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　　兩棟小高層的墻上，貼滿了各個(gè)公司的標(biāo)牌，大樓大門洞開，人員隨意進(jìn)出……

　　記者近日在上海一居民小區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，居民樓改為商務(wù)用樓的情況比較嚴(yán)重。由于居民樓租金、物業(yè)、水電等費(fèi)用遠(yuǎn)低于寫字樓，在利益驅(qū)使下，雖然政府明令禁止，“居改非”現(xiàn)象卻難以杜絕。

　　兩棟居民樓里，80%以上都是開公司的

　　近日，記者來(lái)到位于上海西南的一個(gè)居民小區(qū)。由于緊鄰地鐵一號(hào)線莘莊站北廣場(chǎng)，交通便利，吸引了不少公司、辦事處在此辦公。

　　從小區(qū)正門走至小區(qū)西端，有些雜亂。兩棟小高層的墻上，貼滿了各個(gè)公司的標(biāo)牌，大樓大門洞開，人員隨意進(jìn)出。“這兩棟樓里，80%以上都是開公司的。”小區(qū)保安告訴記者。

　　走進(jìn)8號(hào)樓，電梯里面塞滿出來(lái)吃午飯的人。記者從頂樓14樓乘坐電梯一層層查看，發(fā)現(xiàn)整棟大樓幾乎就是一個(gè)辦公樓，很難找到居家的影子。

　　據(jù)物業(yè)公司張姓負(fù)責(zé)人介紹，小區(qū)有19個(gè)單元，400多戶業(yè)主。他們接手管理這一小區(qū)時(shí)，西端的兩棟樓已成了“辦公樓”。

　　記者隨機(jī)選擇了小區(qū)中心位置的13號(hào)和16號(hào)樓，依然從最高層一層一層往下查看。與西端兩棟樓不同，這里得用門禁卡進(jìn)樓，每家住戶房門緊閉，從外觀上看，基本就是原來(lái)的鐵門，沒有改成玻璃門的，也沒有公司標(biāo)牌，完全看不出來(lái)有辦公單位。

　　在16號(hào)樓底層，正巧一個(gè)青年男子開門出來(lái)，往門里一瞅，顯然是辦公格局。“你們?cè)谶@里辦公？”“我們只是北京公司的上海辦事處。”男青年表示，很少有客戶來(lái)往，不影響鄰居。記者問其工商注冊(cè)的辦公地點(diǎn)何在？“這個(gè)我不知道。”男青年說(shuō)。

　　物業(yè)張姓負(fù)責(zé)人表示，由于西端兩棟樓長(zhǎng)久以來(lái)一直是“辦公樓”，居民有些習(xí)以為常了。“我們物業(yè)沒接到這方面的投訴。”

　　上海禁止擅改房屋使用性質(zhì)，但利益驅(qū)動(dòng)致“居改非”現(xiàn)象難杜絕

　　“居改非”是指業(yè)主擅自將居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∈褂�，從事辦公、商業(yè)、旅館、倉(cāng)儲(chǔ)，甚至生產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行為。

　　“在上海，目前的‘居改非’基本都是違法的。”上海工商局人士表示，上海在工商登記方面沒有放開過(guò)“居改非”，所有需要辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的企業(yè)或個(gè)人，其注冊(cè)地必須是商業(yè)用房。“因此，一般情況下開在民居的公司要么無(wú)證經(jīng)營(yíng)，要么注冊(cè)地與辦公地分離。”

　　既然違法，企業(yè)為什么仍趨之若鶩？利益驅(qū)動(dòng)是最根本的原因。

　　記者從網(wǎng)上查詢上述小區(qū)，300余平方米租金近2萬(wàn)元，物業(yè)費(fèi)每月每平方米1.5元，折算下來(lái)，每月物業(yè)費(fèi)近500元。而小區(qū)附近的一個(gè)甲級(jí)寫字樓，近300平方米的租金是每天每平方米4.5元，一個(gè)月租金超過(guò)4萬(wàn)元；物業(yè)費(fèi)為每月每平方米16元，一月物業(yè)費(fèi)近5000元。而且居民樓的水、電、寬帶等費(fèi)用至少比辦公樓低一半以上。

　　“根據(jù)業(yè)委會(huì)決定，我們對(duì)小區(qū)里的辦公單位加倍收取物業(yè)管理費(fèi)，希望壓縮企業(yè)的利潤(rùn)空間，讓他們遷出小區(qū)。”張姓負(fù)責(zé)人表示。不過(guò)，他坦承“效果不明顯”。

　　據(jù)了解，上海“居改非”的管理經(jīng)歷過(guò)不同的階段。上個(gè)世紀(jì)90年代，為了緩解就業(yè)壓力，上海規(guī)定，只要符合城市規(guī)劃，并且在周邊鄰居都同意的前提下，允許部分沿街底層住宅開設(shè)餐飲、小店等。“據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2004年之前，‘居改非’審批的數(shù)量在1.4萬(wàn)戶左右。”

　　2004年11月，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》出臺(tái)，明確“不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)”，違者“可處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款”。

　　2011年4月，上海施行物業(yè)管理規(guī)定修訂版，對(duì)“居改非”行為預(yù)留了審批通道。規(guī)定指出，確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的，須由區(qū)、縣規(guī)劃部門會(huì)同房管部門提出區(qū)域范圍和方案，并召開聽證會(huì)聽取利益關(guān)系人意見后，報(bào)區(qū)縣政府決定。允許變更的，由區(qū)縣房管部門審批。

　　“實(shí)際上，自2004年之后，上海各區(qū)縣暫停了‘居改非’項(xiàng)目的審批。”上海市住房保障與房屋管理局物業(yè)管理處處長(zhǎng)忻一鳴表示，只有極少數(shù)成片的變更，如為了鼓勵(lì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，上海田子坊打造成一個(gè)著名的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。“個(gè)別的‘居改非’項(xiàng)目幾乎沒有。”

　　“居改非”給小區(qū)安全帶來(lái)隱患，管理部門稱難整治

　　近幾年來(lái)，隨著居住區(qū)規(guī)劃布局日趨合理化，居住區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施配置不斷完善，上海直接將住宅改為商業(yè)的現(xiàn)象有所下降。

　　“不過(guò)，‘居改非’現(xiàn)象仍屢禁不止。”忻一鳴坦言。“居改非”由于往來(lái)人員較多，增加了電梯等設(shè)施設(shè)備的使用頻次及維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，易引發(fā)業(yè)主間糾紛。“居改非”項(xiàng)目還會(huì)留有嚴(yán)重的消防隱患，更不要說(shuō)餐飲、娛樂等店鋪產(chǎn)生的油煙、噪音等污染。

　　不過(guò)，整治“居改非”現(xiàn)象并不容易。“居改非”審批和相關(guān)經(jīng)營(yíng)證照審批分屬規(guī)劃、房管、工商、勞動(dòng)、衛(wèi)生、公安等部門。由于部門之間銜接不夠，難以從源頭上對(duì)擅自“居改非”予以控制。業(yè)主意見不統(tǒng)一、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司的“放任自流”，也使“居改非”現(xiàn)象愈演愈烈。

　　“發(fā)現(xiàn)難、取證難、認(rèn)定難”三道難關(guān)，也將管理部門“擋”在了門外。忻一鳴告訴記者，房地管理部門在執(zhí)法檢查時(shí)，“業(yè)主不讓進(jìn)門檢查，發(fā)談話通知，行為人不來(lái)，調(diào)查取證困難。對(duì)一些蠻橫的業(yè)主或使用人，即使作出行政或經(jīng)濟(jì)處罰，這些人也不理不睬。” 而房地管理部門缺乏行政強(qiáng)制措施。

　　另外，執(zhí)法成本較高，違法成本較低，流動(dòng)性大，使得“居改非”取締后的回潮率較高。

　　忻一鳴表示，解決“居改非”，要充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)、居委會(huì)等基層自治組織和廣大居民的社會(huì)監(jiān)督作用。據(jù)他介紹，閘北區(qū)的河濱花園就有效解決了小區(qū)內(nèi)“居改非”現(xiàn)象。河濱花園推選出40名業(yè)主代表，代表全社區(qū)投票并通過(guò)了《小區(qū)管理規(guī)約補(bǔ)充細(xì)則》，通過(guò)物業(yè)費(fèi)翻數(shù)倍，每人每次進(jìn)樓均需身份登記，掛號(hào)信、快遞、外賣不得進(jìn)樓等方式，不斷給“居改非”租戶“找麻煩”，結(jié)果不到兩個(gè)月，小區(qū)里48家公司盡數(shù)撤離。