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    凡是知名的地產(chǎn)大鱷，幾乎都已殺進(jìn)杭州。但這卻是一個(gè)令人頭痛的城市。

    她看上去有一種透明的美，但是，當(dāng)你歡欣鼓舞地要闖進(jìn)去，很可能會(huì)撞得頭破血流。她始終被一扇玻璃門隔著，就像是美劇《穹頂之下》中，那個(gè)被透明穹頂徹底籠罩的小城。

    這倒不是因?yàn)楹贾莸恼�商關(guān)系有多復(fù)雜，相反，和全國(guó)其他城市相比，杭州政府部門做事的方式算高度透明。當(dāng)然，這種透明性也讓那些已習(xí)慣在別處“暗箱操作”的少數(shù)外來(lái)大鱷非常不適應(yīng)。但是，對(duì)于多數(shù)大鱷來(lái)說(shuō)，他們主要是因“高房?jī)r(jià)假象”誤入其中，而他們的左右腦分別被“救世主心態(tài)”與“大都會(huì)思維”所牽引，最后，又在這里遭遇了超乎想象的“抵抗文化”。

    救世主心態(tài)

    就政治地位與國(guó)際化程度而言，杭州與北上廣深難以相比。地產(chǎn)大鱷的總部基本上都在北上廣深，所以他們是帶著強(qiáng)烈的優(yōu)越感來(lái)杭州的。他們的“救世主心態(tài)”，體現(xiàn)在戶外廣告牌或職業(yè)經(jīng)理人的表情上，就是類似“遠(yuǎn)洋改變杭州”或“西溪進(jìn)入融創(chuàng)時(shí)代”的標(biāo)語(yǔ)。

    但是，絕大多數(shù)地產(chǎn)大鱷造出的房子，放在其他城市或許還算不錯(cuò)，但放在杭州，實(shí)在讓杭州人不忍卒看。杭州的購(gòu)房者，早就被誕生在本土的綠城徹底洗了腦，他們擁有驚人的品質(zhì)鑒賞力。不僅如此，杭州本土開發(fā)商也只能以綠城為標(biāo)準(zhǔn)，在真材實(shí)料及美學(xué)手段上下功夫，這就推高了整個(gè)城市的商品房品質(zhì)水準(zhǔn)。哪怕是政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)適用房，也能讓外來(lái)的地產(chǎn)大鱷們大吃一驚。

    所以，聰明的大鱷會(huì)盡早丟棄“救世主心態(tài)”，然后絞盡腦汁地討好這座城市及其居民：在不同場(chǎng)合表達(dá)對(duì)綠城的尊重，是最低成本的“套近乎”；在湖心亭、錢王祠或城隍閣舉辦品牌發(fā)布會(huì)，是砸錢的“博歡心”。

    當(dāng)然，杭州不是只有綠城。當(dāng)?shù)赜胁簧俦就练科笤谥行�戶型的精�?xì)化設(shè)計(jì)上，具有睥睨全國(guó)的水準(zhǔn)。比如，建筑面積為90平方米的房子，可以做到“三房?jī)尚l(wèi)兩廳”，這一格局要是放在北京或上海，至少得需要120～140平方米。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這意味著節(jié)省了一筆巨大支出。但是，很多外來(lái)大鱷還停留在“90平方米兩房一衛(wèi)”的水準(zhǔn)，只有極少數(shù)愿意因地制宜地應(yīng)用這些寶貴經(jīng)驗(yàn)，比如來(lái)自北京的中化方興。

    大都會(huì)思維

    與“救世主心態(tài)”一同被帶入杭州的，還有大鱷們的“大都會(huì)思維”。習(xí)慣了在北上廣深做開發(fā)的大鱷們，也習(xí)慣用大城市的交通距離感與土地增值經(jīng)驗(yàn)，來(lái)解讀杭州的每一塊土地，但結(jié)果往往不盡人意。

    此前，融創(chuàng)在杭州的之江國(guó)家旅游度假區(qū)收購(gòu)了某項(xiàng)目的部分股權(quán)，并取得操盤權(quán)。用“大都會(huì)思維”來(lái)解讀，這完全是一宗成功的收購(gòu)：風(fēng)景極好，名校學(xué)區(qū)，離市中心才十幾公里，而且是折價(jià)收購(gòu)。

    但對(duì)于杭州人來(lái)說(shuō)，除了西湖與西溪，最多加上運(yùn)河，其他地方的山水或公園，基本都不叫風(fēng)景，因?yàn)楹贾蒿L(fēng)景好的地方實(shí)在太多，所以風(fēng)景就沒(méi)那么值錢了。

    中海在杭州開發(fā)了幾個(gè)樓盤，剛剛有了點(diǎn)“扎根”的感覺(jué)，但是一個(gè)“地王”項(xiàng)目就把它“將”住，且?guī)缀醣?ldquo;將”成“死局”。這其中，最主要原因是中海的拿地機(jī)制是總部決策，地方公司只有建議權(quán)而沒(méi)有否決權(quán)。對(duì)于總部來(lái)說(shuō)，若放在北上廣深，中海拿下這個(gè)“地王”在邏輯上沒(méi)有任何問(wèn)題。

    這樣的例子不勝枚舉。甚至可以說(shuō)，幾乎所有外來(lái)大鱷在杭州拿下的第一塊土地，都要遭遇“水土不服”的癥狀。有時(shí)候，明明是同一個(gè)地方，隔一條小河，對(duì)于杭州人來(lái)說(shuō)，河這邊是“高大上”，河那邊就“土得掉渣”了。

    高房?jī)r(jià)假象

    不管怎樣，被馬可·波羅描繪成“世界上最美麗華貴之天城”的杭州還是不斷吸引著外來(lái)房企，而它們很可能是“高房?jī)r(jià)假象”的受害者。

    杭州是1998年中國(guó)住房制度改革以來(lái)的第一個(gè)高房?jī)r(jià)城市。在2005年以前，杭州的房?jī)r(jià)確實(shí)與北京、上海旗鼓相當(dāng)，但如今早就被北京、上海甩出N條街。此后，2008年被深圳超過(guò)，2012年又被廈門超過(guò)。但“第一個(gè)”總會(huì)讓人印象深刻，“高房?jī)r(jià)”的帽子仍然戴在很多人的心里。以至于某機(jī)構(gòu)發(fā)布的“2010年杭州新房?jī)r(jià)格居全國(guó)首位”這條假新聞，遺毒至今。

    杭州本質(zhì)上仍是一座小城，如果一段時(shí)間內(nèi)，幾個(gè)豪宅項(xiàng)目賣得較好，那么整座城市的平均房?jī)r(jià)很可能會(huì)直線飆升。

    越是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方，越是對(duì)財(cái)富有崇敬感，杭州人就特別愿意傳頌?zāi)切﹥r(jià)格超高的樓盤。如果你告訴外來(lái)大鱷，“一個(gè)住宅項(xiàng)目的開盤均價(jià)若超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，銷售就會(huì)變得非常困難”，他們基本上都會(huì)流露出“這怎么可能”的表情。

    這一切，就形成了“杭州房?jī)r(jià)特別高”的輿論假象。所以，過(guò)去幾年，外來(lái)大鱷們自然就信心百倍、不計(jì)成本地在杭州瘋狂拿地�，F(xiàn)在，他們中的大多數(shù)都被“套牢”。

    抵抗文化

    除了外來(lái)房企本身策略失誤，杭州本地購(gòu)房者的柔性抵抗也頗為強(qiáng)韌。

    2013年9月，原浙大華家池校區(qū)地塊掛牌出讓，外來(lái)大鱷世茂與本地領(lǐng)軍房企濱江集團(tuán)激戰(zhàn)到最后一刻，只要世茂上臺(tái)報(bào)價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)就一片沉默；等到濱江上臺(tái)報(bào)價(jià)，在場(chǎng)觀戰(zhàn)的杭州媒體就立即報(bào)以熱烈的掌聲。

    很少有其他城市會(huì)像杭州這樣，將外來(lái)大鱷與本地房企清晰地劃成兩個(gè)陣營(yíng)。本地房企取得的每一次“勝利”，都被競(jìng)相傳頌，甚至神化；外來(lái)大鱷的每一個(gè)“差錯(cuò)”，很容易就無(wú)限放大，甚至詆毀�；蛟S只能借用薩義德《文化與帝國(guó)主義》中的術(shù)語(yǔ)來(lái)形容，這座城市擁有強(qiáng)大的“抵抗文化”。

    幾年前，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮在杭州召開了一次全國(guó)媒體見(jiàn)面會(huì)。“杭州非常有文化。”話還沒(méi)說(shuō)完，他突然反應(yīng)過(guò)來(lái)對(duì)面坐著很多來(lái)自北京的記者，“當(dāng)然北京也很有文化。但是北京的文化是顯性的，杭州的文化則是隱性的。”

    在中國(guó)六大古都之中，杭州似乎最難找到古都的影子，不僅古典建筑的地表遺存最少，就連南宋皇宮遺址都已被埋在現(xiàn)有城市地面以下三米。這座城市的悠久文明，猶如觀音菩薩用柔軟的柳枝從玉凈瓶中蘸出的一滴甘露，早已溶解在杭州人的日常言談舉止之中。

    杭州看似柔弱，卻難以被馴服。越是要在短時(shí)間內(nèi)改變她、馴服她，越可能要付出慘重的代價(jià)。這座城市的人，早已經(jīng)見(jiàn)識(shí)了太多精致的事物；一切粗暴的預(yù)謀，幾乎都難以獲得成功。如果你要在這座城市有所收獲，你就必須溫柔地對(duì)待她。