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    談到投資，很多人首先會想到——樓市、股市。眾所周知，近兩年來股市表現疲弱，讓不少投資者對于股市的判斷站在了十字路口，而在樓市方面，2011年以來受到嚴厲的樓市調控政策影響，限購，讓投資群體紛紛撤離住宅這片他們熱衷的戰(zhàn)場，轉而投向商業(yè)寫字樓市場。恐怕會有人問收益如何？日漸成熟的深圳寫字樓出租市場，可供選擇的商業(yè)寫字樓項目越來越多，如同百里挑一，究竟如何選擇作為投資對象？

    有分析師認為，在國家去除住宅投資化政策傾向明確的當下，部分以投資為目的的置業(yè)群體將更加密切關注寫字樓市場。從投資的角度來說，人們逐漸意識到在資產配置里，無論是投資回報率還是不動產增值水平，住宅都不及商業(yè)地產，尤其是頂級寫字樓，投資回報率最高、最穩(wěn)定，且相對于商鋪投資，更具資產安全性。

    事實上，2013年，由于經濟形勢好轉刺激更多企業(yè)搬遷升級或擴張，對高品質深圳辦公室出租的需求增加，對于這些新近入市的高端寫字樓的需求有增無減。越來越多的公司通過遷至新的寫字樓實現其擴租和辦公環(huán)境的升級，以搬遷為目的的租賃需求逐漸成為深圳辦公室出租市場的主要驅動力。需求帶動價格，最新的數據也證明了這一點。

    昨天，第一太平戴維斯發(fā)布2013年三季度的寫字樓市場報告。數據統計顯示，

第三季度，深圳甲級寫字樓租金和平均售價分別同比上漲2.1%和4.6%。由于深圳沒有新的甲級寫字樓入伙，因此，全市甲級寫字樓存量依然維持在285萬平方米，也正因為沒有新增供應，在過去的第三季度里，全市寫字樓空置率小幅下跌0.1個百分點，降至11.7%。具體來看，第三季度，深圳的甲級寫字樓租金環(huán)比上漲了0.7%，達到每平方米月租191.8元；平均售價環(huán)比上漲雖然停滯，但同比上漲4.6%，價格在49333元/平方米。

    盡管租金和售價有所上漲，但第一太平戴維斯市場研究人員認為，現在的寫字樓市場仍然不適合投資，尤其不適合個人投資，除非企業(yè)購買自用。原因很簡單，近幾年，因為售價漲勢高于租金上漲速度，深圳寫字樓的回報率并不高。第三季度里，隨著租金的上漲，深圳寫字樓的回報率雖然略升了1%，但也只有4.64%，投資回報太低。未來，第四季度，深圳將有3棟甲級寫字樓入伙，新增供應面積約27.6萬平方米，全市甲級寫字樓的存量將被推高9.7%。第一太平戴維斯預計，宏觀經濟增長將在第四季度保持平穩(wěn)，且少量新增供應的情況下全市空置率將保持平穩(wěn)，但全市平均租金和售價的增長有限。顯然，寫字樓的投資，并不是短期回報的明智之舉。

    商業(yè)地產投資現在也未必是良好時機。第一太平戴維斯報告顯示，第三季度，深圳有一個新的購物中心入市，該中心以零售、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)為主，融合了藝術與家庭體驗，已經處于試營業(yè)中，但過半商鋪尚未開業(yè)，如此低的進駐率盡管有其自身招商方式單一的限制，但也足以顯示目前深圳成熟區(qū)域商業(yè)地產的尷尬。市場研究人員認為，目前深圳關內商業(yè)綜合體過于集中，商場特色缺失，各大商業(yè)綜合體里品牌重合度高，而消費需求增長有限，功能結構性失衡勢必影響商業(yè)地產的出租率。如果投資商業(yè)地產，建議考慮深圳關外新區(qū)，挖掘其商業(yè)需求。該機構預計，第四季度，深圳優(yōu)質物業(yè)市場整體空置率可能有所上升。在社會零售消費增長平穩(wěn)情況下，預計市場租金上漲將停滯。