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　　目前全國大部分大型商業(yè)綜合體項目都是由區(qū)域化和本地化開發(fā)商建設，而類似華潤等全國型開發(fā)商所開發(fā)項目占比很低，《第一財經日報》記者10日從“第七屆中國商業(yè)地產發(fā)展高峰論壇”上了解到，過多的本地型和區(qū)域型開發(fā)商所打造的綜合體項目給招商帶來挑戰(zhàn)，也造成在招商過程中諸多非理性問題出現。

　　曾任萬達集團商務部總經理，現任三益佳柏資產管理有限公司董事、聯席總裁的潘韜指出，根據公開報告，2013年全國50個城市中，11個城市綜合體規(guī)模(住宅除外)的面積大于1000萬平方米，預計到2015年全國50個城市中，將有26個城市綜合體規(guī)模(住宅除外)的面積超過1000萬平方米。

　　大量新項目的涌現和消費走低讓現有項目經營壓力加大。上海購物中心協會數據顯示，今年1-2月，上海市98家購物中心實現營業(yè)額167.06億元，同比減少2.6％。由于馬年春節(jié)錯期10天，節(jié)慶消費在1月份提前實現，加上經濟回升緩慢、公款消費限制等因素，今年2月份，本市購物中心銷售同比、環(huán)比雙雙回落，其中百貨店的銷售跌幅過半。

　　“還有一點值得注意，即全國各大型綜合項目中，只有5％左右是由類似華潤等全國大型開發(fā)商所打造，有89％都是本地型開發(fā)商，另有6%是區(qū)域型開發(fā)商。就所開發(fā)的綜合體項目數量和體量而言，本地型和區(qū)域型開發(fā)商項目為數量占比75％，體量占比70％，依然占最大比例。”潘韜表示。

　　過多的本地型和區(qū)域型開發(fā)商所打造的綜合體項目給招商帶來不少問題。

　　正榮集團副總裁王銳分析，目前招商已越來越困難，從去年開始，不少熱門品牌必須要開發(fā)商貼裝修費用才能引入，于是對開發(fā)商而言就出現大量主力店的租金收益極低還要支出裝修費的問題，因此一些三四線城市的本地開發(fā)商項目中就會去掉主力店而招商一些高租金的小品牌商鋪。

　　“但這是一個誤區(qū)，主力店有其人氣和消費帶動力，如果單純?yōu)榱烁咦饨鸲�去掉主力店僅招商中小品牌店，那對整個購物中心項目會有巨大傷害性。此外，還有一些購物中心項目僅僅盲目去抄襲國外項目的外立面，而非內在經營，這些都對大型項目不利。”王銳坦言。

　　曾任沈陽龍之夢購物中心總經理的耿乃興指出，現代大型綜合項目需有創(chuàng)新理念，比如位于昆明滇池度假區(qū)的“公園1903”由當地開發(fā)商巨資投建音樂廳，水晶門，山體影院，100畝湖面，教堂，游樂場，水幕電影，音樂噴泉等，然而這樣一個巨型商業(yè)地產項目，在2011年1月6日與金格奧特萊斯簽約后，由于所在區(qū)域人口密度低、區(qū)域競爭激烈、體量與商業(yè)品質之間的矛盾、奧特萊斯與零售之間的矛盾等原因，造成從2011年2月到2013年底，幾乎沒有任何有效租約。

　　“此后我們組建項目公司重新規(guī)劃，將公園1903項目內的教堂、購物、電影院等串聯在一起做婚慶產業(yè)服務，獲得不錯的收益，因此現代大型綜合體要向創(chuàng)新和服務轉型。” 耿乃興分析。

　　潘韜預測，隨著更多大型商業(yè)綜合體要向服務和體驗式轉型，因此未來會大量需要專業(yè)零售商業(yè)咨詢、招商代理、商業(yè)銷售代理、資產管理等企業(yè)。