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    受益于快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求以及有限的新增供應(yīng)，北京的辦公樓租金在過(guò)去三年里上漲超過(guò)一倍。

    不過(guò)，來(lái)自多家國(guó)際代理行的調(diào)查顯示，隨著北京核心區(qū)域辦公樓租金的飛速增長(zhǎng)，信息技術(shù)類(lèi)、制作類(lèi)公司逐步撤離中央商務(wù)區(qū)（CBD），越來(lái)越多的租戶(hù)將目光投向北京的新興商務(wù)區(qū)，以大望京為首的城市“次中心”寫(xiě)字樓外遷效應(yīng)明顯。

    新興商務(wù)區(qū)方興未艾

    “除了可以節(jié)省租金費(fèi)用外，非核心區(qū)的其他競(jìng)爭(zhēng)力還包括享有建筑物的冠名權(quán)、租用整個(gè)辦公樓區(qū)的可能性、更具個(gè)性化的物業(yè)管理服務(wù)，平層大面積的可租選擇以及可能享受的地區(qū)優(yōu)惠政策等。逐漸完善的基礎(chǔ)設(shè)施和逐步改進(jìn)、提高的公共交通系統(tǒng)，使位于非核心區(qū)域的辦公樓越來(lái)越具有吸引力。”世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉告訴記者，目前北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)最熱的“次中心”即是大望京地區(qū)，包括北京電子城和望京，是北京主要的非核心辦公區(qū)域之一。位于北京東北部的四環(huán)和五環(huán)之間的大望京地區(qū)，作為重要的新興市場(chǎng)，已經(jīng)有多個(gè)跨國(guó)公司將其中國(guó)總部設(shè)于此地。

    “位于該區(qū)域內(nèi)的北京電子城在帶動(dòng)整個(gè)望京區(qū)域的發(fā)展中起到了至關(guān)重要的作用，ABB、奧林巴斯、惠普、默沙東、尼桑、微軟、卡特彼勒和三星等公司都是該區(qū)域主力租戶(hù)。”此外，由于望京地區(qū)現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)辦公樓存量較少，僅為16.6萬(wàn)平方米，該區(qū)域辦公樓的空置率一度在2012年第三季度僅3%。在未來(lái)的四年中，該區(qū)域?qū)⑿略?9.6萬(wàn)平方米的可租賃辦公樓面積，這也將使該區(qū)域供應(yīng)不足的狀況有所緩解。

    同時(shí)，望京地區(qū)的發(fā)展也將得益于其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，預(yù)計(jì)于2014年竣工通車(chē)的地鐵14號(hào)線(xiàn)將會(huì)使這一地區(qū)的通行更加便利，進(jìn)而加速該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

    在第一太平戴維斯北京研究顧問(wèn)咨詢(xún)部董事王瓊看來(lái)，以望京為例，寫(xiě)字樓租金與傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的差距正在縮小，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)已接近滿(mǎn)租。隨著城市核心區(qū)土地供應(yīng)的稀少，開(kāi)發(fā)商紛紛選擇在新興城區(qū)興建寫(xiě)字樓，并通過(guò)獲得政府提供的稅收優(yōu)惠等政策，更好地吸引企業(yè)入駐。對(duì)于租戶(hù)而言，由于中心地段的甲級(jí)寫(xiě)字樓的面積有限，無(wú)法滿(mǎn)足一些企業(yè)因發(fā)展產(chǎn)生的擴(kuò)租需求，企業(yè)不得不另尋他址。

    目前包括LG、摩托羅拉、索尼愛(ài)立信等世界企業(yè)巨頭在內(nèi)，已相繼將總部遷往望京。

    低利潤(rùn)企業(yè)撤離CBD

    在陳仲偉看來(lái)，隨著北京辦公樓市場(chǎng)十年來(lái)經(jīng)歷的供需變化，以及北京經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從以第二產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動(dòng)力轉(zhuǎn)變?yōu)橐缘谌�產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動(dòng)力，都對(duì)北京中央商務(wù)區(qū)辦公樓租戶(hù)構(gòu)成產(chǎn)生了巨大影響。

    2000年初，生產(chǎn)制造業(yè)和貿(mào)易等傳統(tǒng)行業(yè)租戶(hù)占據(jù)了中央商務(wù)區(qū)辦公樓需求的25%左右，而金融領(lǐng)域租戶(hù)僅占3.7%。隨著2001年中國(guó)加入世界貿(mào)易組織、并對(duì)外有條件地開(kāi)放金融市場(chǎng)，金融業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。越來(lái)越多的外資金融機(jī)構(gòu)和從事相關(guān)高端專(zhuān)業(yè)服務(wù)的跨國(guó)公司開(kāi)始在首都北京建立相關(guān)機(jī)構(gòu)，而這些相關(guān)機(jī)構(gòu)主要集中在中央商務(wù)區(qū)。

    截止到2012年第三季度末，中央商務(wù)區(qū)內(nèi)金融類(lèi)公司和機(jī)構(gòu)占到租賃總需求的28.1%。同時(shí)，不斷上漲的辦公樓租金促使傳統(tǒng)行業(yè)、利潤(rùn)率較低行業(yè)和高度競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)的公司逐漸搬離該區(qū)域。這一變化趨勢(shì)在信息技術(shù)領(lǐng)域最為明顯：2002年該類(lèi)公司在中央商務(wù)區(qū)的租賃總需求為27.6%，然而到2012年降至僅為9.3%。此外，利潤(rùn)率較低的制造類(lèi)公司退出中央商務(wù)區(qū)的趨勢(shì)也較為明顯，其租戶(hù)占比從2002年的15.1%降至2012年的3.2%。

    除了望京區(qū)域外，當(dāng)前處于發(fā)展中的極有潛力的新興商務(wù)區(qū)還包括位于城市東部的通州新城、位于城市北部的奧運(yùn)村商務(wù)區(qū)以及接近城市核心地帶的位于城市西部的麗澤商務(wù)區(qū)。其中，麗澤商務(wù)區(qū)在地理位置上接近金融街，將作為次級(jí)金融辦公區(qū)吸引國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)入駐。目前該區(qū)域有總建筑面積接近200萬(wàn)平方米的綜合體項(xiàng)目處于規(guī)劃中，而第一個(gè)整體持有并投入租賃市場(chǎng)的辦公樓項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2016年后投入使用。

    不過(guò)除了逐漸成熟的大望京區(qū)域外，其他“次中心”區(qū)域或是處于規(guī)劃階段，或是處于發(fā)展初期，這些新興商務(wù)區(qū)是否能成為下一站市場(chǎng)熱點(diǎn)，還有待時(shí)日。