū)商業(yè)最終是否成功，關鍵在于運營，這不但需要一支專業(yè)的運營團隊，還需要時間。這對大多數(shù)喜歡快進快出的開發(fā)商而言，幾乎是無法容忍的。正因為如此，我認為開發(fā)商與專業(yè)運營公司攜手經(jīng)營社區(qū)商業(yè)，是目前最可行的一種路徑。”金毅向記者表示，開發(fā)商與其自建商業(yè)運營團隊，倒不如尋求一種捷徑。

　　開發(fā)商與專業(yè)運營公司合作，雙方各取所需，從資源優(yōu)化配置的角度來看，將會成為一種市場趨勢。有意思的是，今年5月，擅長做住宅的萬科與擅長做商業(yè)的萬達合作，雖然雙方合作的重點未必就是社區(qū)商業(yè)，但這也給原本就已經(jīng)做得很出色的萬科社區(qū)商業(yè)，增加了更多想象空間。

　　互聯(lián)網(wǎng)基因植入商業(yè)地產(chǎn)

　　雖然互聯(lián)網(wǎng)對商業(yè)地產(chǎn)造成了沖擊，但是金毅認為互聯(lián)網(wǎng)和商業(yè)地產(chǎn)并不天然排斥。在商業(yè)地產(chǎn)中植入互聯(lián)網(wǎng)基因，這是一個有著巨大想像空間的嘗試。如今的浙江中青，正在金毅的帶領下，探求商業(yè)地產(chǎn)突圍的一條捷徑。

　　成立于2006年的浙江中青，擁有多年的商業(yè)運營經(jīng)驗，并通過上海中國國際商業(yè)品牌總匯這個平臺，掌握了國內外200多個商業(yè)品牌資源。不過，浙江中青希望借助互聯(lián)網(wǎng)＋的新模式，讓商業(yè)，尤其是社區(qū)商業(yè)，運營變得更為輕松。

　　“2007年的時候，很多城市的商業(yè)物業(yè)相對欠缺，很多商業(yè)品牌是求著我們找經(jīng)營場地。但是時過境遷，尤其是這兩年，這個市場發(fā)生了巨大變化，商業(yè)的物業(yè)方是急著尋找商業(yè)品牌，我們的業(yè)務突然來了一百八十度轉彎。”金毅感慨這幾年商業(yè)運營環(huán)境的巨變。

　　盡管掌握豐富的商業(yè)品牌資源，但是金毅清醒地認識到，幫物業(yè)方引進一個商業(yè)品牌，這其實是很初級的服務，真正的服務是要幫助商業(yè)品牌落地之后有錢賺。事實上，這幾年越來越多的商業(yè)品牌因虧損而撤店的現(xiàn)象時有發(fā)生，這也使得很多品牌商不敢盲目擴張。此外，新開一家品牌店動輒耗資數(shù)百萬，這也是很多品牌商不敢冒進的原因，這也加大了品牌引進的難度。

　　“如果我們做好兩件事情，一是幫助品牌商尋找合適的點位并全程介入經(jīng)營，二是通過眾籌的形式解決開店資金，降低品牌商的經(jīng)營風險，品牌商和物業(yè)方一定會皆大歡喜。”金毅說，他目前希望通過這種嘗試，來破解商業(yè)地產(chǎn)的困局。

　　金毅希望借助新媒體，建立一個商業(yè)地產(chǎn)的眾籌平臺。通過對商業(yè)品牌資源的有效挖掘，為大眾提供一個開放性的創(chuàng)業(yè)平臺。或許再過兩三年，你家門口的一家品牌面館，說不定就是金毅眾籌的一個杰作。