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    近日，有業(yè)內(nèi)人士透露，存量非住宅按評(píng)估價(jià)征稅政策出臺(tái)后，深圳約七成二手寫字樓買賣要補(bǔ)稅，如土地增值稅和個(gè)人所得稅等等，只有2010年以后買入的二手寫字樓可以“幸免”。

    11月10日，記者通過(guò)深圳市規(guī)土委“存量房交易計(jì)稅參考價(jià)格查詢界面”查詢部分寫字樓評(píng)估價(jià)發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)寫字樓的評(píng)估價(jià)高于原買入價(jià)。如福田中心區(qū)卓越大廈一套中間樓層評(píng)估價(jià)為2.3萬(wàn)元/平方米，業(yè)主買入價(jià)格為1.2萬(wàn)元/平方米。

    據(jù)了解，南山中心區(qū)寫字樓評(píng)估價(jià)最高的是海岸城一套單位，可達(dá)到3萬(wàn)元/平方米；卓越世紀(jì)中心一套單位評(píng)估價(jià)超出4萬(wàn)元/平方米，則是福田中心區(qū)的最高價(jià)。

    “也就是說(shuō)，如果發(fā)生買賣交易，需要補(bǔ)稅，這一比例估計(jì)在七成。”深圳中原地產(chǎn)商鋪部營(yíng)業(yè)總監(jiān)肖霄接受記者采訪時(shí)說(shuō)，只有近兩年買入的寫字樓成交價(jià)格較高，與評(píng)估價(jià)相當(dāng)，可以不需額外繳納相關(guān)稅費(fèi)。

    據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，2009年至2011年深圳二手寫字樓均價(jià)分別為18984元/平方米、25659元/平方米、33689元/平方米，今年10月的價(jià)格為33557元/平方米，由此可見，2009年和2010年二手寫字樓價(jià)格漲幅較大，去年和今年的價(jià)格相平。

    中聯(lián)地產(chǎn)南山區(qū)商業(yè)部分行經(jīng)理張銀峰介紹，目前市面上只有兩成左右的二手寫字樓原價(jià)高于評(píng)估價(jià)。2009年以后上市的樓盤原價(jià)與現(xiàn)在評(píng)估價(jià)相差在兩成以內(nèi)，而2005年至2009年的樓盤，兩者之間的差價(jià)可達(dá)到四成以上。

    非正常交易案例居多

    “市場(chǎng)上活躍的樓盤不過(guò)100棟左右，新政后能夠真正通過(guò)市場(chǎng)成交的二手樓屈指可數(shù)，”肖霄說(shuō)，“目前同行大多只做原價(jià)比評(píng)估價(jià)相差不大的交易，這就大大降低了實(shí)際成交量。”

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，市規(guī)土委公布的二手寫字樓成交量實(shí)際包括了拍賣過(guò)戶、法院裁決和市場(chǎng)交易三種類型，以前兩種方式居多。由于數(shù)據(jù)的滯后性，市規(guī)土委公布的10月份數(shù)據(jù)不乏有之前的成交樓盤，從10月1日后，通過(guò)市場(chǎng)買賣成交的案例非常少。

    美聯(lián)物業(yè)寫字樓中心B區(qū)區(qū)域經(jīng)理鐘遠(yuǎn)明昨日向記者介紹說(shuō)，寫字樓買家多為長(zhǎng)線投資，近兩年買入的寫字樓價(jià)格升幅很小，買家不愿出手；之前買入的業(yè)主因?yàn)榫揞~稅費(fèi)也不愿意轉(zhuǎn)讓，造成現(xiàn)在市場(chǎng)低迷。

    寫字樓租賃市場(chǎng)仍將反復(fù)活躍

    昨日，記者前往福田中心區(qū)采訪，在一家中介工商鋪門前，記者發(fā)現(xiàn)門上照例密密麻麻地張貼著商業(yè)地產(chǎn)交易信息，買賣和租賃單各自占據(jù)一半。據(jù)工作人員介紹，買賣單已經(jīng)有兩個(gè)月沒有更換了，倒是租賃單昨天還更換了幾張，現(xiàn)在二手寫字樓租賃業(yè)務(wù)已經(jīng)超過(guò)買賣業(yè)務(wù)。

    “我手上華融大廈一套寫字樓，買入原價(jià)是1.6萬(wàn)元/平方米，評(píng)估價(jià)是2.3萬(wàn)元/平方米，市場(chǎng)售價(jià)為3.4萬(wàn)元/平方米，原價(jià)和評(píng)估價(jià)差0.7萬(wàn)元/平方米，土地增值稅就要幾十萬(wàn)，我當(dāng)然不會(huì)賣，”業(yè)主李先生昨日接到記者電話的第一句就說(shuō)，“租金可以達(dá)到130元/平方米，租金回報(bào)率高達(dá)9.8%，我一點(diǎn)也不著急。”

    據(jù)了解，目前深圳二手寫字樓租金回報(bào)率在4%至5%之間，早幾年買入的寫字樓，租金回報(bào)率可以高達(dá)10%至11%。

    商業(yè)地產(chǎn)新政確實(shí)給租賃市場(chǎng)帶來(lái)新增貨源和客源。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上兩周，深圳二手寫字樓租賃成交量持續(xù)走高，環(huán)比分別增長(zhǎng)25.3%、19.7%。世聯(lián)地產(chǎn)分析認(rèn)為，新政持續(xù)影響二手物業(yè)買賣成交，由于實(shí)際操作仍存在諸多不明之處，買賣雙方皆擱置交易呈觀望狀態(tài)；租賃市場(chǎng)成交活躍，租金整體平穩(wěn)。