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    “北京寫字樓租金高不說，而且在好的地段還很難租到合適的面積。”小企業(yè)主尹先生對北京青年報記者說。據(jù)記者了解，最近三年來，北京寫字樓租金大幅上漲，僅2013年租金漲幅就達到了40%。租金的狂飆不僅成了尹先生這樣的中小企業(yè)主不可承受之重，對于很多大企業(yè)來說也成了企業(yè)運營成本增加的主要因素。好在每年的一季度是寫字樓需求的淡季，今年一季度有機構數(shù)據(jù)顯示，北京寫字樓租金出現(xiàn)了微降。但長期來看，由于需求旺盛、新增供應有限，寫字樓租金仍有上漲壓力。

    寫字樓租金出現(xiàn)微跌

    自2008年以來，不斷上漲的需求和有限的供應使北京的辦公室租金翻了一番，北京金融街已經(jīng)成為僅次于香港中環(huán)和倫敦西區(qū)的全球辦公室租金第三高的地段。

    但每年的一季度都是寫字樓的淡季，在今年更是出現(xiàn)了久違的租金微降。由于對甲級寫字樓的認定標準不同，各代理行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)存在差異。高力國際的數(shù)據(jù)顯示，一季度北京甲級寫字樓存量為548萬平方米，而戴德梁行則統(tǒng)計有699萬平方米存量。對于一季度寫字樓空置率兩機構的數(shù)據(jù)不一致，分別為6%、2.8%，但多家機構的數(shù)據(jù)都顯示一季度北京甲級寫字樓供需矛盾有所緩解，租金出現(xiàn)了難得的微降。

    租金方面，高力國際統(tǒng)計顯示，一季度北京市甲級寫字樓租金環(huán)比下跌0.2%至310元/月/平方米。萊坊北京研究與咨詢部副董事張婧婧則透露，萊坊監(jiān)測一季度北京甲級寫字樓租金下跌1.1%。

    “由于經(jīng)濟增長出現(xiàn)放緩，短期內寫字樓市場還在面臨租金的小幅下跌壓力。”中原地產華北區(qū)研究部主管透露，北京有多個甲級寫字樓項目預計在年內完工，由于預計供應增加，已有一些寫字樓開始提供更優(yōu)惠條件和企業(yè)續(xù)約。

    寫字樓租金仍有上漲壓力

    北京甲級寫字樓在經(jīng)歷了2013年租金高達40%以上增幅的狂飆后，2014年一季度進入穩(wěn)定期，但業(yè)內人士認為租金上漲壓力或將在下半年體現(xiàn)。

    未來六個月預計分別位于CBD和望京的兩個項目將會落成，為市場提供17萬平方米寫字樓面積。位于CBD的項目為5萬平方米，在預租階段已取得較好市場反響，一大型國有機構租賃了該項目40%的面積，市場對于新項目的消化能力可見一斑。

    21世紀不動產商業(yè)地產總經(jīng)理蔡宇翔認為，預計短期內有限的新增供應將使得寫字樓市場租金持續(xù)在高位運行。由于未來3年的供應量將僅為過去10年年均供應量的一半，預計北京的辦公室租金將繼續(xù)上漲。未來2年，北京的辦公室租金將上漲3%至5%。

    盡管2013年至2015年，北京將年均新增辦公空間27萬平方米，但亞太商業(yè)不動產學院院長朱凌波表示,“北京辦公室租金的上漲潛力高于上海，尤其是未來二三年。”靠近中央政府和監(jiān)管機構讓北京成為企業(yè)的“戰(zhàn)略選擇”。在躋身全球500強的89家中國企業(yè)中，有48家都將總部設在北京。在全球500強企業(yè)中，至少有123家將中國總部設在北京。

    有業(yè)內人士預計，北京有望在2025年成為僅次于東京、紐約、上海和洛杉磯的世界第五大城市經(jīng)濟體。2010年，北京的排名為第26位。

    為降辦公成本中小企業(yè)遷往新興辦公區(qū)

    李先生是一家成長型企業(yè)的創(chuàng)辦人，他的企業(yè)在中關村已打拼多年，目前已經(jīng)初具規(guī)模。他表示，當企業(yè)由孵化成長走向壯大的過程中，決定成敗的關鍵除了企業(yè)內部因素外，企業(yè)的外部發(fā)展空間也起著至關重要的作用。由于中關村核心區(qū)的土地資源和空間資源越來越緊張，高額的運營成本正在限制中小企業(yè)升級發(fā)展，包括實驗室、研發(fā)中心等設施更是中小企業(yè)不敢輕易擴容的。

    21世紀不動產負責寫字樓租售業(yè)務的負責人表示，今年一季度，按照總建筑面積計算，30%的市場需求來自于金融和保險企業(yè)，21%來自于IT和電子企業(yè)。其他需求量大的行業(yè)分別為能源與自然資源占比13%、專業(yè)服務占比7%、媒體占比5%、汽車占比5%。絕大多數(shù)的優(yōu)質租戶傾向于選擇傳統(tǒng)商圈的甲級辦公樓，而部分對租金較敏感的租戶選擇望京等租金相對較低的新興辦公樓商圈。其中，望京地區(qū)辦公樓的平均租金水平比中央商務區(qū)低41%。今后，麗澤、亦莊、豐臺總部基地等新興辦公區(qū)域將有更多的辦公樓開發(fā)項目，但由于新增供應仍在建設之中，距離其竣工期仍需幾年時間，預計今后兩年北京甲級辦公樓市場仍將供不應求。（文/周宏）