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　　深圳寫字樓租賃市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)影響，近兩年需求一直處于相對(duì)低迷狀態(tài)。不過，今年第三季度似乎得到喘息，各大研究機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告皆稱，較第二季度已有小幅回升。這個(gè)勢(shì)頭仍在繼續(xù)，第四季度的頭一個(gè)月寫字樓租金更是有明顯補(bǔ)漲。尤其福田中心區(qū)的寫字樓租賃市場(chǎng)活躍，租金漲勢(shì)強(qiáng)勁，相對(duì)升幅平平的上半年而言，多方中介直呼“此時(shí)成交顯示的租金價(jià)位同比去年已有了10%的漲幅”。

　　寫字樓租金同比漲幅達(dá)10%

　　“卓越世紀(jì)的辦公樓，去年180元/平方米/月就能租到，現(xiàn)在差不多樓層的都要260元/平方米/月。”中原寫字樓部董事總經(jīng)理范進(jìn)佳告訴記者，周邊很多寫字樓租金漲幅明顯，“例如金中環(huán)，近期續(xù)租的單，已經(jīng)從月租金200元/平方米漲到220元/平方米。榮超國(guó)際商會(huì)大廈，續(xù)租的月租金也從200元/平方米以下漲到了200元/平方米。”除了甲級(jí)寫字樓之外，被稱作福田中心區(qū)“十三姊妹”的系列乙級(jí)寫字樓，也在跟漲，“例如新華保險(xiǎn)大廈，中原想再擴(kuò)租8樓的辦公面積，租金單價(jià)已漲到了180元/平方米，另有第一創(chuàng)業(yè)大廈，最近成交的租金到了200元/平方米�？偟膩碚f，甲級(jí)、乙級(jí)寫字樓的租價(jià)普遍比去年同期漲了10%-15%。”

　　其他中介人士亦有同感，港置地產(chǎn)工商鋪總經(jīng)理李政江介紹：“個(gè)別尾盤漲幅更大，例如東海國(guó)際中心最近租出的20樓，價(jià)位已達(dá)到260元/平方米/月，去年初期招租時(shí)可能180元就能租到。”記者了解到，周邊區(qū)域的寫字樓也都在漲，中心西區(qū)的寫字樓月租金普遍達(dá)到180-200元/平方米，例如NEO企業(yè)大道月租金單價(jià)從去年的200元左右漲到230元。羅湖近期成交較多的地王大廈，高樓層租金單價(jià)從150元漲到180元，京基100的最新成交價(jià)也達(dá)到260元/平方米。

　　總體來說，除了安聯(lián)大廈、新世界中心、大中華IFC等少數(shù)幾棟樓月租金單價(jià)在190元左右，現(xiàn)在要在福田中心區(qū)找到月租金單價(jià)200元以下的物業(yè)已成難事。

　　新進(jìn)駐企業(yè)增多

　　李政江透露，港置地產(chǎn)9月份以來，寫字樓租賃需求變得活躍。其中，福田寫字樓租賃成交最為積極，僅福田區(qū)寫字樓租賃成交大約達(dá)到30多筆，這樣的勢(shì)頭仍在繼續(xù)，現(xiàn)在平均下來每天都有大大小小的租賃單成交，相比上半年平均每周成交3筆的頻率而言，目前的成交算是更加理想。整個(gè)福田中心區(qū)“放一套就租一套”，范進(jìn)佳告訴記者，現(xiàn)在帶客看樓，因?yàn)榭粘鰜淼膯挝徊欢啵�客戶必須�?dāng)機(jī)立斷。

　　值得注意的是，目前福田中心區(qū)除了續(xù)租、換租的成交單之外，下半年新進(jìn)駐的客戶也在增多，這促成了更多的租賃成交。仲量聯(lián)行商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)夏春毅告訴記者：“目前仲量聯(lián)行接洽到的客戶中，有超過15家綜合素質(zhì)較高的公司(以國(guó)內(nèi)大型企業(yè)為主)計(jì)劃進(jìn)駐福田中心區(qū)，當(dāng)然，對(duì)于樓宇的要求也相對(duì)較高，面積需求也大。并且在第四季度開始，也有外企重新考慮租賃計(jì)劃。”當(dāng)然，各家也都表示，對(duì)于1000平方米以下的小面積租賃，也有一些金融、投資、IT等行業(yè)的散戶在尋找合適物業(yè)。

　　甲級(jí)寫字樓大都滿員

　　高緯環(huán)球發(fā)布的第三季度報(bào)告顯示，位于福田區(qū)的中航中心、深圳證券交易所運(yùn)營(yíng)中心及投行大廈將為深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來270665平方米的辦公面積。

　　川先生認(rèn)為：“雖然新供應(yīng)體量較大，但并不會(huì)造成市場(chǎng)出現(xiàn)大量空置。原因一方面在于證券交易運(yùn)營(yíng)中心約七成以及投行大廈六成的辦公面積將會(huì)被自用吸納；另一方面，新供應(yīng)均為優(yōu)質(zhì)的單一業(yè)權(quán)物業(yè)，目前預(yù)租進(jìn)展良好。”高緯環(huán)球預(yù)計(jì)2013年深圳甲級(jí)寫字樓的凈吸納量將大幅上升，整體空置率將保持平穩(wěn)。

　　而就福田中心區(qū)的寫字樓市場(chǎng)來看，美聯(lián)物業(yè)寫字樓部中心B區(qū)副總經(jīng)理鐘遠(yuǎn)明聲稱，原本第四季度是傳統(tǒng)的換租期就會(huì)增加需求，再加上這兩年福田中心區(qū)的供應(yīng)項(xiàng)目不算多，進(jìn)入市場(chǎng)的選擇實(shí)際沒有看上去那么多。除了新進(jìn)入伙的項(xiàng)目之外，那些已經(jīng)使用兩年以上的成熟寫字樓大都可稱為“滿員”。

　　并且，夏春毅還表示，深圳甲級(jí)寫字樓近一年以來興起“預(yù)租賃”(入伙前就開始預(yù)招租)，“在福田中心區(qū)新增供應(yīng)的幾個(gè)項(xiàng)目中，開發(fā)商開發(fā)的榮超大廈，在入伙前就招滿50%;嘉里建設(shè)二期入伙前也已接近30%的租賃。預(yù)租賃現(xiàn)象會(huì)在未來成為深圳寫字樓市場(chǎng)的主流。”

　　到明年上半年供應(yīng)仍將緊張

　　福田中心區(qū)租賃需求的增多，租金漲幅明顯，主要受三方面因素影響，一是新進(jìn)駐客戶增多，二是受前海優(yōu)惠政策吸引，很多前來注冊(cè)的公司都選擇在福田中心區(qū)設(shè)分支機(jī)構(gòu)，再就是幾個(gè)大項(xiàng)目租賃已成尾盤，所剩高樓層單位推高租金價(jià)位，從而帶動(dòng)整體寫字樓的租金價(jià)格，例如，上述提及的卓越世紀(jì)、東海國(guó)際、京基100等。

　　戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端補(bǔ)充，租賃需求增多與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)有關(guān)，甲級(jí)寫字樓的租金升幅也是受尾盤在租單位樓層高導(dǎo)致租金高的帶動(dòng)。2014年預(yù)計(jì)供應(yīng)項(xiàng)目包括：華安保險(xiǎn)大廈、鼎和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、中航世紀(jì)匯、深長(zhǎng)城中心、中移動(dòng)大廈、招商證券、國(guó)信證券大廈、中國(guó)人壽大廈、中信銀行大廈、中洲崗廈項(xiàng)目、金地大百匯、太子廣場(chǎng)等，但大多要到明年下半年面市，因此近期福田中心區(qū)寫字樓租價(jià)還將穩(wěn)中有升。