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    上海寫字樓市場自2012年8、9月份以來也出現(xiàn)了罕見的大增長。

    21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計顯示，2012年9月中上旬，上海新建辦公樓項目累計成交719套、11.78萬平米，環(huán)比套數(shù)下降4.01%，面積增長74.34%，同比分別增長7.15%和41.77%。成交均價約為3.29萬元/平米，環(huán)比增長64.81%，同比增長70.74%。

    大幅增長的主要原因，就是內(nèi)環(huán)內(nèi)的寫字樓大筆成交。在成交面積前十名的項目中，內(nèi)環(huán)內(nèi)的項目占據(jù)前4名，占總成交面積的60%多。成交均價超過4萬元/平方米。這其中，還有3個項目為大宗交易，成交金額分別為18.24億、6.79億和2.43億元。

    業(yè)內(nèi)消息稱，這3個大宗交易項目，疑似整棟或整層購買。據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部的不完全統(tǒng)計，今年1~9月份，按月統(tǒng)計，上海寫字樓市場出現(xiàn)疑似整購交易16次，月均1.78次。

    公開資料顯示，2012年前8個月，上海辦公樓開發(fā)投資額約為2036億元，同比名義增長35%。同期住宅和商業(yè)營用房同比的增速分別為10.6%和25.7%。

    寫字樓的優(yōu)勢在于始終“穩(wěn)中有升”。錢建國說，目前投資寫字樓的購房者，主要看中寫字樓的租金長期回報和物業(yè)的穩(wěn)健增值。以上海為例，上海寫字樓的租金漲幅一般都略高于GDP的漲幅，租金回報率一般在物業(yè)價值的3%上下。租金回報雖然不高，但卻穩(wěn)定。物業(yè)增值就較為客觀了，以目前的情況來看，上海寫字樓的價格在6到8年間就能實現(xiàn)翻倍。

    收益雖然不錯，但對資金的占有量大，資金成本也很高，所以，即便投資寫字樓，也多是出于資金避險、追求穩(wěn)定現(xiàn)金流的考慮。David Xu告訴本刊記者，他所接待的香港、臺灣投資者在上海投資寫字樓時，“很多都是把在海外的投資資金抽回來，尋找一個風險較低但回報穩(wěn)定的投資標的。他們覺得一線城市的市中心寫字樓還保持著長期上行的趨勢，但他們也對價格非常敏感，一旦超出預期就果斷放棄，不存在追高的說法。”

    錢建國告訴本刊記者，目前購買寫字樓的購房者，很多都是自己擁有企業(yè)的民營企業(yè)老板，他們買下寫字樓，既能自用，又能享受到資產(chǎn)增值的收益。

    21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域商業(yè)樓宇部經(jīng)理吳曉明則告訴本刊記者，目前寫字樓市場的火熱原因，除了投資客增多外，還有其他多重原因。一是上海高端寫字樓的供應量比較稀缺，一旦入市總能吸引公司或機構(gòu)整棟或整層購入；二是一些公司年內(nèi)財政預算有剩余，會在年底突擊花錢購入物業(yè)，所以每到年底大宗物業(yè)成交往往會增多。

    相比之下，商鋪投資則降溫明顯。最重要的原因是租金下跌嚴重。同時，投資客也不再寄希望于資產(chǎn)升值，而是更看重租金回報，于是大量出逃。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)部高級經(jīng)理馬麗娜告訴本刊記者，目前上海小型商業(yè)除經(jīng)營餐飲的店面較為穩(wěn)定外，其他類型經(jīng)營者的換手率往往都比較高。這對商鋪租金回報產(chǎn)生了很大的削弱作用。以普陀長風板塊內(nèi)的新西宮為例，該項目內(nèi)一套不到20平方米的商鋪，年初月租金每平方米9000元左右，但到8月時就已經(jīng)下調(diào)至約6000元，降幅普遍達20%到30%。