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    “深圳商事登記改革3月1日實(shí)施以來，在家也能開公司。”深圳房地產(chǎn)資深投資客“貔貅陳”昨日對(duì)記者感慨，其所投資的寫字樓也不得不面臨租賃需求下滑的壓力。

    不但注冊(cè)資本可以“1元”，深圳商事登記新規(guī)更大幅度降低企業(yè)住所登記門檻，以前僅商用物業(yè)才可注冊(cè)且不得共用，改革后住宅、車庫也能注冊(cè)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，改革實(shí)施兩個(gè)多月，引發(fā)了深圳寫字樓租賃市場(chǎng)一系列反應(yīng)，尤其是面向小微企業(yè)、提供注冊(cè)地址功能的小型辦公室租賃，以及幫網(wǎng)絡(luò)賣家托管地址的商務(wù)秘書公司，成為“重災(zāi)區(qū)”。

    工商注冊(cè)代理費(fèi)“跳水”

    在深圳從事商業(yè)地產(chǎn)租售多年的柯云告訴記者，其實(shí)這次改革對(duì)高端寫字樓的租賃行情影響較小，但對(duì)小型辦公室（或稱“商務(wù)中心”）則影響較大。

    小型辦公室是一種近幾年新興的寫字樓出租方式：將已裝修、小面積、配有辦公家具的辦公室提供給小微企業(yè)，還提供會(huì)議室、秘書、接待，以及工商注冊(cè)、財(cái)稅代理等增值服務(wù)。服務(wù)對(duì)象是個(gè)人創(chuàng)業(yè)者、1~8人的中小企業(yè)或者異地辦事處、分公司等。

    “這種模式在深圳大約是2006年興起，企業(yè)包租下大面積的寫字樓，然后再裝修分割出租。但實(shí)際上，很多人選擇小型辦公室，純粹是為了有個(gè)工商注冊(cè)地址，根本不在里面辦公。”柯云介紹說，租金一般1000多元/月，就能租下一個(gè)小型辦公室。

    “商事登記改革肯定會(huì)分流一部分客戶。”深圳一家大規(guī)模小型辦公室租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說，之前工商注冊(cè)手續(xù)繁雜，代理費(fèi)是3888元，現(xiàn)在則降至1000元。另外，該公司根據(jù)市場(chǎng)的變化，重新整合公司的服務(wù)內(nèi)容，將財(cái)稅代理、工商代理、地址托管、收件傳真等各種服務(wù)內(nèi)容“打包”成套餐，嘗試最大限度地留住顧客。

    商務(wù)秘書公司受打擊

    “其實(shí)這個(gè)新政，令依靠注冊(cè)登記地址出租為收入的企業(yè)，幾乎沒有了生存空間。”日前，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向記者透露。

    其中，商務(wù)秘書公司堪稱“重災(zāi)區(qū)”。

    2010年，深圳為了促進(jìn)電子商務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展，試點(diǎn)興辦了一批商務(wù)秘書公司。目的是降低電子商務(wù)企業(yè)住所登記門檻，允許沒有辦公實(shí)體的電子商務(wù)經(jīng)營(yíng)者，通過商務(wù)秘書公司進(jìn)行辦公托管，并且允許商務(wù)秘書公司“一址多照”。

    李天生是網(wǎng)誠(chéng)商務(wù)秘書的副總經(jīng)理，作為深圳首批獲官方批準(zhǔn)的商務(wù)秘書公司，網(wǎng)誠(chéng)2010年年底拿到經(jīng)營(yíng)資質(zhì)時(shí)，李天生興奮不已，但現(xiàn)在，商事登記改革，卻令這種優(yōu)越感蕩然無存。

    “這意味著很多淘寶、阿里巴巴的賣家，辦公地址不需要再掛靠在商務(wù)秘書公司，未來這類客戶量肯定會(huì)直線下降。”李天生對(duì)記者坦言，未來只能多做推廣，吸納更多實(shí)體在外地的網(wǎng)絡(luò)商家。

    據(jù)了解，商務(wù)秘書公司為網(wǎng)絡(luò)商家辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照提供的地址掛靠服務(wù)，一般每年收取2000元左右的費(fèi)用。由于可以“一址多照”，掛靠的網(wǎng)絡(luò)商家越多，商務(wù)秘書公司的收入就越高。盡管有的公司還提供記賬報(bào)稅、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷培訓(xùn)等配套增值服務(wù)，但地址掛靠收費(fèi)仍是主要的收入來源。

    投資客直呼“措手不及”

    在微博上一直以“收租佬”自居的“貔貅陳”最擅長(zhǎng)的，是在有限的物業(yè)面積，精耕細(xì)作，“畝產(chǎn)”出最高的租金回報(bào)率。深圳商事登記改革，也令這位地產(chǎn)投資者直呼“措手不及”。

    “小微企業(yè)對(duì)寫字樓租賃需求下降，對(duì)分割式出租的寫字樓影響更大。”“貔貅陳”將自購的幾處寫字樓物業(yè)，分割成30~50平方米的小區(qū)間，出租給小微企業(yè)辦公。他之前一直擔(dān)心行政部門會(huì)對(duì)10平方米左右的分割間嚴(yán)加管制，但沒想到，政府部門對(duì)于辦公注冊(cè)地址的要求徹底放開。

    對(duì)于未來，“貔貅陳”還是比較樂觀。“注冊(cè)公司輕而易舉，將極大激發(fā)創(chuàng)業(yè)者的熱情，未來小微企業(yè)的基數(shù)大大增加，有的會(huì)倒閉，但也有更多的企業(yè)慢慢成長(zhǎng)壯大，對(duì)于正規(guī)寫字樓的需求肯定會(huì)比現(xiàn)在多。”

    未來深圳寫字樓供應(yīng)巨量壓頂，這次商事登記改革對(duì)注冊(cè)地址徹底“松綁”，無疑令業(yè)內(nèi)更加擔(dān)憂將來寫字樓市場(chǎng)的消化能力。

    “以前僅商用物業(yè)才可注冊(cè)且不得共用，改革后注冊(cè)公司只需自行申報(bào)住所，不需審批，這意味場(chǎng)所可共用、住宅或車庫也可注冊(cè)。也即未來對(duì)商業(yè)辦公室有明確需求的，是做到一定階段后的公司才有，新注冊(cè)公司完全可降格以求。但深圳5-10年內(nèi)卻規(guī)劃了近5000萬平方米的商業(yè)辦公室。”日前，深圳地產(chǎn)知名評(píng)論人尹香武在其微博發(fā)出預(yù)警。

    不過，對(duì)于寫字樓是否過剩也有分歧。“高端寫字樓受到商事登記改革的影響并不大。企業(yè)壯大了以后，總要租個(gè)體面的辦公室，對(duì)于公司形象以及員工信心，都很重要。”記者采訪的多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

    以公司名義買房或上升

    深圳企業(yè)主劉軍（化名）最近注冊(cè)登記了一家新公司，登記地址是其在后海的豪宅住所，準(zhǔn)備投資房地產(chǎn)。

    注冊(cè)公司輕而易舉，會(huì)否令以公司名義買房急劇上升？

    “目前市場(chǎng)上這類客戶較少。”美聯(lián)物業(yè)福田副總經(jīng)理孫佳彥表示，公司名下的物業(yè)持有成本較高，要繳納各種稅費(fèi)，譬如300萬元登記價(jià)的房產(chǎn)，一年的稅費(fèi)就要交25000元左右，一直繳納到公司不再持有該房屋。如果要將公司性用房轉(zhuǎn)到個(gè)人名下，就得補(bǔ)交土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅以及企業(yè)所得稅。另外，銀行貸款難、貸款利率高。