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    城市更新儼然已是當(dāng)下深圳城市發(fā)展的主流之路，在深圳的版圖之上，無一處不在燃點(diǎn)著城市更新的熊熊火焰。雖然這一進(jìn)程中，各方的關(guān)注力更多地放在了住宅更新這一版塊上，但在整個(gè)城市更新格局之中扮演重要角色的，卻是商業(yè)地產(chǎn)。

    據(jù)世聯(lián)報(bào)告顯示，深圳羅湖區(qū)未來新增寫字樓主要源于城市更新項(xiàng)目，呈現(xiàn)片區(qū)規(guī)模式放量供應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，羅湖區(qū)符合城市更新政策的區(qū)域總面積達(dá)8.3平方公里，占建成區(qū)面積的1/4。商業(yè)更新項(xiàng)目將主要向高附加值、高活力的商業(yè)綜合體和寫字樓傾斜。

    而在龍崗，新興商務(wù)區(qū)雛形顯現(xiàn)，城市舊改使得未來寫字樓供應(yīng)主要集中在龍崗大道沿線的龍崗中心城片區(qū)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，沿著“龍崗大道”有35個(gè)項(xiàng)目列入城市更新計(jì)劃，著力打造多個(gè)區(qū)域性商貿(mào)集聚區(qū)，未來將推出一批商業(yè)綜合體和寫字樓。

    破解土地困局的必由之路

    深圳的行政區(qū)陸域面積只有1991平方公里，是北京的1/9，上海、廣州的1/3，而這片土地上卻擁有著1500萬人口，這使深圳成為中國人口密度最高的城市。如果再去掉生態(tài)用地、規(guī)劃未覆蓋用地，深圳的可建設(shè)用地只有65.65平方公里，這就是深圳土地的家底，深圳的土地、空間早已出現(xiàn)“難以為繼”的局面。通過城市更新破解土地困局、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、建設(shè)宜居城市，是全面提高城市發(fā)展質(zhì)量行之有效的工作方法，更是加快轉(zhuǎn)型升級(jí)、建設(shè)幸福廣東的一條嶄新道路。

    2009年8月，廣東省政府出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》，吹響了全省大力推進(jìn)“三舊”改造的號(hào)角。深圳于同年10月率先以政府規(guī)章形式頒布《深圳市城市更新辦法》，第一個(gè)實(shí)現(xiàn)了由城中村和舊工業(yè)區(qū)改造為主向全面城市更新的跨越。

    深圳實(shí)施城市更新三年來，以“政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作”的方式闖出了“多快好省”的存量土地二次開發(fā)模式，有300多個(gè)更新項(xiàng)目納入城市更新計(jì)劃，一批項(xiàng)目已建成投入使用。特別是2012年下半年來，城市更新明顯提速，以城市更新為代表的土地二次開發(fā)已成為深圳土地資源拓展的重要手段。

    拉動(dòng)深圳寫字樓市場(chǎng)發(fā)展

    據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，未來深圳全市需要進(jìn)行城市更新的總面積約為240平方公里，占深圳陸地總面積的12.3%。目前深圳市已批準(zhǔn)30個(gè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造項(xiàng)目，改造后可提供406萬平方米的產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，還有31個(gè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造項(xiàng)目納入城市更新計(jì)劃，正在快速推進(jìn)，這些項(xiàng)目將為深圳大力發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)提供良好的發(fā)展空間。

    在深圳的城市更新項(xiàng)目中，羅湖區(qū)和龍崗區(qū)將成為先行者和主陣地。

    羅湖區(qū)符合城市更新政策的區(qū)域總面積達(dá)8.3平方公里，占其建成區(qū)總面積的1/4。也就是說，未來羅湖區(qū)將有1/4的建成區(qū)將被升級(jí)改造，城市更新項(xiàng)目遍布整個(gè)羅湖區(qū)，并且將主要向高附加值、高活力的商業(yè)綜合體和寫字樓傾斜。羅湖區(qū)未來新增寫字樓主要源于城市更新項(xiàng)目，呈現(xiàn)片區(qū)規(guī)模式放量供應(yīng)。

    未來5年，羅湖區(qū)將打造“一個(gè)中心、兩個(gè)基地”，即國際消費(fèi)中心、總部基地及服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地。羅湖區(qū)擬投資2500億元，傾力打造國際消費(fèi)中心，成為深圳時(shí)尚消費(fèi)的又一新名片；擬投資370億元對(duì)，按照“現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚”和“西有前海、東有筍崗”的要求，建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)和現(xiàn)代都市綜合體。預(yù)計(jì)未來5~10年，羅湖將新增產(chǎn)業(yè)及配套空間2230萬平方米，其中產(chǎn)業(yè)空間1430萬平方米，從產(chǎn)業(yè)空間上再造一個(gè)羅湖。

    為舊廠房改造注入活力

    行走在如今聚集了電子商務(wù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等高端產(chǎn)業(yè)的蛇口網(wǎng)谷的樓宇中，你很難想象這里曾是從事出口加工業(yè)的舊廠房區(qū)。城市更新使這里形成了網(wǎng)絡(luò)科技產(chǎn)業(yè)帶和濱海文化產(chǎn)業(yè)帶，每平方米年產(chǎn)值從改造前的不到1200元發(fā)展到3萬元，增長近25倍。隨著蛇口網(wǎng)谷改造項(xiàng)目2015年的全面建成，這里將吸引300~500家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)駐，總產(chǎn)值將超過300億元。

    南山區(qū)大沖舊村改造是目前廣東省內(nèi)規(guī)模最大的城中村改造項(xiàng)目，改造前這里是臟亂差突出的“城中村”，改造后這里將建成為深圳高新區(qū)配套的復(fù)合功能區(qū)，還將矗立起一棟高達(dá)300米的地標(biāo)性寫字樓和五星級(jí)酒店。

    深圳高度重視土地集約節(jié)約利用，主動(dòng)從“增量擴(kuò)張”向“減量發(fā)展”轉(zhuǎn)變，走內(nèi)涵式發(fā)展道路。以2012年為例，深圳土地供應(yīng)計(jì)劃中，新增建設(shè)用地800公頃，而存量建設(shè)用地是918公頃，存量建設(shè)用地的供應(yīng)規(guī)模首次超過新增建設(shè)用地，以城市更新為代表的土地二次開發(fā)已成為保障土地供給的重要力量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年深圳城市更新要完成300公頃的拆遷，相當(dāng)于貢獻(xiàn)了3平方公里的建設(shè)用地。

    城市更新對(duì)固定資產(chǎn)投資的拉動(dòng)作用不容小覷。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年上半年，深圳完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長了25%，遠(yuǎn)高于全市固定資產(chǎn)投資11%的增幅，在去年進(jìn)入市場(chǎng)銷售的房地產(chǎn)總建筑面積中，有40%屬于城市更新項(xiàng)目，今年上半年這一比重則超過50%，城市更新在擴(kuò)投資、穩(wěn)增長、保供應(yīng)方面做出了積極貢獻(xiàn)，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。

    如果說“三天一層樓”曾經(jīng)代表了深圳城市發(fā)展的“速度”，那么城市更新則重在提升城市發(fā)展的“質(zhì)量”。城市更新在促進(jìn)深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型發(fā)展、保障民生幸福、建設(shè)現(xiàn)代化國際化先進(jìn)城市等方面發(fā)揮了重要作用。

    催生城市新名片

    緊鄰深南大道的蔡屋圍是深圳最早發(fā)展起來的片區(qū)，如今矗立著深圳新的第一高樓——京基100。就在幾年前，這里還是“握手樓”林立的城中村，城市更新讓這里成為深圳新的“城市名片”。

    未來蔡屋圍片區(qū)將建成占地面積達(dá)4.6 萬平方米具有國際水準(zhǔn)的金融中心，涵蓋深圳市74%的銀行機(jī)構(gòu)、80%的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和40%的證券機(jī)構(gòu)，集中深圳市60%的金融資產(chǎn)、90%的外資銀行。將吸引更多的內(nèi)地、香港和國際金融機(jī)構(gòu)落戶，最終成為深圳的金融服務(wù)中心、資金集散中心、金融信息中心、金融監(jiān)控中心和香港國際金融業(yè)的后臺(tái)服務(wù)基地。

    龍崗區(qū)也是深圳城市更新的主要受益者，至2012年3月，全區(qū)已列入市計(jì)劃拆除重建項(xiàng)目或片區(qū)共85個(gè)，總占地約15平方公里，18個(gè)項(xiàng)目正在動(dòng)工建設(shè)。根據(jù)《深圳市龍崗區(qū)舊改中長期規(guī)劃綱要（2008~2020年）》，龍崗區(qū)現(xiàn)有建成區(qū)約220平方公里，亟待城市更新的舊工業(yè)區(qū)和私宅用地共計(jì)約72平方公里，占深圳城市更新總用地的35%。

    龍崗區(qū)城市更新項(xiàng)目主要集中在“龍崗大道”沿線的龍崗中心城片區(qū)，現(xiàn)有35個(gè)項(xiàng)目列入城市更新計(jì)劃。未來將著力打造多個(gè)區(qū)域性商貿(mào)集聚區(qū)，推出一批商業(yè)綜合體和寫字樓。隨著城市更新的進(jìn)程，龍崗中心城將被打造成集行政、文化、商業(yè)、辦公、酒店、金融等功能為一體的區(qū)級(jí)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。